III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-11461)
Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del Registrador de la propiedad de Barcelona n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una cláusula de cancelación convencional de condición resolutoria, así como la efectiva cancelación de la citada condición resolutoria en virtud de documentación privada.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 30 de septiembre de 2020
Sec. III. Pág. 82455
párrafos tercero y cuarto referidos y otra en la que se solicita la cancelación de la
condición resolutoria en base a los mismos por pago de la cantidad aplazada.
De conformidad con lo expuesto y con los artículos 3 y 82 de la Ley Hipotecaria y
1.280.1.° del Código Civil, se deniega el despacho del precedente documento porque el
documento privado no es título hábil para practicar la cancelación de una condición
resolutoria por pago del precio aplazado que garantiza.
El principio registral de legalidad formal en su vertiente de documentación pública
contenido en el artículo 3, exige como regla general la exigencia de escritura pública
para que los títulos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles
puedan acceder al Registro de la Propiedad. Dicho principio es básico en nuestro
sistema registral por la especial trascendencia de los efectos derivados de los asientos
del Registro, que gozan de presunción de exactitud y validez y admite muy contadas
excepciones entre las que no se incluye el presente caso (i.e. arts. 59.1 y 156 LH y 155,
177, 208 y 239 RH)
El segundo párrafo del artículo 82 no establece una excepción a dicha regla general
permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo pacten las partes
sino una excepción a la necesidad de consentimiento cancelatorio del titular registral en
los casos de caducidad legal o convencional del derecho al que se refiere el asiento a
cancelar (es la llamada «cancelación automática»).
La Resolución de 21.09.2002 citada en la instancia fue dictada en relación a un
supuesto de consentimiento cancelatorio en documento privado y confirma la calificación
del Registrador y el auto del presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía,
Ceuta y Melilla que defendían la inadmisibilidad de tal consentimiento.
La Resolución interpreta el segundo párrafo del artículo 82 en el sentido indicado
cuando declara que «para cancelar la condición resolutoria estipulada en garantía de la
parte del precio aplazada pueden las partes pactar la caducidad misma y de pleno
derecho de dicha condición y de la inscripción de la misma transcurrido determinado
plazo desde el vencimiento de la última letra representativa del precio aplazado, sin que
conste en el Registro el ejercicio de acciones tendentes a obtener esa resolución. Se
trataría de uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito que resultaría del
mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción» (cfr. art. 82, párrafo segundo,
de la Ley Hipotecaria). Y concluye de forma terminante que «el artículo 3 de la Ley
Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o
auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma
se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo
contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido». Firmado Javier Madurga
Rivera. Barcelona a 5 de marzo de 2020.
III
Contra la anterior nota de calificación, don E. T. M., como administrador único de la
entidad mercantil Gear Cita S.L., interpone recurso en virtud de escrito de fecha 4 de
junio de 2020 en base entre otros a los siguientes argumentos: Hechos. Primero.-El
suscribiente, en la representación en la que actúa, otorgó en fecha 7 de octubre de
2016 por el Notario de los de Barcelona, Don Antonio Diez de Blas, bajo el número
2.280 de su protocolo, presentada telemáticamente en el Registro de la Propiedad
número 3 de Barcelona en fecha 7 de octubre de 2016 causando el número de asiento
1808 del Diario 235 y previo verificar telemáticamente, dentro de la vigencia del asiento
de presentación, la liquidación del impuesto, mediante calificación de fecha 8 de
noviembre de 2016 el Sr. Registrador acordó inscribir el derecho de nuda propiedad del
suscribiente sobre la finca a que se refiere el indicado título, con reserva del usufructo
temporal por un plazo de ocho años a favor de doña M. y don B. M. C. y denegar la
inscripción de los párrafos 3.º y 4.º del pacto tercero «relativos al tipo de
documentación que puede provocar la cancelación de la Condición Resolutoria en el
registro de la propiedad, por cuanto, sin perjuicio de la validez de la escritura de carta
cve: BOE-A-2020-11461
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 259
Miércoles 30 de septiembre de 2020
Sec. III. Pág. 82455
párrafos tercero y cuarto referidos y otra en la que se solicita la cancelación de la
condición resolutoria en base a los mismos por pago de la cantidad aplazada.
De conformidad con lo expuesto y con los artículos 3 y 82 de la Ley Hipotecaria y
1.280.1.° del Código Civil, se deniega el despacho del precedente documento porque el
documento privado no es título hábil para practicar la cancelación de una condición
resolutoria por pago del precio aplazado que garantiza.
El principio registral de legalidad formal en su vertiente de documentación pública
contenido en el artículo 3, exige como regla general la exigencia de escritura pública
para que los títulos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles
puedan acceder al Registro de la Propiedad. Dicho principio es básico en nuestro
sistema registral por la especial trascendencia de los efectos derivados de los asientos
del Registro, que gozan de presunción de exactitud y validez y admite muy contadas
excepciones entre las que no se incluye el presente caso (i.e. arts. 59.1 y 156 LH y 155,
177, 208 y 239 RH)
El segundo párrafo del artículo 82 no establece una excepción a dicha regla general
permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo pacten las partes
sino una excepción a la necesidad de consentimiento cancelatorio del titular registral en
los casos de caducidad legal o convencional del derecho al que se refiere el asiento a
cancelar (es la llamada «cancelación automática»).
La Resolución de 21.09.2002 citada en la instancia fue dictada en relación a un
supuesto de consentimiento cancelatorio en documento privado y confirma la calificación
del Registrador y el auto del presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía,
Ceuta y Melilla que defendían la inadmisibilidad de tal consentimiento.
La Resolución interpreta el segundo párrafo del artículo 82 en el sentido indicado
cuando declara que «para cancelar la condición resolutoria estipulada en garantía de la
parte del precio aplazada pueden las partes pactar la caducidad misma y de pleno
derecho de dicha condición y de la inscripción de la misma transcurrido determinado
plazo desde el vencimiento de la última letra representativa del precio aplazado, sin que
conste en el Registro el ejercicio de acciones tendentes a obtener esa resolución. Se
trataría de uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito que resultaría del
mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción» (cfr. art. 82, párrafo segundo,
de la Ley Hipotecaria). Y concluye de forma terminante que «el artículo 3 de la Ley
Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o
auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma
se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo
contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido». Firmado Javier Madurga
Rivera. Barcelona a 5 de marzo de 2020.
III
Contra la anterior nota de calificación, don E. T. M., como administrador único de la
entidad mercantil Gear Cita S.L., interpone recurso en virtud de escrito de fecha 4 de
junio de 2020 en base entre otros a los siguientes argumentos: Hechos. Primero.-El
suscribiente, en la representación en la que actúa, otorgó en fecha 7 de octubre de
2016 por el Notario de los de Barcelona, Don Antonio Diez de Blas, bajo el número
2.280 de su protocolo, presentada telemáticamente en el Registro de la Propiedad
número 3 de Barcelona en fecha 7 de octubre de 2016 causando el número de asiento
1808 del Diario 235 y previo verificar telemáticamente, dentro de la vigencia del asiento
de presentación, la liquidación del impuesto, mediante calificación de fecha 8 de
noviembre de 2016 el Sr. Registrador acordó inscribir el derecho de nuda propiedad del
suscribiente sobre la finca a que se refiere el indicado título, con reserva del usufructo
temporal por un plazo de ocho años a favor de doña M. y don B. M. C. y denegar la
inscripción de los párrafos 3.º y 4.º del pacto tercero «relativos al tipo de
documentación que puede provocar la cancelación de la Condición Resolutoria en el
registro de la propiedad, por cuanto, sin perjuicio de la validez de la escritura de carta
cve: BOE-A-2020-11461
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Núm. 259
