BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 6 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 48140

Reglamento la demandada se ha extralimitado en sus competencias al realizar la
interpretación de la norma a la que alude en su nota de calificación.
La función esencial de un registrador de la propiedad es la calificación de los
documentos presentados como requisito previo a su inscripción, pero dicha función no
puede invadir funciones estrictamente jurisdiccionales, que es lo que ocurre con la
interpretación que realiza del artículo 671 de la LEC, pues tal interpretación nada tiene
que ver con una eventual incongruencia entre los documentos judiciales presentados a
inscripción y el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que han sido emitidos, sino
que constituye una auténtica interpretación instrumental, en aras de una supuesta
realización de la justicia material, según la cual, la adjudicación del inmueble (en este
caso, no una vivienda habitual, sino un local comercial) en un procedimiento de
ejecución en que no existe postor es necesariamente injusta y perjudicial para el deudor
(en este caso, una entidad mercantil) cuando se produce a favor del ejecutante (en este
caso, otra entidad mercantil) por un importe inferior al 50% de su valor de tasación,
pretendiendo, en definitiva, según dice, dar coherencia al sistema y llenar una laguna
legal, lo cual, incluso, podría invadir atribuciones del legislador en caso de que dicha
laguna legal fuera inexistente. Nótese al raspéelo, que la redacción del precepto dimana
de la Ley 1/2.013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección del deudor
hipotecario, pero que iban principalmente dirigidas al ciudadano que hipoteca su
domicilio habitual (que no es el caso), precepto que, además, no fue reformado por la
Ley 42/2.015, de 5 de octubre, por lo que se le estaría dando un alcance y aplicación ni
previsto ni querido por el legítimo legislador al aprobar la norma.
Tercero.–Sobre estas premisas, consideramos que sea cual fuere la concepción
(amplia o estricta) que se tenga o quiera dársele a las competencias del registrador de la
propiedad derivadas de los preceptos legales más arriba señalados, consideramos que
en el presente caso se ha extralimitado.
Así, sirva como muestra la SAP de Córdoba n.º 657/2.018, de 25 de octubre, que
señala que el control del importe del remate por el Registrador se justifica únicamente
por la necesidad de velar por los derechos de terceros titulares de asientos posteriores
que quedarán cancelados por la ejecución y el derecho al remanente que tienen, por lo
que la calificación ha de versar sobre si se han preservado los derechos de esos titulares
de derechos si no han sido parte o no han sido oídos en el procedimiento judicial. La
calificación, con relación a esos terceros, juega para garantizar el tracto sucesivo y evitar
situaciones de indefensión si no ha sido parte o no ha tenido posibilidad de intervención,
pero no cuando ha intervenido, como es el caso del titular de la vivienda afectada por la
adjudicación, que ha sido parte, siendo el Tribunal el que ha de velar porque no sufra
indefensión, faltando el presupuesto de la actuación del Registrador de la Propiedad
para evitar situaciones de indefensión, pues no se trata del titular del asiento posterior
que resulte afectado por la ejecución, sino el propio titular del bien hipotecado.
Por su parte, en un sentido algo más amplio, la STS núm. 625/2.017, de 21 de
noviembre (citada en la sentencia recurrida), atribuye al registrador la potestad de
comprobar que el mandamiento judicial deja constancia del cumplimiento de los
requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos
en el registro.
Hemos de hacer notar que de acuerdo con dicha sentencia, si bien esa potestad
autorizaba en nuestro caso al Registrador a calificar ciertos extremos “obstáculos que
surjan del registro”, entre los que se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento
registral si no ha sido parte o no ha sido oído el titular registral en el correspondiente
procedimiento judicial, el hecho es que con la calificación negativa emitida para proteger
a la empresa titular del local, que va a perderlo, a fin de que obtenga la mayor rebaja de
su deuda o la extinción más allá de lo que el citado precepto dispone, no se está
salvaguardando su derecho a no quedar indefensa, sino que se está protegiendo o
favoreciendo a una entidad que es parte en el procedimiento, y es ella quién tiene la
defensa de sus derechos.

cve: BOE-A-2020-7357
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 185