III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-11639)
Resolución de 3 de septiembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Torrejón de Ardoz n.º 2, por la que se deniega la inscripción de un contrato de arrendamiento con opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 2 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 83613
II
Presentada el día 5 de febrero de 2020 la referida acta, junto con una instancia de
solicitud de inscripción del derecho de opción de compra, en el Registro de la Propiedad
de Torrejón de Ardoz número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Doña Sara Fernández Álvarez, registrador del Registro de la Propiedad número dos
de Torrejón de Ardoz y su distrito hipotecario, Tribunal Superior de Justicia de la
Comunidad Autónoma de Madrid.
Copia del Acta notarial de manifestaciones autorizada el quince de enero de dos mil
veinte, por el Notario de Madrid, Don Carlos Huidobro Arreba, número 40 de su
protocolo, en la que se incorpora, a modo de testimonio, una fotocopia del contrato
privado de arrendamiento con opción a compra, suscrito en Madrid el 29 de Enero
de 2016, -en virtud del cual la Sociedad “Teribe Internacional, Sociedad Limitada” cede
en arrendamiento con derecho de opción de compra a la Sociedad “Top GSE, Airports
Aircraft & More, Sociedad Limitada”, la finca 4.246 de Paracuellos de Jarama-, e
instancia suscrita en Madrid, el 5 de febrero de 2020, por el presentante Don F. A. H., en
nombre y representación de la citada arrendataria, y copia de la escritura de poder
otorgada el 5 de febrero de 2020, ante el mismo Notario, número 116 de protocolo;
solicitando la inscripción del derecho de opción de compra dicho, fueron presentadas en
este Registro de la Propiedad, a las 12:43 horas del día 5 de febrero de 2020, causando
el Asiento 639 del Libro Diario 44.
Que, a efectos de lo dispuesto en los artículos 18 y 322 de la Ley Hipotecaria, el
Registrador que suscribe, ha examinado y calificado los documentos presentados,
procediendo a denegar su inscripción de acuerdo con los siguientes hechos y
fundamentos de Derecho:
– No constar en el Acta notarial nota del pago de la liquidación, exención o no
sujeción del impuesto a que se refiere el artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria que
establece: “Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se
acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por
las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir.”
– A la citada Acta notarial se incorpora, “a modo de testimonio” Fotocopia obtenida
por el Notario de un contrato de arrendamiento privado con opción de compra sobre la
finca registral 4.246 de Paracuellos de Jarama, celebrado entre la sociedad mercantil
“Teribe Internacional, Sociedad Limitada” como arrendadora concedente y “Top GSE,
Aircraft & More, Sociedad Limitada” como arrendataria optante, y cuya inscripción se
solicita, mediante instancia.
La inscripción de este derecho de opción de compra no es posible por tres razones.
Primero, porque no se cumple plenamente el principio hipotecario de titulación auténtica.
Segundo, porque la estipulación por la que se constituye el derecho de opción de
compra no reúne los requisitos que la Legislación Hipotecaria exige para su inscripción.
Tercero, porque al derecho de opción constituido le falta un elemento esencial, cual es el
plazo dentro del cual pueda o deba ejercitarse.
En primer lugar, como regla general los documentos privados no tienen acceso al
Registro, sin que estemos en el presente caso ante alguno de los excepcionales casos
admitidos. El contrato de opción de compra unido al Acta notarial, a modo de testimonio,
es un contrato privado.
La exigencia de documento público para que un derecho pueda acceder el Registro
resulta del artículo 3 de la Ley Hipotecaria que dispone que: “Para que puedan ser
inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en
escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por
el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos”.
A la hora de determinar qué es un documento público y qué requisitos debe de tener
para ser considerado como tal a efectos del Registro de la Propiedad hay que estar en
cve: BOE-A-2020-11639
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 261
Viernes 2 de octubre de 2020
Sec. III. Pág. 83613
II
Presentada el día 5 de febrero de 2020 la referida acta, junto con una instancia de
solicitud de inscripción del derecho de opción de compra, en el Registro de la Propiedad
de Torrejón de Ardoz número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:
«Doña Sara Fernández Álvarez, registrador del Registro de la Propiedad número dos
de Torrejón de Ardoz y su distrito hipotecario, Tribunal Superior de Justicia de la
Comunidad Autónoma de Madrid.
Copia del Acta notarial de manifestaciones autorizada el quince de enero de dos mil
veinte, por el Notario de Madrid, Don Carlos Huidobro Arreba, número 40 de su
protocolo, en la que se incorpora, a modo de testimonio, una fotocopia del contrato
privado de arrendamiento con opción a compra, suscrito en Madrid el 29 de Enero
de 2016, -en virtud del cual la Sociedad “Teribe Internacional, Sociedad Limitada” cede
en arrendamiento con derecho de opción de compra a la Sociedad “Top GSE, Airports
Aircraft & More, Sociedad Limitada”, la finca 4.246 de Paracuellos de Jarama-, e
instancia suscrita en Madrid, el 5 de febrero de 2020, por el presentante Don F. A. H., en
nombre y representación de la citada arrendataria, y copia de la escritura de poder
otorgada el 5 de febrero de 2020, ante el mismo Notario, número 116 de protocolo;
solicitando la inscripción del derecho de opción de compra dicho, fueron presentadas en
este Registro de la Propiedad, a las 12:43 horas del día 5 de febrero de 2020, causando
el Asiento 639 del Libro Diario 44.
Que, a efectos de lo dispuesto en los artículos 18 y 322 de la Ley Hipotecaria, el
Registrador que suscribe, ha examinado y calificado los documentos presentados,
procediendo a denegar su inscripción de acuerdo con los siguientes hechos y
fundamentos de Derecho:
– No constar en el Acta notarial nota del pago de la liquidación, exención o no
sujeción del impuesto a que se refiere el artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria que
establece: “Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se
acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por
las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir.”
– A la citada Acta notarial se incorpora, “a modo de testimonio” Fotocopia obtenida
por el Notario de un contrato de arrendamiento privado con opción de compra sobre la
finca registral 4.246 de Paracuellos de Jarama, celebrado entre la sociedad mercantil
“Teribe Internacional, Sociedad Limitada” como arrendadora concedente y “Top GSE,
Aircraft & More, Sociedad Limitada” como arrendataria optante, y cuya inscripción se
solicita, mediante instancia.
La inscripción de este derecho de opción de compra no es posible por tres razones.
Primero, porque no se cumple plenamente el principio hipotecario de titulación auténtica.
Segundo, porque la estipulación por la que se constituye el derecho de opción de
compra no reúne los requisitos que la Legislación Hipotecaria exige para su inscripción.
Tercero, porque al derecho de opción constituido le falta un elemento esencial, cual es el
plazo dentro del cual pueda o deba ejercitarse.
En primer lugar, como regla general los documentos privados no tienen acceso al
Registro, sin que estemos en el presente caso ante alguno de los excepcionales casos
admitidos. El contrato de opción de compra unido al Acta notarial, a modo de testimonio,
es un contrato privado.
La exigencia de documento público para que un derecho pueda acceder el Registro
resulta del artículo 3 de la Ley Hipotecaria que dispone que: “Para que puedan ser
inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en
escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por
el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos”.
A la hora de determinar qué es un documento público y qué requisitos debe de tener
para ser considerado como tal a efectos del Registro de la Propiedad hay que estar en
cve: BOE-A-2020-11639
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Núm. 261
