III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-11461)
Resolución de 10 de agosto de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del Registrador de la propiedad de Barcelona n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una cláusula de cancelación convencional de condición resolutoria, así como la efectiva cancelación de la citada condición resolutoria en virtud de documentación privada.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 259
Miércoles 30 de septiembre de 2020
Sec. III. Pág. 82454
El principio registral de legalidad formal en su vertiente de documentación pública
contenido en el artículo 3, exige como regla general la exigencia de escritura pública
para que los títulos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles
puedan acceder al Registro de la Propiedad. Dicho principio es básico en nuestro
sistema registral por la especial trascendencia de los efectos derivados de los asientos
del Registro, que gozan de presunción de exactitud y validez y admite muy contadas
excepciones entre las que no se incluye el presente caso (i.e. arts. 59.1 y 156 LH y 155,
177, 208 y 239 RH).
El segundo párrafo del artículo 82 no establece una excepción a dicha regla general,
permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo pacten las partes,
sino una excepción a la necesidad de consentimiento cancelatorio del titular registral en
los casos de caducidad legal o convencional del derecho al que se refiere el asiento a
cancelar (es la llamada «cancelación automática»).
La Resolución de la DGSJFP 21.09.2002 citada en la instancia fue dictada en
relación a un supuesto de consentimiento cancelatorio en documento privado y confirma
la calificación del Registrador y el auto del presidente del Tribunal Superior de Justicia de
Andalucía, Ceuta y Melilla que defendían la inadmisibilidad de tal consentimiento. La
Resolución interpreta el segundo párrafo del artículo 82 en el sentido indicado cuando
declara que «para cancelar la condición resolutoria estipulada en garantía de la parte del
precio aplazada pueden las partes pactar la caducidad misma y de pleno derecho de
dicha condición y de la inscripción de la misma transcurrido determinado plazo desde el
vencimiento de la última letra representativa del precio aplazado, sin que conste en el
Registro el ejercicio de acciones tendentes a obtener esa resolución. Se trataría de uno
de los supuestos de extinción del derecho inscrito que resultaría del mismo documento
en cuya virtud se practicó la inscripción (cfr. art. 82, párrafo segundo, de la Ley
Hipotecaria)». Y concluye de forma terminante que «el artículo 3 de la Ley Hipotecaria
establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que
pueda practicarse la inscripción en los libros registra/es, y esta norma se reitera a través
de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que
son ajenas al caso ahora debatido».
b)
Nota relativa al asiento de presentación n.º 764 del Diario 244:
1. Mediante la escritura de compraventa reseñada, doña M. y don B. M. C.
vendieron la nuda propiedad de la registral 16.163 de la sección de (…) por un precio
aplazado y garantizado con condición resolutoria.
2. Dicha escritura fue inscrita el 8 de noviembre de 2016, denegándose la
inscripción de los párrafos tercero y cuarto de su pacto tercero por los motivos expuestos
en la correspondiente nota de despacho. Dichos párrafos en esencia facultaban a las
partes, una vez pagada la parte aplazada del precio, a otorgar documento privado o
escritura pública solicitando o consintiendo la cancelación de la condición resolutoria.
3. Se presenta ahora de nuevo la referida compraventa junto con dos instancias
privadas dirigidas a este Registrador: una en la que se solicita la inscripción de los
cve: BOE-A-2020-11461
Verificable en https://www.boe.es
Nota de calificación relativa a los siguientes documentos: a) escritura de
compraventa autorizada el 7 de octubre de 2016 por el Notario de Barcelona, don
Antonio Díez de Blas, bajo el número 2.780 de su protocolo, acompañada de instancia
privada fechada el 13 de febrero de 2020 y suscrita por quien dice ser don M. B. H.; y b)
instancia privada suscrita por los vendedores doña M. y don B. M. C. con firmas
legitimadas el 5 de febrero de 2020 por la Notario de Barcelona, doña María de Zulueta
Sagarra.
Presentados dichos títulos en esta Oficina el día 2 de marzo de 2020, les fueron
asignados los números de entrada 1625/2020 y 1626/2020, respectivamente y causaron
los Asientos de Presentación números 763 y 764 del Diario 244. Acreditado el
cumplimiento de las obligaciones fiscales correspondientes, han sido calificados y se han
de resaltar los siguientes hechos:
Núm. 259
Miércoles 30 de septiembre de 2020
Sec. III. Pág. 82454
El principio registral de legalidad formal en su vertiente de documentación pública
contenido en el artículo 3, exige como regla general la exigencia de escritura pública
para que los títulos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles
puedan acceder al Registro de la Propiedad. Dicho principio es básico en nuestro
sistema registral por la especial trascendencia de los efectos derivados de los asientos
del Registro, que gozan de presunción de exactitud y validez y admite muy contadas
excepciones entre las que no se incluye el presente caso (i.e. arts. 59.1 y 156 LH y 155,
177, 208 y 239 RH).
El segundo párrafo del artículo 82 no establece una excepción a dicha regla general,
permitiendo las cancelaciones en documento privado cuando así lo pacten las partes,
sino una excepción a la necesidad de consentimiento cancelatorio del titular registral en
los casos de caducidad legal o convencional del derecho al que se refiere el asiento a
cancelar (es la llamada «cancelación automática»).
La Resolución de la DGSJFP 21.09.2002 citada en la instancia fue dictada en
relación a un supuesto de consentimiento cancelatorio en documento privado y confirma
la calificación del Registrador y el auto del presidente del Tribunal Superior de Justicia de
Andalucía, Ceuta y Melilla que defendían la inadmisibilidad de tal consentimiento. La
Resolución interpreta el segundo párrafo del artículo 82 en el sentido indicado cuando
declara que «para cancelar la condición resolutoria estipulada en garantía de la parte del
precio aplazada pueden las partes pactar la caducidad misma y de pleno derecho de
dicha condición y de la inscripción de la misma transcurrido determinado plazo desde el
vencimiento de la última letra representativa del precio aplazado, sin que conste en el
Registro el ejercicio de acciones tendentes a obtener esa resolución. Se trataría de uno
de los supuestos de extinción del derecho inscrito que resultaría del mismo documento
en cuya virtud se practicó la inscripción (cfr. art. 82, párrafo segundo, de la Ley
Hipotecaria)». Y concluye de forma terminante que «el artículo 3 de la Ley Hipotecaria
establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que
pueda practicarse la inscripción en los libros registra/es, y esta norma se reitera a través
de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que
son ajenas al caso ahora debatido».
b)
Nota relativa al asiento de presentación n.º 764 del Diario 244:
1. Mediante la escritura de compraventa reseñada, doña M. y don B. M. C.
vendieron la nuda propiedad de la registral 16.163 de la sección de (…) por un precio
aplazado y garantizado con condición resolutoria.
2. Dicha escritura fue inscrita el 8 de noviembre de 2016, denegándose la
inscripción de los párrafos tercero y cuarto de su pacto tercero por los motivos expuestos
en la correspondiente nota de despacho. Dichos párrafos en esencia facultaban a las
partes, una vez pagada la parte aplazada del precio, a otorgar documento privado o
escritura pública solicitando o consintiendo la cancelación de la condición resolutoria.
3. Se presenta ahora de nuevo la referida compraventa junto con dos instancias
privadas dirigidas a este Registrador: una en la que se solicita la inscripción de los
cve: BOE-A-2020-11461
Verificable en https://www.boe.es
Nota de calificación relativa a los siguientes documentos: a) escritura de
compraventa autorizada el 7 de octubre de 2016 por el Notario de Barcelona, don
Antonio Díez de Blas, bajo el número 2.780 de su protocolo, acompañada de instancia
privada fechada el 13 de febrero de 2020 y suscrita por quien dice ser don M. B. H.; y b)
instancia privada suscrita por los vendedores doña M. y don B. M. C. con firmas
legitimadas el 5 de febrero de 2020 por la Notario de Barcelona, doña María de Zulueta
Sagarra.
Presentados dichos títulos en esta Oficina el día 2 de marzo de 2020, les fueron
asignados los números de entrada 1625/2020 y 1626/2020, respectivamente y causaron
los Asientos de Presentación números 763 y 764 del Diario 244. Acreditado el
cumplimiento de las obligaciones fiscales correspondientes, han sido calificados y se han
de resaltar los siguientes hechos:
