III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7353)
Resolución de 11 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Manilva, por la que, aunque se inscribe el ejercicio de una opción de compra, se suspende la cancelación de las cargas posteriores a la opción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 6 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 48094
La recurrente alega, resumidamente, que «a la fecha del embargo existía una opción
de compra y que el embargante sabía que su derecho quedaba supeditado a las
vicisitudes de dicha opción inscrita» y ello «hace que se produzca la cancelación de los
asientos posteriores y no existe por tanto obligación de consignar por los mismos».
Invoca además diversas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, como por ejemplo la de 27 de septiembre de 2014 según la cual, al hacer
dicha consignación «puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción,
es decir, de aquella cantidad que se ha abonado al concederla, o del importe de cargas
anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante, igualmente
no procede exigir tal consignación cuando el optante retiene la totalidad del precio
pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la
finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado».
El notario autorizante no ha efectuado alegaciones en el presente recurso.
2. Como señaló la Resolución de 22 de enero de 2018 «se trata de resolver, una
vez más, el problema de la cancelación de las cargas inscritas con posterioridad a la
constancia registral de un derecho de opción de compra, conciliando los derechos
adquiridos tanto por el optante que tiene inscrito su derecho con transcendencia real y
por lo tanto la facultad de adquirir el inmueble en los términos pactados en la escritura,
como por el titular de cargas posteriores que tiene a su vez anotado o inscrito su derecho
con la expectativa de que el mismo quede consolidado si la opción no se ejecuta o de
que si se ejecuta pueda realizar su derecho sobre el importe que por el pago de la
compraventa sustituye a la finca».
Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado (vid.,
por todas, Resolución de 18 de mayo de 2011 y demás citadas en los «Vistos») que una
vez ejercitado un derecho de opción puede solicitarse la cancelación de las cargas que
hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo registral del mismo -en este caso
constan dos anotaciones preventivas de embargo-, al resultar consecuencia directa de la
transcendencia real de la opción.
En definitiva, cuando este derecho de adquisición preferente se ejercita debidamente
y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede, es la
cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2.º de la Ley
Hipotecaria, de modo que la cancelación de tales cargas es sólo una inevitable
consecuencia de su extinción.
Ahora bien, para ello es necesario, como regla general, el depósito del precio
pendiente de pagar a disposición de los titulares de las cargas posteriores (cfr.
artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario).
En efecto, aun cuando ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelación
de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos como consecuencia de la
consumación del derecho de opción, esta cuestión ha de ser resuelta teniendo en cuenta
los principios generales, y en especial los hipotecarios, que informan nuestro
ordenamiento jurídico, como ya se puso de manifiesto en la Resolución de 7 de
diciembre de 1978.
En el mismo sentido, al afectar el ejercicio del derecho de opción de forma tan directa
a los titulares de derechos posteriores inscritos en la medida en que deben sufrir la
cancelación del asiento sin su concurso, se requiere -como indicó la mencionada
Resolución- que puedan al menos contar con el depósito a su disposición del precio del
inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, subrogándose
dicho precio de la venta en el lugar de la finca como objeto de los créditos anotados o
hipotecarios, máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar
privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que
ello podría implicar para los terceros afectados.
Es también doctrina reiterada que el principio de consignación íntegra del precio
establecido por diversas Resoluciones -entre ellas la de 11 de junio de 2002-, debe
impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no
puede llevarse al extremo, pues implicaría, so pretexto de proteger a los titulares de los
cve: BOE-A-2020-7353
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 185
Lunes 6 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 48094
La recurrente alega, resumidamente, que «a la fecha del embargo existía una opción
de compra y que el embargante sabía que su derecho quedaba supeditado a las
vicisitudes de dicha opción inscrita» y ello «hace que se produzca la cancelación de los
asientos posteriores y no existe por tanto obligación de consignar por los mismos».
Invoca además diversas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, como por ejemplo la de 27 de septiembre de 2014 según la cual, al hacer
dicha consignación «puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción,
es decir, de aquella cantidad que se ha abonado al concederla, o del importe de cargas
anteriores a la propia opción que sean asumidas o satisfechas por el optante, igualmente
no procede exigir tal consignación cuando el optante retiene la totalidad del precio
pactado para hacer frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la
finca y que es de rango preferente al derecho de opción ejercitado».
El notario autorizante no ha efectuado alegaciones en el presente recurso.
2. Como señaló la Resolución de 22 de enero de 2018 «se trata de resolver, una
vez más, el problema de la cancelación de las cargas inscritas con posterioridad a la
constancia registral de un derecho de opción de compra, conciliando los derechos
adquiridos tanto por el optante que tiene inscrito su derecho con transcendencia real y
por lo tanto la facultad de adquirir el inmueble en los términos pactados en la escritura,
como por el titular de cargas posteriores que tiene a su vez anotado o inscrito su derecho
con la expectativa de que el mismo quede consolidado si la opción no se ejecuta o de
que si se ejecuta pueda realizar su derecho sobre el importe que por el pago de la
compraventa sustituye a la finca».
Es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado (vid.,
por todas, Resolución de 18 de mayo de 2011 y demás citadas en los «Vistos») que una
vez ejercitado un derecho de opción puede solicitarse la cancelación de las cargas que
hubiesen sido inscritas con posterioridad al reflejo registral del mismo -en este caso
constan dos anotaciones preventivas de embargo-, al resultar consecuencia directa de la
transcendencia real de la opción.
En definitiva, cuando este derecho de adquisición preferente se ejercita debidamente
y su titular se convierte en propietario de la finca objeto del mismo, lo que procede, es la
cancelación de los derechos que se resuelven tal como exige el artículo 79.2.º de la Ley
Hipotecaria, de modo que la cancelación de tales cargas es sólo una inevitable
consecuencia de su extinción.
Ahora bien, para ello es necesario, como regla general, el depósito del precio
pendiente de pagar a disposición de los titulares de las cargas posteriores (cfr.
artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario).
En efecto, aun cuando ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento regulan la cancelación
de los derechos reales, cargas y gravámenes extinguidos como consecuencia de la
consumación del derecho de opción, esta cuestión ha de ser resuelta teniendo en cuenta
los principios generales, y en especial los hipotecarios, que informan nuestro
ordenamiento jurídico, como ya se puso de manifiesto en la Resolución de 7 de
diciembre de 1978.
En el mismo sentido, al afectar el ejercicio del derecho de opción de forma tan directa
a los titulares de derechos posteriores inscritos en la medida en que deben sufrir la
cancelación del asiento sin su concurso, se requiere -como indicó la mencionada
Resolución- que puedan al menos contar con el depósito a su disposición del precio del
inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, subrogándose
dicho precio de la venta en el lugar de la finca como objeto de los créditos anotados o
hipotecarios, máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar
privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que
ello podría implicar para los terceros afectados.
Es también doctrina reiterada que el principio de consignación íntegra del precio
establecido por diversas Resoluciones -entre ellas la de 11 de junio de 2002-, debe
impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no
puede llevarse al extremo, pues implicaría, so pretexto de proteger a los titulares de los
cve: BOE-A-2020-7353
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Núm. 185
