BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 47083

ordenamiento jurídico español las modificaciones que introduce con respecto a la
Directiva modificada».
En este sentido el artículo 2.1 del Real Decreto dispone que «este Procedimiento
básico será de aplicación a: a) Edificios de nueva construcción. b) Edificios o partes de
edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no
dispongan de un certificado en vigor».
En base a lo expuesto, el certificado de eficiencia energética es exigible no sólo a los
edificios de nueva construcción como ocurría con la normativa anterior, sino también a
los edificios existentes. El propio Real Decreto antes mencionado no establece qué debe
entenderse por edificaciones existentes, por ello debe acudirse a la Directiva 2010/31/UE
del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia
energética de los edificios, que fue objeto de transposición del Real Decreto 235/2013, y
en su artículo 1.2.c señala que: «La presente Directiva establece requisitos en relación
con: (…) c) la aplicación de requisitos mínimos a la eficiencia energética de: i) edificios y
unidades y elementos de edificios existentes que sean objeto de reformas importantes».
Entendiendo como «reforma importante» renovación de un edificio cuando: a) los costes
totales de la renovación referentes a la envolvente del edificio o a sus instalaciones
técnicas son superiores al 25% del valor del edificio, excluido el valor del terreno en el
que está construido, o b) se renueva más del 25% de la superficie de la envolvente del
edificio así resulta del artículo 2.10 de la mencionada Directiva.
Por tanto, en el presente caso no es exigible el certificado de eficiencia energética,
ya que se trata de una obra nueva antigua respecto de las cuales ya no proceda adoptar
medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por
haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes así pues el defecto
señalado por la Registradora en su nota ha de ser revocado (cfr. Resolución 19 de abril
de 2016).
4. Respecto del tercer defecto, relativo a la exigencia de seguro decenal.
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene por objeto
regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación, estableciendo las
obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así
como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, «con el fin de
asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y
la adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. artículo 1.1) En concreto, al
seguro de daños o caución, como garantía frente a los daños materiales ocasionados
por vicios o defectos de la construcción, se refiere el artículo 19.1 de la Ley, que incluye
en su letra c), entre las garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas
en el ámbito de aplicación de la ley, definido por su artículo 2, el seguro de daños
materiales o seguro de caución, «para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de
los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o
afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros
elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y
estabilidad del edificio».
La cuestión que se plantea en el presente expediente, y sobre la que esta Dirección
General debe pronunciarse, es si los requisitos de contratación de garantías por daños
resultantes de defectos constructivos que establece la Ley de Ordenación de la
Edificación son exigibles como requisito previo para que pueda procederse a la
declaración e inscripción de obras nuevas consolidadas por razón de su antigüedad, o
respecto de las cuales ya no puedan adoptarse medidas que impliquen su demolición.
La determinación del criterio que debe seguirse exige partir de la fundamentación de
las normas que, desde la disposición adicional sexta de la Ley 8/1990, sobre Reforma
del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, han permitido la inscripción de
declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones consolidadas por razón
de su antigüedad sin exigir como requisito previo la justificación de la adecuación de la
edificación a la legalidad urbanística, bastando con acreditar la antigüedad suficiente de
la edificación para que desde la fecha de su terminación haya transcurrido el plazo de

cve: BOE-A-2020-7205
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Núm. 183