BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 30 de septiembre de 2020

Sec. III. Pág. 82462

resolutoria, y a la cancelación de la referida condición resolutoria en base a los párrafos
3.º y 4.º del pacto tercero de la escritura antes referida solicitada mediante instancia
privada suscrita por los vendedores, doña M. y don B. M. C., con firmas legitimadas el 5
de febrero de 2020 por la Notario de Barcelona, doña María de Zulueta Sagarra.
IV
El registrador emitió informe el día 29 de junio de 2020, mantuvo la calificación y
elevó el expediente a este Centro Directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos los artículos 1.255 del Código Civil; 3, 11, 59, 82, 156 y 157 de la
Ley Hipotecaria; 73, 83, 155, 174, 177, 179, 208, 238 y 239 del Reglamento Hipotecario;
y las Resoluciones 11 de diciembre de 1974, 28 de noviembre de 1978, 30 de mayo de
1980, 13 de diciembre de 1985, 21 de julio, 3 y 4 de diciembre de 1986, 16 de diciembre
de 1987, 20 de abril y 30 de octubre de 1989, 2 de septiembre de 1992, 30 de mayo de
1996, 13 de marzo de 1999 y 21 de septiembre de 2002.
1. Se pacta en una escritura de compraventa que, para cancelar la condición
resolutoria, sin perjuicio de otorgar escritura de carta de pago, será suficiente una
instancia privada con firmas legitimadas notarialmente en la que la parte vendedora
interesará «la cancelación de la condición resolutoria por cumplimiento de la misma
(pago de la cantidad aplazada) declarará cumplida la condición resolutoria pactada,
consintiendo expresamente que se cancele dicha inscripción».
Asimismo, se faculta a la compradora para que, si la transmitente, tras ser
fehacientemente emplazada,«no otorgare los documentos acreditando el cumplimiento
de la condición suspensiva y consiguiente cancelación registral de la misma», proceda
unilateralmente a la cancelación en igual forma que el vendedor si bien uniendo
certificados bancarios acreditativos de la transferencia del total precio aplazado.
El registrador deniega la inscripción del pacto y la efectividad cancelatoria en virtud
de mero documento privado, en base al principio de titulación auténtica del artículo 3
L.H. El recurrente reconoce que el principio de titulación auténtica que resulta del art. 3
de la Ley Hipotecaria excluye, en principio, el documento privado como título hábil para
provocar asientos registrales, pero entiende que el caso que nos atañe es una de las
excepciones a tal principio, y, para ello, se ampara en el segundo párrafo del art. 82 de la
Ley Hipotecaria.
2. El recurso no puede ser estimado. Del examen de la escritura resulta evidente
que no nos encontramos ante la previsión de una cancelación automática, como podría
ser la pactada introduciendo un plazo de caducidad de la condición, sino que tal como se
ha estipulado la condición resolutoria y su forma de cancelación, se hace necesario que
en el futuro documento cancelatorio se emita una declaración de voluntad reconociendo
la realidad del completo pago y prestando el consentimiento a la cancelación de la
garantía.
En el caso de que el documento cancelatorio lo otorgara la parte compradora en
virtud del apoderamiento que se le concedió al efecto en la escritura calificada, también
se hace necesaria esa prestación de consentimiento. No deja de ser el mismo
consentimiento indicado en el párrafo precedente, aunque emitido por un apoderado.
Con una particularidad en este caso, que es que se pretende acreditar el hecho del
completo pago acompañando una serie de documentos privados como son las
certificaciones bancarias referentes a las órdenes de transferencias. Dichas
certificaciones independientemente de ser documentos privados que no prueban ni
autoría ni capacidad ni legitimación de quien los suscribe, tampoco acreditarían
indubitadamente el hecho del total pago del precio de la compraventa; tan solo podrían
acreditar que se ha ordenado una transferencia de una cuenta a otra por un determinado

cve: BOE-A-2020-11461
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Núm. 259