BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 6 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 48104

cada uno por separado; que, en definitiva, se trata de un edificio en construcción, y la
recurrente precisa gestionar los trámites necesarios para que el edificio quede finalizado
y con ello todos sus elementos pierdan su carácter de «en construcción», según consta
en el Registro de la Propiedad, quedando expedita, la vía para formalizar el titulo
constitutivo de la Comunidad de Propietarios y con ello comienza la vida ordinaria de un
inmueble en régimen de propiedad horizontal.
2. En primer lugar, alegan los recurrentes que la calificación manifiesta por error
que el derecho de vuelo que se pretende inscribir es sobre la finca 54.355, cuando en
realidad el vuelo recae sobre la 54.357. Por lo tanto, ha de concretarse cuál es la finca
registral sobre la que se constituye el derecho de vuelo en la escritura de elevación
público del documento privado. Se indica en la nota de calificación que, según los datos
de las inscripciones que constan en el Registro, al conservar la registral 54.355 -que
anteriormente fue propiedad de la entidad recurrente- un vuelo suficiente sin construir, se
ha considerado que era la finca a la que se refiere el documento calificado. Los
recurrentes alegan que se trata de un error, porque la finca sobre la que pretenden
constituir el derecho de vuelo es la registral 54.357. Pero en este último caso, resulta que
consta inscrita también a favor de persona distinta de los recurrentes. Por lo tanto, en
cualquiera de los dos casos, como, según el Registro, también ocurre con cualquiera de
las registrales pertenecientes al edificio en cuestión, las fincas constan inscritas a favor
de personas distintas de la entidad constituyente del derecho de vuelo.
Como ha afirmado con reiteración la Dirección General de Registros y del Notariado
(vid., por todas, la Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de nuestro
Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los
asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley
Hipotecaria, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro
de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente
(artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En consecuencia, estando las fincas transmitidas,
inscritas en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de
una persona distinta, no podrá accederse a la inscripción del título calificado sin
consentimiento del titular registral, que resulte de los correspondientes títulos traslativos
con causa adecuada (cfr. artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria).
Sólo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado
desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los
derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el
artículo 24 de la Constitución, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito
hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos
registrales, tracto sucesivo y legitimación.
Esta doctrina ha sido refrendada por la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo
(Sentencias de la Sala Primera de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio y 21 de octubre
de 2013) al afirmar que «el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la
exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente
el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento
judicial “los obstáculos que surjan del Registro”, y entre ellos se encuentra la
imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular
registral en el correspondiente procedimiento judicial» (cfr. Resolución de 17 de
septiembre de 2014)En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta del
transmitente, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos
oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de
los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido
(cfr. artículo 208).
3. Determinado esto, además, se señala en la calificación, que es necesario cumplir
los requisitos legales para la constitución del derecho de vuelo objeto de transmisión.
Efectivamente, para desafectar y disponer del derecho de vuelo, es necesario acreditar
el consentimiento de la comunidad de propietarios actuales, adoptado por unanimidad.

cve: BOE-A-2020-7354
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Núm. 185