III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7346)
Resolución de 6 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Arnedo, por la que se deniega la inscripción de la resolución de una compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 6 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 48019
invocado como fundamento jurídico la nota de calificación motivo de discrepancia, cabría
concluir la inadecuada aplicación del artículo 175 del RH por tratarse, el aquí planteado,
de un supuesto perfectamente subsumible en el apartado primero del artículo 82 LH y no
en el segundo que es el contemplado en la norma reglamentaria que lo desarrolla.
La inexistencia de cargas inscritas en el momento de la presentación (24-10-2019)
de la documentación acreditativa de la reversión consumada por el pleno consentimiento
entre las partes, y la inexistencia, por tanto, de terceros posibles afectados con
preferencia registral, conduce, de acuerdo, justifica adicionalmente el presente motivo de
recurso en concordancia con la posición mantenida, como se verá, por la DGRyN.
2.º El artículo 175 RH, referente en esta materia (pues regula los requisitos
necesarios para la reinscripción a favor del vendedor en su apartado sexto) encabeza el
precepto con expresión “la cancelación de las inscripciones...”. Se refiere
necesariamente a asientos practicados en el libro de inscripciones (bien inscripciones
propiamente dichas, bien anotaciones). Es decir, este precepto ha de ser invocado para
la cancelación de asiento practicados en el registro (por ejemplo, una inscripción de
hipoteca constituida por el comprador, o una inscripción de compra por una venta
realizada por el comprador, o una anotación de embargo practicada en los libros
registrales), pero es evidente que no puede ser invocado para supuestos en los que no
hubiera asientos practicados a cancelar (por ejemplo, que hubiese una anotación de
embargo simplemente presentada en el libro diario y fuera posterior a la presentación del
acta de requerimiento, supuesto que se da en el presente caso aunque no esté
mencionado en la nota de calificación).
3.º El artículo 175 RH, en su regla sexta, segundo párrafo, se refiere a la posibilidad
de “cancelarse la inscripción” de derechos reales constituidos por el comprador, es decir,
de asientos necesariamente practicados en el libro de inscripciones (bien inscripciones
propiamente dichas, bien anotaciones), que recuerda que es necesaria la “referida
consignación”. A sensu contrario, ante la ausencia de derechos reales constituidos por el
comprador, no sería necesaria consignación alguna.
4.º El artículo 175 RH, en su regla sexta, primer párrafo (para cuando no hay otras
inscripciones que haya que cancelar diferentes a la inscripción del comprador), habla de
consignación, a disposición de comprador, “con las deducciones que en su caso
procedan”. Y quizás será necesario hacer la consignación cuando el comprador ahora no
haya consentido expresamente la resolución (lo cual no impide que pueda reinscribirse a
favor del vendedor); pero es evidente la innecesariedad de la consignación cuando ahora
(independientemente de la cláusula penal) el comprador ha consentido expresamente en
la resolución allanándose a lo pedido por el vendedor con desalojo del local y entrega de
llaves del inmueble.
Segunda.–La condición resolutoria en el Tribunal Supremo.
Como ha declarado nuestro Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre
de 1995), la resolución produce sus efectos “ex tunc” y no “ex nunc”, de forma que la
resolución del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resolución
de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho
resuelto (cfr. artículos 513 n.º 6, 529 y 1.124 del Código civil, 11 y 107 de la Ley
Hipotecaria), incluido el embargo trabado sobre el derecho resuelto (cfr. Sentencia del
Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1995).
Y ello ha llevado a la DGRyN, resolución de 10/12/2015 señalar que “No obstante, a
solicitud del interesado de inscripción parcial, como ya dijera esta Dirección General (cfr.
Resolución 20 de diciembre de 1999), nada se opone a que, sin perjuicio de la
subsistencia de la referida carga -en el presente supuesto había una carga a favor de la
Hacienda Pública-, pueda reinscribirse a favor del vendedor, pues la voluntad de ambas
partes a la resolución del inicial contrato de compraventa, tiene virtualidad suficiente para
provocar la resolución.”
Es decir, en el caso a que se refiere esta resolución, la DGRyN, y sin necesidad de
consignación alguna, permitirla un despacho parcial del documento que implicaría la
cve: BOE-A-2020-7346
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 185
Lunes 6 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 48019
invocado como fundamento jurídico la nota de calificación motivo de discrepancia, cabría
concluir la inadecuada aplicación del artículo 175 del RH por tratarse, el aquí planteado,
de un supuesto perfectamente subsumible en el apartado primero del artículo 82 LH y no
en el segundo que es el contemplado en la norma reglamentaria que lo desarrolla.
La inexistencia de cargas inscritas en el momento de la presentación (24-10-2019)
de la documentación acreditativa de la reversión consumada por el pleno consentimiento
entre las partes, y la inexistencia, por tanto, de terceros posibles afectados con
preferencia registral, conduce, de acuerdo, justifica adicionalmente el presente motivo de
recurso en concordancia con la posición mantenida, como se verá, por la DGRyN.
2.º El artículo 175 RH, referente en esta materia (pues regula los requisitos
necesarios para la reinscripción a favor del vendedor en su apartado sexto) encabeza el
precepto con expresión “la cancelación de las inscripciones...”. Se refiere
necesariamente a asientos practicados en el libro de inscripciones (bien inscripciones
propiamente dichas, bien anotaciones). Es decir, este precepto ha de ser invocado para
la cancelación de asiento practicados en el registro (por ejemplo, una inscripción de
hipoteca constituida por el comprador, o una inscripción de compra por una venta
realizada por el comprador, o una anotación de embargo practicada en los libros
registrales), pero es evidente que no puede ser invocado para supuestos en los que no
hubiera asientos practicados a cancelar (por ejemplo, que hubiese una anotación de
embargo simplemente presentada en el libro diario y fuera posterior a la presentación del
acta de requerimiento, supuesto que se da en el presente caso aunque no esté
mencionado en la nota de calificación).
3.º El artículo 175 RH, en su regla sexta, segundo párrafo, se refiere a la posibilidad
de “cancelarse la inscripción” de derechos reales constituidos por el comprador, es decir,
de asientos necesariamente practicados en el libro de inscripciones (bien inscripciones
propiamente dichas, bien anotaciones), que recuerda que es necesaria la “referida
consignación”. A sensu contrario, ante la ausencia de derechos reales constituidos por el
comprador, no sería necesaria consignación alguna.
4.º El artículo 175 RH, en su regla sexta, primer párrafo (para cuando no hay otras
inscripciones que haya que cancelar diferentes a la inscripción del comprador), habla de
consignación, a disposición de comprador, “con las deducciones que en su caso
procedan”. Y quizás será necesario hacer la consignación cuando el comprador ahora no
haya consentido expresamente la resolución (lo cual no impide que pueda reinscribirse a
favor del vendedor); pero es evidente la innecesariedad de la consignación cuando ahora
(independientemente de la cláusula penal) el comprador ha consentido expresamente en
la resolución allanándose a lo pedido por el vendedor con desalojo del local y entrega de
llaves del inmueble.
Segunda.–La condición resolutoria en el Tribunal Supremo.
Como ha declarado nuestro Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre
de 1995), la resolución produce sus efectos “ex tunc” y no “ex nunc”, de forma que la
resolución del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resolución
de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho
resuelto (cfr. artículos 513 n.º 6, 529 y 1.124 del Código civil, 11 y 107 de la Ley
Hipotecaria), incluido el embargo trabado sobre el derecho resuelto (cfr. Sentencia del
Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1995).
Y ello ha llevado a la DGRyN, resolución de 10/12/2015 señalar que “No obstante, a
solicitud del interesado de inscripción parcial, como ya dijera esta Dirección General (cfr.
Resolución 20 de diciembre de 1999), nada se opone a que, sin perjuicio de la
subsistencia de la referida carga -en el presente supuesto había una carga a favor de la
Hacienda Pública-, pueda reinscribirse a favor del vendedor, pues la voluntad de ambas
partes a la resolución del inicial contrato de compraventa, tiene virtualidad suficiente para
provocar la resolución.”
Es decir, en el caso a que se refiere esta resolución, la DGRyN, y sin necesidad de
consignación alguna, permitirla un despacho parcial del documento que implicaría la
cve: BOE-A-2020-7346
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Núm. 185
