III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7353)
Resolución de 11 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Manilva, por la que, aunque se inscribe el ejercicio de una opción de compra, se suspende la cancelación de las cargas posteriores a la opción.
7 páginas totales
Página
Zahoribo únicamente muestra información pública que han sido publicada previamente por organismos oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
Cualquier dato, sea personal o no, ya está disponible en internet y con acceso público antes de estar en Zahoribo. Si lo ves aquí primero es simple casualidad.
No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 6 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 48095
derechos posteriores a la opción, perjudicar al propio titular de la opción, que goza de
preferencia registral frente a ellos.
Así pues, es necesario analizar los eventuales pactos establecidos sobre este
particular en cada caso concreto.
Y así puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción, es decir, de
aquella cantidad que se ha abonado al concederla, o del importe de cargas anteriores a
la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante.
Igualmente, no procede exigir tal consignación cuando el optante retiene la totalidad
del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca
que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado o cuando
se haya pactado el pago por compensación siempre que no encubra una opción en
garantía.
Pero en todos estos casos es fundamental que todas estas circunstancias consten
pactadas en la escritura de opción y que consten debidamente inscritas.
Por ello, el contrato de opción debe estar perfectamente configurado de forma que el
concedente queda vinculado al contenido de éste durante el plazo de duración de la
opción y el optante puede, en ese mismo plazo, hacer uso de su derecho cumpliendo las
obligaciones establecidas, de manera que no es necesario un desarrollo ulterior de la
compraventa, bastando con que el optante manifieste su voluntad de ejecutar la opción y
entregue el precio pactado para que la misma se perfeccione.
Entre tanto la opción no se extinga, por su ejercicio o su falta de ejercicio, el
concedente continúa siendo el titular registral de la finca y no se produce un cierre
registral de forma que pueden acceder derechos y cargas posteriores cuyos titulares
tendrán conocimiento del derecho que grava el inmueble y por tanto del eventual cambio
de titularidad y la consiguiente purga y cancelación de sus asientos.
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha reconocido la posibilidad de
cancelación de las cargas posteriores sin proceder a la correspondiente consignación del
precio cuando no proceda pago alguno en el momento de la compraventa según lo
convenido en la escritura de concesión del derecho de opción y reflejado en el asiento
registral.
Por tanto, es decisiva la configuración del derecho de opción en la escritura para que
pueda ser transcrito en el asiento registral.
En este sentido, se ha reconocido, como ya se ha dicho anteriormente, la posible
deducción del importe de la prima de la opción o de las cantidades satisfechas en
concepto de cuotas del arrendamiento, tratándose de un pacto bastante frecuente en la
práctica, especialmente en un momento de incertidumbre en el mercado inmobiliario, que
incentiva a quien adquiere el derecho de opción, al permitirle, si finalmente lo ejercita,
aprovechar las cantidades que abonó para adquirir la propia opción. Al constar en el
Registro que la cantidad pagada por el otorgamiento de la opción se deducirá del precio,
si se ejercita tal derecho, cualquier titular de un derecho posterior tiene conocimiento de
que tal cantidad no se consignará.
También se ha reconocido la posible deducción del importe de cargas anteriores a la
propia opción, que son asumidas o satisfechas por el optante permitiendo detraer de las
cantidades que deben ser consignadas el importe de aquellas cargas en las que se
subrogue el adquirente, en los términos del artículo 118 de la Ley Hipotecaria puesto que
lo contrario supondría un enriquecimiento injusto a favor del titular de la carga posterior, y
el correlativo perjuicio para el optante, todo ello sobre la base del precio inscrito para el
ejercicio de la opción. Si bien esta posibilidad debe considerarse limitada por el principio
de que las cantidades satisfechas por estos conceptos no podrán ser superiores a las
correspondientes coberturas hipotecarias. Pero dentro de dichos límites, es posible
deducir no sólo el importe del principal, sino también de aquellos otros conceptos
garantizados por la hipoteca que hayan podido devengarse, como son los intereses de
demora.
cve: BOE-A-2020-7353
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 185
Lunes 6 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 48095
derechos posteriores a la opción, perjudicar al propio titular de la opción, que goza de
preferencia registral frente a ellos.
Así pues, es necesario analizar los eventuales pactos establecidos sobre este
particular en cada caso concreto.
Y así puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción, es decir, de
aquella cantidad que se ha abonado al concederla, o del importe de cargas anteriores a
la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante.
Igualmente, no procede exigir tal consignación cuando el optante retiene la totalidad
del precio pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca
que grava la finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado o cuando
se haya pactado el pago por compensación siempre que no encubra una opción en
garantía.
Pero en todos estos casos es fundamental que todas estas circunstancias consten
pactadas en la escritura de opción y que consten debidamente inscritas.
Por ello, el contrato de opción debe estar perfectamente configurado de forma que el
concedente queda vinculado al contenido de éste durante el plazo de duración de la
opción y el optante puede, en ese mismo plazo, hacer uso de su derecho cumpliendo las
obligaciones establecidas, de manera que no es necesario un desarrollo ulterior de la
compraventa, bastando con que el optante manifieste su voluntad de ejecutar la opción y
entregue el precio pactado para que la misma se perfeccione.
Entre tanto la opción no se extinga, por su ejercicio o su falta de ejercicio, el
concedente continúa siendo el titular registral de la finca y no se produce un cierre
registral de forma que pueden acceder derechos y cargas posteriores cuyos titulares
tendrán conocimiento del derecho que grava el inmueble y por tanto del eventual cambio
de titularidad y la consiguiente purga y cancelación de sus asientos.
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha reconocido la posibilidad de
cancelación de las cargas posteriores sin proceder a la correspondiente consignación del
precio cuando no proceda pago alguno en el momento de la compraventa según lo
convenido en la escritura de concesión del derecho de opción y reflejado en el asiento
registral.
Por tanto, es decisiva la configuración del derecho de opción en la escritura para que
pueda ser transcrito en el asiento registral.
En este sentido, se ha reconocido, como ya se ha dicho anteriormente, la posible
deducción del importe de la prima de la opción o de las cantidades satisfechas en
concepto de cuotas del arrendamiento, tratándose de un pacto bastante frecuente en la
práctica, especialmente en un momento de incertidumbre en el mercado inmobiliario, que
incentiva a quien adquiere el derecho de opción, al permitirle, si finalmente lo ejercita,
aprovechar las cantidades que abonó para adquirir la propia opción. Al constar en el
Registro que la cantidad pagada por el otorgamiento de la opción se deducirá del precio,
si se ejercita tal derecho, cualquier titular de un derecho posterior tiene conocimiento de
que tal cantidad no se consignará.
También se ha reconocido la posible deducción del importe de cargas anteriores a la
propia opción, que son asumidas o satisfechas por el optante permitiendo detraer de las
cantidades que deben ser consignadas el importe de aquellas cargas en las que se
subrogue el adquirente, en los términos del artículo 118 de la Ley Hipotecaria puesto que
lo contrario supondría un enriquecimiento injusto a favor del titular de la carga posterior, y
el correlativo perjuicio para el optante, todo ello sobre la base del precio inscrito para el
ejercicio de la opción. Si bien esta posibilidad debe considerarse limitada por el principio
de que las cantidades satisfechas por estos conceptos no podrán ser superiores a las
correspondientes coberturas hipotecarias. Pero dentro de dichos límites, es posible
deducir no sólo el importe del principal, sino también de aquellos otros conceptos
garantizados por la hipoteca que hayan podido devengarse, como son los intereses de
demora.
cve: BOE-A-2020-7353
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 185
