BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 6 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 48013

Esto es, en presencia de una escritura, la alternativa es clara: o es recognoscitiva si
encaja en el artículo 1224 del Código Civil o es constitutiva si queda fuera de los
supuestos que claramente alude el artículo 1224 del Código Civil. Es más, si la
reproducción no coincide con el original intencionadamente habrá un nuevo negocio y no
una simple declaración confesoria o de reconocimiento. El citado precepto es aplicable
(por su antecedente histórico) a las escrituras que cumplen una función estrictamente de
reconocimiento, de manera que la solución no se aplica a los casos de sucesiva
documentación de la «lex contractus», cuando los documentos sean discordantes entre
sí. Para tal caso, la regla debe ser la contraria, de manera que la nueva reglamentación
de intereses sustituye a la anterior. Así lo pone de manifiesto la Sentencia del Tribunal
Supremo de 3 de noviembre de 1982 y lo ha recogido la Resolución de este Centro
Directivo de 13 de mayo de 2015. En consecuencia, nos encontramos ante una auténtica
«renovatio contractus».
3. En el supuesto de hecho de este expediente, el documento privado
expresamente contemplaba la posibilidad de que en el momento de elevación a público
se determinara la superficie real de las fincas transmitidas y en consecuencia el precio
efectivo de la compraventa. Esto se produjo en sede judicial, llegando a una transacción
homologada judicialmente por sentencia, en la que se fija la superficie de las fincas
transmitidas y el precio correspondiente, que se testimonia en el propio título presentado
a inscripción. Por lo que la escritura de elevación a público, en la función no sólo
reconogscitiva del negocio anterior sino también complementadora del mismo que está
llamada a cumplir, y en desarrollo de lo pactado por las partes en el mismo documento
privado que ahora se formaliza notarialmente, correctamente ha determinado el precio
definitivo en función de las superficies de cada finca vendida fijadas judicialmente.
4. En la nota de calificación se dice que no se acredita por ninguno de los medios
previstos en la Ley Hipotecaria ni conforme a ninguno de los procedimientos ordenados
en ella, pero lo cierto es que no se especifican las razones por las que se deniega la
inscripción. Lo que no se puede discutir es que un procedimiento declarativo es también
una vía de determinación de la superficie real de las fincas inscritas (cfr. artículo 204 Ley
Hipotecaria).
Se ha de recordar la doctrina reiterada por este Centro Directivo según la cual en
juicio declarativo ordinario es posible la inmatriculación de fincas y excesos de superficie,
así como la reanudación del tracto sin necesidad de acudir a los procedimientos de
inmatriculación específicos previstos en la Ley Hipotecaria (véase Resolución de 28 de
noviembre de 2018) y por tanto, debe confirmarse la posibilidad de practicar excesos y
modificaciones de superficie en virtud de una sentencia dictada en un procedimiento
ordinario declarativo.
Siguiendo esa línea marcada en las Resoluciones de esta Dirección General, la
reforma de la Ley Hipotecaria llevada a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha
recogido en el artículo 204.5.º este título inmatriculador, aunque estableciendo una serie
de cautelas o requisitos complementarios: «Además del procedimiento prevenido en el
artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los títulos previstos en los artículos 205
y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad
en los siguientes supuestos: (…) 5.º En virtud de sentencia que expresamente ordene la
inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados
todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el
expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo».
A la vista de este precepto, debe revocarse también el defecto consignado por el
registrador en la nota impugnada, dado que la sentencia que se incorpora a la escritura
de elevación a público es vía suficiente para practicar la inscripción, sin que de la nota de
calificación resulten los defectos concretos que pudieran impedirlo (véase artículo 326 de
la Ley Hipotecaria) como pudiera ser en su caso que no se hayan observado todas las
formalidades y garantías previstas en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria cuestión a la
que en ningún momento se refiere la nota de calificación.

cve: BOE-A-2020-7345
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Núm. 185