III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7205)
Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 5, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de ampliación de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 47084
prescripción de las acciones que pudieran provocar su demolición, y la inexistencia de
rastro registral de expedientes de disciplina urbanística.
Tal regulación, recogida posteriormente en los artículos 52 y 54 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y 20.4 del texto refundido de la Ley del suelo, aprobado
por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, antecedente del artículo 28.4 de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana actualmente vigente, tiene por objeto
fundamental lograr la concordancia entre el contenido del Registro y la realidad física
extrarregistral, de tal modo que las edificaciones consolidadas por su antigüedad, en la
medida en que ya no son susceptibles de derribo, han de acceder al Registro, evitando
con ello una situación de clandestinidad tanto para ellas como para los derechos que
sobre las mismas se constituyan, situación que el legislador considera más grave que la
resultante de su inscripción y, con ello, de su publicidad registral, no obstante la falta de
justificación de la existencia de un acto administrativo habilitante de su construcción,
siempre que dicha inscripción se practique con determinadas cautelas, consistentes en
la notificación al Ayuntamiento, y en la constancia, en el folio de la finca y en la
publicidad formal, del hecho de haberse producido la inscripción por razón de la
antigüedad de la edificación y de la notificación realizada.
Por lo tanto, la inscripción de obras nuevas en los términos previstos en el
artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado
por el Real Decreto Legislativo 7/2015, exceptúa la previa justificación de su adecuación
a la legalidad urbanística, dado el mayor interés que, a juicio del legislador, tiene la
publicidad registral de su existencia y la sujeción a los principios registrales de los
derechos constituidos sobre las mismas.
Se trata ahora de determinar si la misma excepción al régimen general de inscripción
de declaraciones de obra nueva resulta aplicable a la exigencia de justificación de
contratación del seguro decenal.
Se debe partir, en primer lugar, de la letra c) del artículo 19.1 de la Ley de
Ordenación de la Edificación y de lo previsto en su disposición adicional segunda,
normas en las que no se establece distinción alguna por razón de la antigüedad de la
edificación en el momento de la declaración de su obra nueva, a partir de lo cual parece
que debe entenderse que son de aplicación los criterios de delimitación general del
objeto de la Ley y de aplicación intertemporal que resultan de su artículo 2 y disposición
transitoria primera, de los cuales resulta que la constitución de las garantías previstas en
el artículo 19 será exigible a las edificaciones con destino a vivienda para cuyos
proyectos no se haya solicitado la licencia de edificación con anterioridad a la entrada en
vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, esto es, con anterioridad al 5 de
mayo de 2000.
Dentro de dicho marco general de aplicación intertemporal, quedan excluidas de la
exigencia de acreditar la contratación de garantías del artículo 19.1.c) de la Ley de
Ordenación de la Edificación aquellas personas que declaren una obra que, al tiempo de
la declaración, tenga más de diez años de antigüedad desde su terminación, pues dicho
plazo, el de diez años, es el de duración de las garantías exigidas por el citado artículo.
Y dicho plazo ha de contarse, según resulta de lo previsto en el artículo 17.1 de la
Ley 38/1999 y de la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 11 de septiembre de 2000, desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas, o
desde la subsanación de éstas. Por tanto, transcurrido dicho plazo en el momento en el
que se declara la obra nueva, no puede exigirse la contratación de garantías cuyo plazo
obligatorio de duración ya ha transcurrido.
En el caso objeto de análisis no ha transcurrido el plazo de diez años desde la fecha
de terminación de la construcción según resulta de los certificados que se incorpora, por
tanto resulta exigible la contratación del seguro decenal.
5. No obstante, y a pesar de no haber transcurrido ese plazo de diez años, alega el
otorgante que no le es de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación por tratarse
de un autopromotor y destinarse las viviendas a uso propio.
cve: BOE-A-2020-7205
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 183
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 47084
prescripción de las acciones que pudieran provocar su demolición, y la inexistencia de
rastro registral de expedientes de disciplina urbanística.
Tal regulación, recogida posteriormente en los artículos 52 y 54 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y 20.4 del texto refundido de la Ley del suelo, aprobado
por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, antecedente del artículo 28.4 de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana actualmente vigente, tiene por objeto
fundamental lograr la concordancia entre el contenido del Registro y la realidad física
extrarregistral, de tal modo que las edificaciones consolidadas por su antigüedad, en la
medida en que ya no son susceptibles de derribo, han de acceder al Registro, evitando
con ello una situación de clandestinidad tanto para ellas como para los derechos que
sobre las mismas se constituyan, situación que el legislador considera más grave que la
resultante de su inscripción y, con ello, de su publicidad registral, no obstante la falta de
justificación de la existencia de un acto administrativo habilitante de su construcción,
siempre que dicha inscripción se practique con determinadas cautelas, consistentes en
la notificación al Ayuntamiento, y en la constancia, en el folio de la finca y en la
publicidad formal, del hecho de haberse producido la inscripción por razón de la
antigüedad de la edificación y de la notificación realizada.
Por lo tanto, la inscripción de obras nuevas en los términos previstos en el
artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado
por el Real Decreto Legislativo 7/2015, exceptúa la previa justificación de su adecuación
a la legalidad urbanística, dado el mayor interés que, a juicio del legislador, tiene la
publicidad registral de su existencia y la sujeción a los principios registrales de los
derechos constituidos sobre las mismas.
Se trata ahora de determinar si la misma excepción al régimen general de inscripción
de declaraciones de obra nueva resulta aplicable a la exigencia de justificación de
contratación del seguro decenal.
Se debe partir, en primer lugar, de la letra c) del artículo 19.1 de la Ley de
Ordenación de la Edificación y de lo previsto en su disposición adicional segunda,
normas en las que no se establece distinción alguna por razón de la antigüedad de la
edificación en el momento de la declaración de su obra nueva, a partir de lo cual parece
que debe entenderse que son de aplicación los criterios de delimitación general del
objeto de la Ley y de aplicación intertemporal que resultan de su artículo 2 y disposición
transitoria primera, de los cuales resulta que la constitución de las garantías previstas en
el artículo 19 será exigible a las edificaciones con destino a vivienda para cuyos
proyectos no se haya solicitado la licencia de edificación con anterioridad a la entrada en
vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, esto es, con anterioridad al 5 de
mayo de 2000.
Dentro de dicho marco general de aplicación intertemporal, quedan excluidas de la
exigencia de acreditar la contratación de garantías del artículo 19.1.c) de la Ley de
Ordenación de la Edificación aquellas personas que declaren una obra que, al tiempo de
la declaración, tenga más de diez años de antigüedad desde su terminación, pues dicho
plazo, el de diez años, es el de duración de las garantías exigidas por el citado artículo.
Y dicho plazo ha de contarse, según resulta de lo previsto en el artículo 17.1 de la
Ley 38/1999 y de la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 11 de septiembre de 2000, desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas, o
desde la subsanación de éstas. Por tanto, transcurrido dicho plazo en el momento en el
que se declara la obra nueva, no puede exigirse la contratación de garantías cuyo plazo
obligatorio de duración ya ha transcurrido.
En el caso objeto de análisis no ha transcurrido el plazo de diez años desde la fecha
de terminación de la construcción según resulta de los certificados que se incorpora, por
tanto resulta exigible la contratación del seguro decenal.
5. No obstante, y a pesar de no haber transcurrido ese plazo de diez años, alega el
otorgante que no le es de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación por tratarse
de un autopromotor y destinarse las viviendas a uso propio.
cve: BOE-A-2020-7205
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Núm. 183
