BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 6 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 48028

c) No constan cargas posteriores inscritas en el Registro de la Propiedad.
El registrador entiende que no se puede inscribir la resolución sin la consignación a
favor del comprador de las cantidades percibidas por el vendedor, aunque no existan
titulares de cargas posteriores y ello a pesar de que exista una cláusula penal pactada.
El recurrente y la notaria autorizante entienden que no procede la consignación por
considerar que la resolución opera automáticamente y porque no hay titulares de cargas
posteriores.
Es importante destacar que en el supuesto de hecho de este expediente no existe
pacto de renuncia a la moderación judicial de la cláusula penal, pacto cuya validez entre
sociedades mercantiles analizó la Resolución de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 29 de agosto de 2019. Además, la compraventa ahora analizada se
formalizó entre un particular y una sociedad mercantil, no entre sociedades mercantiles.
Tampoco se da el supuesto de la Resolución de 10 de diciembre de 2015 citada por
el recurrente y el notario autorizante, pues ésta se refería a una escritura pública de
resolución entre vendedor y comprador y no a un caso de requerimiento de pago y acta
de manifestaciones de no oposición (ex artículo 59 del Reglamento Hipotecario). En
aquel caso se dijo que nada se opone a que, sin perjuicio de la subsistencia de las
cargas posteriores -que en nuestro caso no existen- pueda reinscribirse a favor del
vendedor, aunque no haya consignación, pues la voluntad de ambas partes a la
resolución del inicial contrato de compraventa, tiene virtualidad suficiente para provocar
la inscripción de la resolución de la venta. En el supuesto de hecho de este expediente
se pretende reinscribir por el mecanismo automático del artículo 59 del Reglamento
Hipotecario y no por escritura pública de resolución convenida entre vendedor y
comprador.
2. Es doctrina reiterada de esta Dirección General sobre la condición resolutoria
explicita (véase Resoluciones señaladas en los «Vistos») que la reinscripción del
inmueble en favor del vendedor, como consecuencia del ejercicio de la facultad de
resolución pactada al amparo de los artículos 1504 del Código Civil y 59 del Reglamento
Hipotecario, está sujeta a determinados requisitos para salvaguardar la posición jurídica
de las partes.
3. La Resolución de 16 de enero de 2019 los resume así: «(…) Según la reiterada
doctrina fijada por este Centro Directivo, la reinscripción en favor del vendedor, cuando
es consecuencia del juego de la condición resolutoria expresa pactada conforme al
artículo 1504 del Código Civil, está sujeta a rigurosos controles que salvaguardan la
posición jurídica de las partes, los cuales se pueden sintetizar de la siguiente forma:
primero, debe aportarse el título del vendedor (cfr. artículo 59 del Reglamento
Hipotecario), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente
retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada; segundo,
la notificación judicial o notarial hecha al adquirente por el transmitente de quedar
resuelta la transmisión, siempre que no resulte que el adquirente requerido se oponga a
la resolución invocando que falta algún presupuesto de la misma. Formulada oposición
por el adquirente, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente proceso judicial
los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave
(Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1993), que frustre el fin del
contrato por la conducta del adquirente, sin hallarse causa razonable que justifique esa
conducta (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1991, 14 de febrero
y 30 de marzo de 1992, 22 de marzo de 1993 y 20 de febrero y 16 de marzo de 1995), y,
tercero, el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario
o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda,
por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución
(artículo 175.6.ª del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la
resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de “restituirse lo que hubiera
percibido”, en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un
deber que impone recíprocas prestaciones y, como ocurre en la ineficacia por rescisión,
uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando

cve: BOE-A-2020-7346
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 185