III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7354)
Resolución de 12 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 6 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 48102
clausus”, tal y como reconocen las STS de 28 de abril de 1997 o de 17 de diciembre
de 1997 entre otras muchas.
La Resolución de la DGRN de 19 de junio de 2018, afirma que hay una sutil, pero
ampliamente compartida, distinción entre el concepto de terraza y el concepto cubierta
del edificio. La cubierta como elemento necesario de parcelación cúbica o delimitación
del vuelo o espacio edificado es siempre elemento común por naturaleza. Sin embargo,
las terrazas como zona pisable (o “visitable” como se dice en alguna ocasión), no son
elemento común por naturaleza.
Modernamente se viene distinguiendo en la doctrina y jurisprudencia actualmente
aceptadas, entre las terrazas superiores (terrados o azoteas), y las llamadas terrazas a
nivel (resultado de una construcción escalonada), como sucede en el supuesto de hecho
del presente expediente, con acceso exclusivo, de propiedad privativa, y configurado
como entidad independiente. Así lo corrobora, el contenido de la reciente sentencia del
Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2015, en la que, con cita de otras anteriores
(vid. Sentencias de 8 de abril de 2011 y 18 de junio de 2012) declara que: “Los edificios
sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y
privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal
consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que
los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar
el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que
los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del
edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de
propietarios, podrían ser objeto de desafectación”. Y aplicando dicha diferenciación al
caso concreto de las terrazas afirma que las mismas “son unos de los denominados
elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación”.
Por tanto, la terraza, entendida ésta como concepto físico y jurídico distinto al de
cubierta, conforme a la distinción jurisprudencial reseñada, no es uno de esos elementos
que por su carácter necesario e imprescindible para el adecuado uso y disfrute de los
elementos privativos, no pueda ser adscrito o asignado a uno o varios de estos o tener
entidad independiente con carácter privativo.
En el caso que nos ocupa la superficie que Guadaíra Hogar, S.L. vende y transmite a
D. A. S. P., para que este último pueda edificar sobre ella, corresponde a una superficie
pisable y visitable de acceso privado mediante puerta situada en el pasillo de la planta
primera, al mismo nivel que la vivienda de Dña. R. G. S., fruto de un proceso de
construcción escalonado. Esta configuración claramente nos sitúa ante un supuesto de
terrazas a nivel a las que, conforme a la doctrina y jurisprudencia reseñadas, puede
atribuirse carácter de privativo (desafectación), en caso de que originariamente hubieran
tenido carácter de elementos comunes, por no tener dicho carácter por su propia
naturaleza. No es un elemento común esencial (como el suelo, las cimentaciones, los
muros, las escaleras, etcétera) sino sólo por destino. Y si puede atribuirse a dicha
terraza tal condición privativa sobrevenida por medio de su desafectación, nada impide
que tal condición se le atribuya originariamente desde el mismo momento de la
constitución del régimen de propiedad horizontal, por medio de su configuración como
elemento transitorio que no tiene otro objeto que el de servir de base para culminar la
edificabilidad objeto de la promoción.
VI.–Que, el día 31 de agosto de 2012, Guadaíra Hogar SL vende en escritura pública
la vivienda unifamiliar sita en la planta baja con fachada a C/ (…), construida por División
Material, a A. E. M. la finca registral n.º 54.357 con una cuota del 9,82%. A la
compradora se le hace saber que el vuelo de su vivienda ya ha sido vendido en contrato
privado de fecha 1 de marzo del 2010 a D. A. S P., en contrato privado que
posteriormente ha sido elevado a público mediante escritura formalizada por el Notario
D. Francisco Rosales de Salamanca con n.º de protocolo 1066/19.
VII.–Que, con fecha 16 de noviembre del 2018, ha sido inscrita en el Registro de la
Propiedad n.º 2 de Alcalá de Guadaíra, la finca n.º 54.355, mediante escritura pública
otorgada en Madrid a favor de Coral Homes S.L.U, por título de aportación.»
cve: BOE-A-2020-7354
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 185
Lunes 6 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 48102
clausus”, tal y como reconocen las STS de 28 de abril de 1997 o de 17 de diciembre
de 1997 entre otras muchas.
La Resolución de la DGRN de 19 de junio de 2018, afirma que hay una sutil, pero
ampliamente compartida, distinción entre el concepto de terraza y el concepto cubierta
del edificio. La cubierta como elemento necesario de parcelación cúbica o delimitación
del vuelo o espacio edificado es siempre elemento común por naturaleza. Sin embargo,
las terrazas como zona pisable (o “visitable” como se dice en alguna ocasión), no son
elemento común por naturaleza.
Modernamente se viene distinguiendo en la doctrina y jurisprudencia actualmente
aceptadas, entre las terrazas superiores (terrados o azoteas), y las llamadas terrazas a
nivel (resultado de una construcción escalonada), como sucede en el supuesto de hecho
del presente expediente, con acceso exclusivo, de propiedad privativa, y configurado
como entidad independiente. Así lo corrobora, el contenido de la reciente sentencia del
Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2015, en la que, con cita de otras anteriores
(vid. Sentencias de 8 de abril de 2011 y 18 de junio de 2012) declara que: “Los edificios
sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y
privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal
consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que
los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar
el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que
los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del
edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de
propietarios, podrían ser objeto de desafectación”. Y aplicando dicha diferenciación al
caso concreto de las terrazas afirma que las mismas “son unos de los denominados
elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación”.
Por tanto, la terraza, entendida ésta como concepto físico y jurídico distinto al de
cubierta, conforme a la distinción jurisprudencial reseñada, no es uno de esos elementos
que por su carácter necesario e imprescindible para el adecuado uso y disfrute de los
elementos privativos, no pueda ser adscrito o asignado a uno o varios de estos o tener
entidad independiente con carácter privativo.
En el caso que nos ocupa la superficie que Guadaíra Hogar, S.L. vende y transmite a
D. A. S. P., para que este último pueda edificar sobre ella, corresponde a una superficie
pisable y visitable de acceso privado mediante puerta situada en el pasillo de la planta
primera, al mismo nivel que la vivienda de Dña. R. G. S., fruto de un proceso de
construcción escalonado. Esta configuración claramente nos sitúa ante un supuesto de
terrazas a nivel a las que, conforme a la doctrina y jurisprudencia reseñadas, puede
atribuirse carácter de privativo (desafectación), en caso de que originariamente hubieran
tenido carácter de elementos comunes, por no tener dicho carácter por su propia
naturaleza. No es un elemento común esencial (como el suelo, las cimentaciones, los
muros, las escaleras, etcétera) sino sólo por destino. Y si puede atribuirse a dicha
terraza tal condición privativa sobrevenida por medio de su desafectación, nada impide
que tal condición se le atribuya originariamente desde el mismo momento de la
constitución del régimen de propiedad horizontal, por medio de su configuración como
elemento transitorio que no tiene otro objeto que el de servir de base para culminar la
edificabilidad objeto de la promoción.
VI.–Que, el día 31 de agosto de 2012, Guadaíra Hogar SL vende en escritura pública
la vivienda unifamiliar sita en la planta baja con fachada a C/ (…), construida por División
Material, a A. E. M. la finca registral n.º 54.357 con una cuota del 9,82%. A la
compradora se le hace saber que el vuelo de su vivienda ya ha sido vendido en contrato
privado de fecha 1 de marzo del 2010 a D. A. S P., en contrato privado que
posteriormente ha sido elevado a público mediante escritura formalizada por el Notario
D. Francisco Rosales de Salamanca con n.º de protocolo 1066/19.
VII.–Que, con fecha 16 de noviembre del 2018, ha sido inscrita en el Registro de la
Propiedad n.º 2 de Alcalá de Guadaíra, la finca n.º 54.355, mediante escritura pública
otorgada en Madrid a favor de Coral Homes S.L.U, por título de aportación.»
cve: BOE-A-2020-7354
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 185
