BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 185

Lunes 6 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 48105

Los recurrentes alegan que, en la primera trasmisión del año 2007, se autorizó a la
recurrente o en su caso al titular registral de la finca, a que realizara sobre ellas cualquier
tipo de obra de construcción y reforma, siempre que contase con las licencias
urbanísticas oportunas, así como a realizar las divisiones que creyese conveniente entre
las fincas que resultaran, distribuyendo su cuota entre estas de la forma que más le
conviniere y rectificar la división en propiedad horizontal existente, pero ocurre que,
conforme el historial registral de la finca, este derecho de vuelo no causó inscripción en
el Registro.
El artículo 32 de la Ley Hipotecaria determina que los títulos de dominio o de otros
derechos reales sobre los bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o
anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero. Por lo tanto, al no
haber tenido acceso al Registro de la Propiedad no puede perjudicar a los que con
posterioridad adquirieron el dominio o derechos de los distintos elementos privativos de
la propiedad horizontal.
4. El régimen de un edificio en propiedad horizontal, se caracteriza por la existencia
de un derecho de propiedad de naturaleza especial y compleja que atribuye a cada uno
de los elementos privativos una cuota sobre los elementos comunes o en copropiedad,
de manera que solo pueden ser gravados, embargados o enajenados junto con la parte
privativa de la cual son anejos inseparables (artículo 396 del Código Civil). Para que un
elemento común, como es el vuelo del edificio, pueda ser desafectado, como ocurre con
cualquier alteración del régimen de los elementos comunes del edificio, al ser una
materia que compete a la comunidad de propietarios, se exige unanimidad en tanto que
modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal (artículo 17 de la Ley sobre
propiedad horizontal).
Por otra parte, el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario establece los requisitos
para la constitución del derecho de vuelo: El derecho de elevar una o más plantas sobre
un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones
resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserva el propietario en caso de
enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible
conforme a las normas del apartado tercero del artículo 8 de la Ley Hipotecaria y sus
concordantes. En la inscripción se harán constar: las cuotas que hayan de corresponder
a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su
establecimiento, las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de
hacer la construcción y, además, conforme al principio de determinación, es necesario
establecer un plazo máximo de ejercicio del derecho de vuelo (vid. «Vistos»). En
consecuencia, en virtud del principio de especialidad, para la constitución del derecho de
vuelo, ha de determinarse el número de plantas, plazo de ejercicio, cuotas de nuevos
elementos, y demás requisitos exigidos como se ha mencionado.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la
calificación.

Madrid, 12 de marzo de 2020.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.

https://www.boe.es

BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO

D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X

cve: BOE-A-2020-7354
Verificable en https://www.boe.es

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble
en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del
juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley
Hipotecaria.