III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-11461)
Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del Registrador de la propiedad de Barcelona n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una cláusula de cancelación convencional de condición resolutoria, así como la efectiva cancelación de la citada condición resolutoria en virtud de documentación privada.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 30 de septiembre de 2020
Sec. III. Pág. 82457
sendas notas de calificación negativas, emitidas en fecha 5 de marzo de 2020 por el
registrador del Registro de la Propiedad no 3 de Barcelona, don Javier Madurga Rivera,
por las que se denegaron I.- la inscripción de los párrafos 30 y 40 del pacto tercero de
la escritura autorizada en fecha 7 de octubre de 2016 por el Notario de los de
Barcelona, Don Antonio Diez de Blas, bajo el número 2.280 de su protocolo, relativos a
la cancelación de la condición resolutoria y II.- la cancelación de la referida condición
resolutoria en base a los párrafos 30 y 40 del Pacto tercero de la escritura antes
referida solicitada mediante instancia privada suscrita por los vendedores, doña M. y
don B. M. C., con firmas legitimadas el 5 de febrero de 2020 por la Notario de
Barcelona, doña María de Zulueta Sagarra. Segundo.-Los argumentos esgrimidos por
el registrador en su nota de calificación son los siguientes: a) La exigencia, como regla
general, de escritura pública para que los títulos relativos al dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles puedan acceder al Registro de la Propiedad, ex artículo
3 LH. b) El segundo párrafo del artículo 82 no establece una excepción a dicha regla
general permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo pacten las
partes sino una excepción a la necesidad de consentimiento cancelatorio del titular
registral en los casos de caducidad legal o convencional del derecho al que se refiere el
asiento a cancelar (es la llamada «cancelación automática»). Tercero.-Respecto del
principio de legalidad y la inscribibilidad del documento privado. Esgrime el registrador
que el «principio de legalidad formal» contenido en el artículo 3 LH exige, como regla
general, la exigencia de escritura pública para que los títulos relativos al dominio y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles puedan acceder al Registro de la
Propiedad, más, de una simple lectura del referido precepto (art. 3 LH) podemos
observar cómo establece que los títulos susceptibles de inscripción pueden ser
consignados en «escritura pública, ejecutoria o documento auténtico». Confunde el
registrador el «principio de legalidad» con la «legalidad formal», el primero referido a la
selección de los títulos inscribibles recogido en el artículo 3 LH que exige como regla
general la documentación pública (no la escritura pública como esgrime el registrador),
y el segundo referido a la verificación por parte del registrador de las formalidades
externas del documento regulado en el artículo 18 LH. El hecho de que la regla general
en que se inspira el «principio de legalidad» sea la necesidad de documento público no
empece que se admita el documento privado como título de acceso al Registro, si bien
excepcionalmente, tal y como reconoce el registrador al esgrimir que se admite en
contadas excepciones. Articulo 3 LH. Para que puedan ser inscritos los títulos
expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública,
ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o
sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Cuarto.-Respecto de si el
párrafo segundo del artículo 82 constituye una excepción a la regla general de
exigencia de escritura pública y por ende si permite las cancelaciones en documento
privado cuando así lo pacten. El registrador esgrime en sus notas de calificación el
siguiente literal: «el segundo párrafo del artículo 82 no establece una excepción a dicha
regla general permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo
pacten las partes sino una excepción a la necesidad de consentimiento cancelatorio del
titular registral en los casos de caducidad legal o convencional del derecho al que se
refiere el asiento a cancelar (es la llamada "cancelación automática")». Dicha
manifestación engloba los siguientes presupuestos: que el párrafo segundo del artículo
82 LH no establece una excepción a la «regla general» (establecida por el registrador)
permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo pacten las partes,
es decir, que el registrador sostiene que necesariamente se precisa escritura pública;
que el párrafo segundo del artículo 82 LH regula una excepción a la necesidad de
consentimiento cancelatorio del titular registral, es decir, que si lo combinamos con la
anterior manifestación, el registrador sostiene que la cancelación la puede otorgar la
persona a la que perjudica el derecho inscrito, necesariamente en escritura pública, eso
sí, sin el consentimiento de la persona a cuyo favor se hubiere practicado la inscripción;
que el párrafo segundo del artículo 82 LH, sólo es aplicable a los supuestos de
cve: BOE-A-2020-11461
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 259
Miércoles 30 de septiembre de 2020
Sec. III. Pág. 82457
sendas notas de calificación negativas, emitidas en fecha 5 de marzo de 2020 por el
registrador del Registro de la Propiedad no 3 de Barcelona, don Javier Madurga Rivera,
por las que se denegaron I.- la inscripción de los párrafos 30 y 40 del pacto tercero de
la escritura autorizada en fecha 7 de octubre de 2016 por el Notario de los de
Barcelona, Don Antonio Diez de Blas, bajo el número 2.280 de su protocolo, relativos a
la cancelación de la condición resolutoria y II.- la cancelación de la referida condición
resolutoria en base a los párrafos 30 y 40 del Pacto tercero de la escritura antes
referida solicitada mediante instancia privada suscrita por los vendedores, doña M. y
don B. M. C., con firmas legitimadas el 5 de febrero de 2020 por la Notario de
Barcelona, doña María de Zulueta Sagarra. Segundo.-Los argumentos esgrimidos por
el registrador en su nota de calificación son los siguientes: a) La exigencia, como regla
general, de escritura pública para que los títulos relativos al dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles puedan acceder al Registro de la Propiedad, ex artículo
3 LH. b) El segundo párrafo del artículo 82 no establece una excepción a dicha regla
general permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo pacten las
partes sino una excepción a la necesidad de consentimiento cancelatorio del titular
registral en los casos de caducidad legal o convencional del derecho al que se refiere el
asiento a cancelar (es la llamada «cancelación automática»). Tercero.-Respecto del
principio de legalidad y la inscribibilidad del documento privado. Esgrime el registrador
que el «principio de legalidad formal» contenido en el artículo 3 LH exige, como regla
general, la exigencia de escritura pública para que los títulos relativos al dominio y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles puedan acceder al Registro de la
Propiedad, más, de una simple lectura del referido precepto (art. 3 LH) podemos
observar cómo establece que los títulos susceptibles de inscripción pueden ser
consignados en «escritura pública, ejecutoria o documento auténtico». Confunde el
registrador el «principio de legalidad» con la «legalidad formal», el primero referido a la
selección de los títulos inscribibles recogido en el artículo 3 LH que exige como regla
general la documentación pública (no la escritura pública como esgrime el registrador),
y el segundo referido a la verificación por parte del registrador de las formalidades
externas del documento regulado en el artículo 18 LH. El hecho de que la regla general
en que se inspira el «principio de legalidad» sea la necesidad de documento público no
empece que se admita el documento privado como título de acceso al Registro, si bien
excepcionalmente, tal y como reconoce el registrador al esgrimir que se admite en
contadas excepciones. Articulo 3 LH. Para que puedan ser inscritos los títulos
expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública,
ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o
sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Cuarto.-Respecto de si el
párrafo segundo del artículo 82 constituye una excepción a la regla general de
exigencia de escritura pública y por ende si permite las cancelaciones en documento
privado cuando así lo pacten. El registrador esgrime en sus notas de calificación el
siguiente literal: «el segundo párrafo del artículo 82 no establece una excepción a dicha
regla general permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo
pacten las partes sino una excepción a la necesidad de consentimiento cancelatorio del
titular registral en los casos de caducidad legal o convencional del derecho al que se
refiere el asiento a cancelar (es la llamada "cancelación automática")». Dicha
manifestación engloba los siguientes presupuestos: que el párrafo segundo del artículo
82 LH no establece una excepción a la «regla general» (establecida por el registrador)
permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo pacten las partes,
es decir, que el registrador sostiene que necesariamente se precisa escritura pública;
que el párrafo segundo del artículo 82 LH regula una excepción a la necesidad de
consentimiento cancelatorio del titular registral, es decir, que si lo combinamos con la
anterior manifestación, el registrador sostiene que la cancelación la puede otorgar la
persona a la que perjudica el derecho inscrito, necesariamente en escritura pública, eso
sí, sin el consentimiento de la persona a cuyo favor se hubiere practicado la inscripción;
que el párrafo segundo del artículo 82 LH, sólo es aplicable a los supuestos de
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