III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7345)
Resolución de 6 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Miguel de Abona, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 6 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 48012

Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1224 Código Civil; 203 y 326 de la ley hipotecaria; la Sentencia
del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 1944, y las Resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 2003, 9 de enero y 28
de noviembre de 2018 y 28 de noviembre de 2019.
1. Se debate en el presente recurso si es inscribible una escritura de elevación a
público de documento privado donde las fincas objeto del contrato se describen con una
superficie distinta de la que se determina en un procedimiento judicial posterior. En el
documento privado, aunque se fijó un precio, se pactó que la superficie de las fincas
vendidas quedaba pendiente de medición técnica posterior y que el precio de ajustaría a
ellas antes del otorgamiento de escritura pública. Se une a la escritura pública de
elevación a público testimonio judicial de la sentencia que determina la superficie real de la
finca y el precio final de la transmisión, conforme a las citadas superficies determinadas
judicialmente. El registrador entiende que la escritura únicamente dispone la elevación a
público del contrato privado de compraventa y este último no hace referencia alguna a las
superficies de las fincas en los términos que se pretende inscribir. Además, considera que
la superficie de las fincas declarada en la sentencia incorporada al título tampoco podría
haber sido objeto de inscripción, ya que no se acredita por ninguno de los medios
previstos en la Ley Hipotecaria ni conforme a ninguno de los procedimientos ordenados en
ella. El recurrente entiende que no procede inscribir con la superficie reflejada en el
contrato y en el Registro, sino con la superficie establecida en la sentencia.
2. El recurso debe ser estimado. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo
(Resoluciones de 17 de noviembre de 2003, 9 de enero de 2018 y 28 de noviembre
de 2019) que «sin prejuzgar ahora si las escrituras meramente recognoscitivas en las que
las partes de un contrato preexistente se limitan, con plena capacidad para ello, a admitir
la efectiva celebración del mismo (escrituras que nada prueban contra el documento
originario si por exceso u omisión se apartaren de él –artículo 1.224 del Código Civil–),
pueden ser o no consideradas como título material a efectos de su inscripción en el
Registro de la Propiedad (cfr. artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento), lo
cierto es que las escrituras de elevación a público de documentos privados, en tanto en
cuanto tiene un contenido no sólo confesorio sino también volitivo, al consignar el negocio
documentado en su integridad y expresar el consentimiento contractual de quienes
aparecen con la plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad
para realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada la
autenticidad de dicho consentimiento, con las consecuencias derivadas de la fe pública de
que goza el documento público notarial [cfr. artículos 1.218 del Código Civil, 1 y 17.bis,
apartado a), de la Ley del Notariado y 1 y 145 del Reglamento Notarial], ha de producir los
efectos de toda escritura pública y, en concreto, ha de reputarse título inscribible
(artículos 2.1.º y 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento)».
La doctrina de este Centro Directivo (Resoluciones de 13 de mayo de 2015 y 11 de
abril de 2016, por todas) ha recogido la jurisprudencia del Alto Tribunal en esta materia. La
Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 1944, ratificada por otras muchas,
señaló, que no es posible hacer prevalecer contra los términos categóricos y claros del
documento notarial una convención anterior. Pero el artículo 1224 del Código Civil hace
referencia a la escritura recognoscitiva y para que nos encontremos dentro de su ámbito
de aplicación requiere que se reseñe en la propia escritura el documento originario puesto
que como indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 1984, su carácter
recognoscitivo «exige al menos una referencia al acto o contrato primordial».
También es doctrina del Alto Tribunal que siempre que en una escritura pública
reconozcamos documentos o negocios jurídicos anteriores, estamos en presencia de
una escritura acogida a los supuestos de eficacia del artículo 1224 del Código Civil. De lo
contrario su contenido queda independiente y aislado de los pactos previos y anteriores
porque la renovación del consentimiento en cuanto a los sujetos, y la refundición del
contenido negocial en cuanto al objeto, dotaron de validez interna a un nuevo contrato.

cve: BOE-A-2020-7345
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Núm. 185