BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 6 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 48060

La calificación negativa, (…) el título al que hemos hecho referencia se basa
fundamentalmente en el siguiente extremo:
a) El informe emitido por el arquitecto técnico a instancia de los titulares de la finca
colindante, en concreto el de la parcela catastral n.º 053004VM1003N00010J. En dicho
informe el arquitecto técnico describe las fincas como lo que se denomina “propiedades
a caballo o engalabernos”. Se trata de la existencia de un fenómeno constructivo
consistente en la superposición de inmuebles, de modo que la edificación de uno de
ellos se realiza en parte, sobre el vuelo de otro, dando lugar a situaciones de inmisión de
algunas habitaciones u otros elementos del inmueble en distinto edificio.
Se dice en la nota del Registrador que la finca que se describe en la escritura y cuya
rectificación se solicita se superpone en parte de su planta primera sobre la parte de la
planta baja del recurrente como así establece el mentado informe del perito.
Segundo.–Ciertamente el supuesto que nos ocupa en modo alguno constituye lo que
tanto la doctrina como la jurisprudencia denominan engalaberno, casa empotrada o
propiedades a caballo, tal describe la STS de mayo de 2008. En efecto la resolución de
la D.G.R.N de 19 de septiembre de 2009 efectúa un análisis pormenorizado del
fenómeno técnicamente denominado engalaberno y en síntesis de lo que se trata es de
que un edificio construido sobre un solar y que sobrevuela y se apoya en parte de una
vivienda colindante, es decir que la ejecución de una obra sobre la finca sobrevuela la
finca de otro propietario.
En el presente caso, las edificaciones consolidadas en terreno de nuestra propiedad
y registrados a nuestro favor, en modo alguno sobrevuelan o se apoyan en la propiedad
de terceros.
Tercero.–Todo ello lo anterior debido a que:
a) La extensión del dominio se proyecta en sentido vertical dentro de los límites
marcados por sus linderos.
b) El principio de accesión de los edificado al suelo (artículos 353 y 358 del Código
Civil) de modo que toda pretendida excepción no podrá ser reconocida jurídicamente si
no cuenta con respaldo legal suficiente
c) Y el artículo 350 del código civil que dice textualmente:
El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella,
y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las
servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los
reglamentos de policía.
Cuarta.–Junto a lo anterior y en base al artículo 199 de la Ley Hipotecaria,
desarrollada por numerosas resoluciones de la D.G.R.N tales como la de 20/3/19,
25/3/19 o la del 18/2/19 se declara expresamente que la mera oposición de quien no ha
acreditado ser titular registral de la finca no es motivo suficiente para la denegación de la
inscripción, es necesario que la oposición este fundamentada. Como reconoce
expresamente la registradora en su nota de calificación las alegaciones manifestadas por
el técnico en su informe no son causa para no practicar la rectificación solicitada. No se
puede basar la oposición de rectificación de una finca en que las superficies de su finca
en catastro no coinciden con la realidad.
Quinto.–De la nota simple registral de la finca del recurrente, no se desprende en
ningún momento que tenga derecho dominical alguno en la finca registral nuestra. El
hecho de que el catastro pueda presentar dudas en este sentido en absoluto puede
afectar al dominio.
Sexto.–El título del que trae causa la finca de la que somos propietarios data del 3 de
noviembre de 1977. En efecto, las personas que nos transmitieron el dominio adquirieron
dicha finca a su vez a doña T. A. C. y la realidad física se ha mostrado inalterada desde
dicha fecha. Es decir la parte superior de nuestra vivienda descansa sobre dos
construcciones nuestras y existe un espacio libre al que no puede acceder ningún
colindante. Es más, el recurrente en ningún momento alega ni acredita título alguno

cve: BOE-A-2020-7350
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Núm. 185