BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de septiembre de 2020

Sec. I. Pág. 81962

limitada en el tiempo, que puede declararse con una duración máxima de cinco años, en
un procedimiento en el que deben acreditarse las circunstancias que la justifican y
precisar las medidas que adoptarán las administraciones para atenuar o revertir la
situación de mercado tenso. La competencia para formular esta declaración se atribuye
al departamento de la Generalitat competente en materia de vivienda, con la excepción
de la ciudad de Barcelona y del ámbito metropolitano de Barcelona, por razón de su
problemática singular y su régimen especial.
Con carácter excepcional, atendiendo a la necesidad de dar respuesta urgente a la
situación de emergencia en materia de vivienda, más acusada todavía como
consecuencia de los efectos económicos derivados de la pandemia del Covid-19, y
tomando en consideración la duración de los procedimientos administrativos de
declaración de áreas con mercado de vivienda tenso, así como las circunstancias que la
justifican, la Ley aplica directamente dicha declaración en el caso de los municipios que
disponen de índices de referencia de precios en los que los precios del alquiler han
sufrido un incremento superior al veinte por ciento en el período comprendido entre los
años 2014 y 2019, incluidos en el Área Metropolitana de Barcelona o con una población
superior a veinte mil habitantes. Se trata de una medida estrictamente transitoria, de una
duración máxima de un año, que dejará de surtir efecto si los órganos competentes
formalizan una nueva declaración de área con mercado de vivienda tenso referida al
mismo municipio o, en cualquier caso, cuando haya transcurrido el citado plazo.
El efecto que persigue la Ley, de contención de las rentas, se instrumenta mediante
la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que determina y
hace público el departamento competente en materia de vivienda. Este índice suministra
datos fiables acerca del precio de los alquileres de viviendas análogos al que es objeto
de arrendamiento, obtenidos a partir de la información contenida en el Registro de
fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas. El índice informa de la media de
precio por metro cuadrado del arrendamiento de viviendas en una ubicación y con una
superficie determinadas y de los márgenes de precio superior e inferior resultantes de la
ponderación de varias características de la vivienda (año de construcción, estado de
conservación, eficiencia energética, ascensor, mobiliario o anexos). En virtud de la
presente ley, el precio de referencia se establecerá de acuerdo con el índice
mencionado, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior, o bien,
excepcionalmente, desviándose de los mismos con incrementos o minoraciones de
hasta un cinco por ciento, dadas las características específicas de la vivienda objeto de
arrendamiento.
El régimen de contención de rentas aplicable a los contratos de arrendamiento de
vivienda concluidos en áreas que hayan sido declaradas áreas con mercado de vivienda
tenso persigue un equilibrio razonable entre el deber de respetar el interés patrimonial
del arrendador y la función social de la propiedad urbana, y gira en torno a dos reglas
básicas: la primera de ellas determina el importe máximo de la renta que puede
convenirse en el momento de formalizar el contrato de alquiler, el cual no puede
sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características
análogas, incrementado o minorado, como máximo, en un cinco por ciento; la segunda
regla determina que la renta tampoco puede rebasar la consignada en el último contrato
de arrendamiento, en el supuesto de que la vivienda haya sido arrendada dentro de los
cinco años anteriores, e indica los incrementos que se pueden aplicar y las excepciones
aplicables.
Por otra parte, el régimen de contención de rentas se flexibiliza en los contratos de
alquiler de viviendas de obra nueva y en los contratos que resulten de un proceso de
gran rehabilitación, en cuyo caso el incremento del precio que las partes acuerden en
base al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas de características
análogas puede llegar a fijarse en el margen superior del índice. Esta regla, que
pretende contrarrestar el posible desincentivo que el régimen ordinario de contención de
rentas puede producir en la promoción de viviendas nuevas o rehabilitadas con destino
al mercado libre de alquiler, se aplica los primeros cinco años desde la certificación de

cve: BOE-A-2020-11363
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Núm. 258