III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7354)
Resolución de 12 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 6 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 48101
derecho de vuelo sobre la finca registral n.º 54.355, esto es, el derecho de
sobreelevación sobre el almacén diáfano con fachada a Calle (…) Derecho de
sobreelevación que Dña. R. G. materializa mediante la construcción de una vivienda
de 96,92 m2 sobre la superficie del almacén diáfano existente, y actualmente inscrita en
el registro de la propiedad con el número 55.964 y cuya descripción en su escritura
pública es la siguiente: “Vivienda Unifamiliar de dos plantas, construida sobre almacén
diáfano en planta baja del edificio sito en la calle (…) en esta ciudad. Ocupa el almacén
una superficie de doscientos cuarenta y seis con diecisiete metros cuadrados. La
superficie sobre la que se está construyendo mide cincuenta y cinco con cero cinco
metros cuadrados en el vuelo y dos con cero dos metros cuadrado en planta baja”.
“Linderos: por su frente con (…); por la derecha con vuelo de la vivienda en planta baja
sita en el edificio”. Cuota: 12,77%.
Como resultado de lo anterior la cuota de participación que ostentaba la finca 54.355
en su origen del 55,18%, se divide en dos, una cuota de 12,77% para la vivienda
(finca 55964) y otra de 42,41% para el almacén (finca 54355).
Cabe destacar como hecho importante, que la escritura de venta del derecho de
vuelo a Dña. R. G., ratifica que el edificio del que proceden las fincas 54.355 y 54.357
está configurado mediante la división en dos elementos susceptibles de
aprovechamientos independientes fruto de su división material, por ello Guadaíra Hogar
propietaria del inmueble en ese momento, vende a Dña. R. G. S. el derecho de
sobreelevación de uno de estos elementos, de forma independiente y sin alterar la
configuración del resto de las unidades de la división horizontal preexistente, esto es, la
vivienda en planta baja, con su 9,82%, que permanece inalterada.
Queda claro que el criterio seguido en el edificio a la hora de conformar sus distintos
elementos dentro del régimen de División Horizontal, ha sido el de considerar su
naturaleza jurídica, la propia de la División Material por la que nacen la vivienda
unifamiliar y el almacén en planta baja, ya que el aprovechamiento urbanístico es de
cada uno por separado.
IV.–El día 1 de marzo del 2010, Guadaíra Hogar, S.L. vende y trasmite en Contrato
Privado a D. A. S. P. el resto del vuelo existente en el edificio, con una superficie de 55
m2, cuya ubicación superficial en el edificio es sobre la vivienda sita en planta baja de la
C/ (…) inscrita en el Registro con n.º 54.357.
Cabe señalar, que dicho contrato privado, se perfeccionó por el consentimiento de
las partes, en el momento de su firma, según el artículo 1.258 del C.C. Al mismo tiempo,
indicar que con la formalización del contrato, su titular tomó posesión de la finca
adquirida (superficie de 55 m2) con la entrega de la llave que le fue facilitada por la
promotora Guadaíra Hogar, S.L., acto de toma de posesión que se realiza según lo
dispuesto en el Art. 438 del C.C. y 446 y concordantes, habiendo realizado en ella,
distintas actuaciones como limpieza y decoro, así como atender a los requerimientos de
la propietaria de la finca sobre la que se ubica, con objeto de realizar reparaciones
puntuales motivadas por problemas de humedades en la vivienda, originados por el
hecho de que la superficie descrita no está culminada como una cubierta, sino que se
trata de una superficie en bruto dispuesta para edificar.
V.–Según se desprende del artículo 396 del Código Civil, en el régimen de propiedad
horizontal los elementos comunes se definen por exclusión frente a los privativos, de tal
forma que serán comunes todos aquellos elementos que no estén comprendidos dentro
de los límites de la propiedad de cada piso o local y que no sirvan exclusivamente a un
propietario individual, ni aquellos que, aunque se hallen fuera del espacio privativo,
hayan sido adjudicados expresamente en el título a un propietario.
En tal sentido, el hecho de que el vuelo se incluya entre los que el citado artículo 396
C.C. califica como elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute de los pisos o
locales privativos de cada uno de los copropietarios, no supone que en todo caso
constituya elemento común, pues la enumeración que se hace en ese artículo no es
exhaustiva, y tiene carácter meramente enunciativo, y no excluyente o de “numerus
cve: BOE-A-2020-7354
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 185
Lunes 6 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 48101
derecho de vuelo sobre la finca registral n.º 54.355, esto es, el derecho de
sobreelevación sobre el almacén diáfano con fachada a Calle (…) Derecho de
sobreelevación que Dña. R. G. materializa mediante la construcción de una vivienda
de 96,92 m2 sobre la superficie del almacén diáfano existente, y actualmente inscrita en
el registro de la propiedad con el número 55.964 y cuya descripción en su escritura
pública es la siguiente: “Vivienda Unifamiliar de dos plantas, construida sobre almacén
diáfano en planta baja del edificio sito en la calle (…) en esta ciudad. Ocupa el almacén
una superficie de doscientos cuarenta y seis con diecisiete metros cuadrados. La
superficie sobre la que se está construyendo mide cincuenta y cinco con cero cinco
metros cuadrados en el vuelo y dos con cero dos metros cuadrado en planta baja”.
“Linderos: por su frente con (…); por la derecha con vuelo de la vivienda en planta baja
sita en el edificio”. Cuota: 12,77%.
Como resultado de lo anterior la cuota de participación que ostentaba la finca 54.355
en su origen del 55,18%, se divide en dos, una cuota de 12,77% para la vivienda
(finca 55964) y otra de 42,41% para el almacén (finca 54355).
Cabe destacar como hecho importante, que la escritura de venta del derecho de
vuelo a Dña. R. G., ratifica que el edificio del que proceden las fincas 54.355 y 54.357
está configurado mediante la división en dos elementos susceptibles de
aprovechamientos independientes fruto de su división material, por ello Guadaíra Hogar
propietaria del inmueble en ese momento, vende a Dña. R. G. S. el derecho de
sobreelevación de uno de estos elementos, de forma independiente y sin alterar la
configuración del resto de las unidades de la división horizontal preexistente, esto es, la
vivienda en planta baja, con su 9,82%, que permanece inalterada.
Queda claro que el criterio seguido en el edificio a la hora de conformar sus distintos
elementos dentro del régimen de División Horizontal, ha sido el de considerar su
naturaleza jurídica, la propia de la División Material por la que nacen la vivienda
unifamiliar y el almacén en planta baja, ya que el aprovechamiento urbanístico es de
cada uno por separado.
IV.–El día 1 de marzo del 2010, Guadaíra Hogar, S.L. vende y trasmite en Contrato
Privado a D. A. S. P. el resto del vuelo existente en el edificio, con una superficie de 55
m2, cuya ubicación superficial en el edificio es sobre la vivienda sita en planta baja de la
C/ (…) inscrita en el Registro con n.º 54.357.
Cabe señalar, que dicho contrato privado, se perfeccionó por el consentimiento de
las partes, en el momento de su firma, según el artículo 1.258 del C.C. Al mismo tiempo,
indicar que con la formalización del contrato, su titular tomó posesión de la finca
adquirida (superficie de 55 m2) con la entrega de la llave que le fue facilitada por la
promotora Guadaíra Hogar, S.L., acto de toma de posesión que se realiza según lo
dispuesto en el Art. 438 del C.C. y 446 y concordantes, habiendo realizado en ella,
distintas actuaciones como limpieza y decoro, así como atender a los requerimientos de
la propietaria de la finca sobre la que se ubica, con objeto de realizar reparaciones
puntuales motivadas por problemas de humedades en la vivienda, originados por el
hecho de que la superficie descrita no está culminada como una cubierta, sino que se
trata de una superficie en bruto dispuesta para edificar.
V.–Según se desprende del artículo 396 del Código Civil, en el régimen de propiedad
horizontal los elementos comunes se definen por exclusión frente a los privativos, de tal
forma que serán comunes todos aquellos elementos que no estén comprendidos dentro
de los límites de la propiedad de cada piso o local y que no sirvan exclusivamente a un
propietario individual, ni aquellos que, aunque se hallen fuera del espacio privativo,
hayan sido adjudicados expresamente en el título a un propietario.
En tal sentido, el hecho de que el vuelo se incluya entre los que el citado artículo 396
C.C. califica como elementos necesarios para el adecuado uso y disfrute de los pisos o
locales privativos de cada uno de los copropietarios, no supone que en todo caso
constituya elemento común, pues la enumeración que se hace en ese artículo no es
exhaustiva, y tiene carácter meramente enunciativo, y no excluyente o de “numerus
cve: BOE-A-2020-7354
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