BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 6 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 47994

declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno, es decir concluido
por otro, por la que un cónyuge concede su aprobación a un acto en el que no es parte.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 2010, citada en muchas otras,
entre ellas la de 6 de marzo de 2015, recogió esta tesis señalando lo siguiente: «la
jurisprudencia ha interpretado el art. 1320 CC como una norma de protección de la
vivienda familiar (SSTS de 3 enero 1990 y 31 diciembre 1994). La doctrina, a su vez,
considera que con dicho artículo se pretende conseguir la protección de la vivienda, y
por ello se protege a uno de los cónyuges contra las iniciativas unilaterales del otro;
alguna parte de la doctrina señala que en el fondo de la norma se encuentra el principio
de igualdad, que se proyecta en un doble sentido: en el consenso para la elección de la
vivienda y en el control de ambos cónyuges para su conservación. El consentimiento se
exige para aquellos casos en que el acto de disposición implica la eliminación directa del
bien del patrimonio de su propietario, así como aquellos negocios jurídicos, como la
hipoteca, que llevan consigo posibilidades de que el bien en cuestión desaparezca de
dicho patrimonio, por la ejecución en caso de impago de la deuda garantizada con el
derecho real. El consentimiento constituye una medida de control, que se presenta como
«declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno –es decir,
concluido por otro– por la que un cónyuge tolera o concede su aprobación a un acto en
el que no es parte», siendo requisito de validez del acto de disposición, ya que su
ausencia determina la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión».
9. Debe tenerse en cuenta que no todo acto de disposición sobre la vivienda
familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición
afecte a la vivienda habitual. Con este adjetivo, la Ley realiza una fundamental exclusión
en la que conviene reparar. El adjetivo «habitual» y el adverbio «habitualmente»
aparecen en distintos preceptos del Código Civil (así, artículos 9, 10, 24, 40, 1320, 1321,
1406 y 1955) y del Código de Comercio (artículos 1, 3 y 4). «Habitual» no equivale a
«permanente» pero denota un alto grado de continuación temporal. En el Código Civil, la
expresión «vivienda habitual» se utiliza para referirse a aquella vivienda en la que una
persona tenga su residencia (artículo 1406.4.º). Pero la falta en nuestra legislación civil
de un concepto de vivienda habitual de la familia tiene como consecuencia práctica que
la cuestión se suscite más de una vez en contiendas judiciales que versan sobre la
aplicación del artículo 1320. Por ello, para evaluar si se da cumplimiento a esta norma
legal de régimen primario y a la del artículo 91 del Reglamento Hipotecario, debe
analizarse cada caso concreto. Y es que, en la sociedad actual hay familias que tienen
varias residencias y las ocupan alternativamente durante el año, en períodos más o
menos largos; en otras ocasiones, uno de los miembros de la pareja, o ambos, pasan
largas temporadas fuera del hogar familiar, frecuentemente por motivos de trabajo; pero
también puede faltar la cohabitación en un solo hogar familiar por algún motivo de salud
que implique el necesario ingreso de un cónyuge en algún centro médico o de cuidados
especiales; e incluso no es descartable la existencia de relaciones conyugales a
distancia, con domicilios que se mantienen separados (la Dirección General de los
Registros y del Notariado ha puesto de relieve en distintas ocasiones -vid. Resoluciones
de 10 de noviembre de 1987 y 9 de octubre de 2018- que el domicilio de un cónyuge
puede ser compatible con la instalación de la vivienda habitual de la familia en otro
inmueble). Sin olvidar, tampoco, que las normas fiscales atienden a un criterio temporal
cuantitativo (días al año de ocupación) para la determinación de la condición habitual de
la vivienda, si bien tales criterios cuantitativos no han de ser necesariamente válidos y
adecuados en materia civil. En este sentido, se ha defendido que la solución más
conveniente sería considerar como vivienda familiar el objeto del domicilio conyugal,
entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio,
con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay.
Por ello el artículo 91 del Reglamento Hipotecario, habida cuenta de la dificultad
calificadora respecto de esa circunstancia de hecho –ser o no vivienda habitual familiar–
en virtud de la limitación de los medios que en tal cometido puede utilizar el registrador
(artículo 18 de la Ley Hipotecaria), exige la manifestación negativa para acceder a la

cve: BOE-A-2020-7342
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Núm. 185