BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 6 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 48144

certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la
notificación. 3.º Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los
intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva
cobertura hipotecaria. 4.º Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al
importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el
exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores
posteriores.»
Pues bien, de acuerdo con los apartados tercero y cuarto del artículo 132 de la Ley
Hipotecaria no cabe duda que el registrador ha de calificar: «3.º Que lo entregado al
acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas
causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. 4.º Que el valor
de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en
caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público
destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores».
En este sentido, saber el importe en que se ha verificado esa adjudicación, y que
dicho importe es el correcto, de acuerdo con los artículos 670 y 671 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, es determinante no sólo en protección de los intereses del deudor y
del hipotecante no deudor, sino también es un dato relevante en aras de proteger los
legítimos intereses de los terceros poseedores posteriores, así como de los titulares de
otros derechos, cargas o embargos, puesto que cuanto mayor sea el importe de la
adjudicación, mayores son sus expectativas a la consignación de un importe sobrante en
su beneficio, que como expresamente determina el apartado cuarto del artículo 132 de la
Ley Hipotecaria ha de ser calificado por el registrador.
Por ello, no es correcta la afirmación que se realiza por algunos sectores en el
sentido de que el registrador carece de competencia para calificar la forma en que se ha
celebrado la subasta y el importe en que se ha producido la adjudicación, pues el
procedimiento de ejecución hipotecaria va a determinar la cancelación de los asientos
del hipotecante y asientos posteriores, cancelación que como ha dicho la reciente
Sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, la número 625/2017,
de 21 de noviembre, relativa a una Resolución de esta Dirección General «(…) en
relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia
del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la
resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede
juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje
constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los
titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el
tribunal». Consecuentemente, el registrador tiene competencia para calificar el
cumplimiento de los requisitos esenciales de la subasta y de la adjudicación.
Esta Dirección General en sus Resoluciones de 13 de febrero de 2013 y 16 de junio
de 2014 (y Resoluciones citadas en los «Vistos»), en relación con esta materia, ya
manifestó que «6. En cuanto a la competencia del registrador para calificar la suficiencia
en cuanto al precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución
hipotecaria, es doctrina de este Centro Directivo (cfr. Resolución de 13 de febrero
de 2013) que los registradores tienen el deber de colaborar con jueces y tribunales en su
labor de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, y de cumplir sus resoluciones firmes (cfr.
artículo 118 del Código Civil), pero no por ello ha de quedar excluida la calificación
registral de aquellas que pretendan su acceso al Registro; las exigencias
constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e
intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución
Española), que tiene su específica aplicación en el ámbito registral en el criterio de
salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria),
determinará la supeditación de la inscripción de las resoluciones judiciales firmes, a la

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Núm. 185