BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 6 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 48073

de 24 de junio arraigue, se consolide y sirva para algo o sea puro humo que no sirva
para nada o para poco.
Pues, habiéndose cumplimentado escrupulosamente todos y cada uno de los
requisitos requeridos por la ley para ello, y aún más (pues el notario ha tomado
precauciones de publicidad y seguridad mayores de las exigidas); requisitos que, por
otra parte, son de igual o mayor entidad que los del antiguo expediente judiciales de
dominio (al que sustituye o hace sus veces en materia hipotecaria el acta notarial);
después de todo ello, digo, ¿ puede una calificación negativa basada en una opinión
subjetiva, desvanecer o desmoronar todo ese edificio jurídico sobre el que se
fundamenta el sistema de seguridad jurídico ?.
Nosotros opinamos francamente que cualquier actuación del registrador de la
propiedad debe tener su límite en la Ley.
Además así lo han entendido todos los registradores de la propiedad que han inscrito
regularmente otras actas de constatación de exceso de cabida tramitadas por el notario
recurrente, en otros registros de la propiedad de la provincia y, más concretamente, el
Registrador sustituto de Cartagena 3, en un asunto similar al que nos ocupa (de un
importante defecto de cabida) y que fue objeto inicialmente de otro recurso y posterior
resolución de la DGRN, de la misma fecha que la citada. (14648, de 21 noviembre
de 2017)
Es cierto que cada registrador tiene su propio criterio y que ni las opiniones de la
DGRN, ni las de sus compañeros le obligan en otros casos y supuestos, aunque tenga
una misma identidad de razón.
Pero aquí el asunto es sangrante, pues:
– Sobre reiterar una calificación negativa sobre el fondo de un asunto ya resuelto por
la DGRN.
– Este registro de Cartagena 3 olvida la primera regla que debería presidir la
actuación de un registrador de la propiedad: el Registrador debe de atenerse siempre a
la ley, sin olvidar que el registro no está para poner problemas a los ciudadanos, sino
para dar soluciones (ausentes en todas las calificaciones de esta registradora). Es decir,
toda calificación negativa debería ir acompañada (por prudencia, cortesía e informar al
consumidor de la seguridad jurídica) de una explicación o medio para que la
documentación presentada tenga su ingreso y cobijo en el registro.
(Y más concretamente, en el campo de Cartagena, en donde está radicada esta
notaría de Fuente Álamo, las fincas tienen-por diversos motivos ajenos al caso-casi
siempre una cabida diferente a la registrada; por lo que éste y otros notarios estamos
haciendo titánicos esfuerzos para, de acuerdo con la nueva ley hipotecaria, coordinar
legalmente el Registro con el Catastro y la realidad. Esfuerzos que se ven frustrados
continuamente por este tipo de calificaciones que recurrimos, en lugar de ser apoyados,
coordinados y completados los esfuerzos por la oficina del Registro de la Propiedad de
Cartagena 3).
B) De manera concreta:
Por tanto, este notario, ante un supuesto absolutamente idéntico al que motivó la
resolución anteriormente citada (14648) de 21 de noviembre de 2017 no puede hacer
otra cosa que reiterar los argumentos que ahí se dejaron expuestos. A saber:
“La señora registradora dice que la finca en cuestión (cuyo exceso de cabida se
pretende inscribir), procede de segregación (en este caso, de hace casi 25 años), pero el
texto del artículo 201 de la vigente Ley Hipotecaria, no excluye esta hipótesis para poder
tramitar el acta notarial de exceso de cabida; ni tampoco excluye este acta aunque las
fincas de que se trate provengan de inmatriculación. Pues la ley es consciente de que
esos excesos o disminuciones de superficie pueden ser reales y consolidadas en el
tiempo, por lo que trata de darle salida y solución, arbitrando unos procedimientos que
no lleguen a ser estériles. Justamente por ello, todos estos procedimientos están

cve: BOE-A-2020-7351
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