BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 47087

El artículo 28 de la misma ley, por su parte, hace lo propio respecto a las escrituras
de declaración de obra nueva, con la salvedad de permitir, en su apartado 4, un
procedimiento especial de inscripción, sin acreditación de autorización administrativa
previa, respecto a las «construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las
cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística
que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción
correspondientes».
La norma sustantiva aplicable, en este caso, es el artículo 151 de la Ley 9/2001,
de 17 de julio, del Suelo según el cual «1. Están sujetos a licencia urbanística, en los
términos de la presente Ley y sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean
procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable, todos los actos de uso del
suelo, construcción y edificación para la implantación y el desarrollo de actividades y, en
particular, los siguientes: a) Las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos
de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de
reparcelación. b) Las obras de edificación, así como las de construcción e implantación
de instalaciones de toda clase de nueva planta. c) Las obras de ampliación, reforma,
modificación o rehabilitación de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes,
cualquiera que sea su alcance, finalidad y destino».
De los preceptos citados, puede deducirse sin dificultad que, en general, la
preceptiva licencia urbanística será exigible, en su caso, a efectos de inscripción,
separadamente, tanto para los actos de parcelación, división o segregación, como para
las obras de edificación y su ampliación, reforma o modificación, que así se declaren y
pretendan acceder al Registro de la Propiedad. De modo paralelo, cada una de las
edificaciones que se declaren y pretendan su acceso a la publicidad registral deberá
estar amparada en la preceptiva licencia, máxime cuando puedan llegar a motivar la
apertura de folio propio en los libros del Registro. Ello se entiende sin perjuicio de la
posibilidad de invocar el régimen particular del artículo 28.4 de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana, para la inexigibilidad de licencia a efectos registrales, si se dan
sus presupuestos y siempre respecto de cada una de las edificaciones o elementos
integrantes de edificaciones de que se trate considerados individualmente.
7. Por tanto, procede analizar en el presente caso si se dan los presupuestos para
la inexigibilidad de licencia al amparo del artículo 28.4.
La norma aplicable para determinar el plazo de prescripción para la adopción de
medidas para el restablecimiento de la legalidad urbanística en la Comunidad de Madrid
la encontramos en el artículo 195 de la Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo que
establece un plazo de prescripción de cuatro años. Artículo 195: «1. Siempre que no
hubiesen transcurrido más de cuatro años desde la total terminación de las obras
realizadas sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas
en ellas, el Alcalde requerirá al promotor y al propietario de las obras o a sus
causahabientes para que soliciten en el plazo de dos meses la legalización o ajusten las
obras a las condiciones de la licencia u orden de ejecución (…)».
Según resulta de los certificados técnicos que se incorporan las fechas de
terminación de la construcción de las viviendas son el 12 de febrero y 16 de abril
de 2012 respecto de dos ellas y los días 23 de enero y 3 de febrero de 2015 respecto de
las otras dos, habiéndose otorgado la escritura el día 25 de marzo de 2019 han
transcurrido en todos los casos más de cuatro años desde la fecha de terminación de la
construcción y por tanto no es exigible licencia urbanística como requisito para inscribir el
incremento en el número de elementos privativos en el régimen de propiedad horizontal
pudiendo inscribirse, como solicita expresamente don J. G. A en la escritura, aplicando
por analogía el régimen previsto en el artículo 28.4.
No obstante, conforme al apartado 4. b) del artículo 28 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana «los Registradores de la Propiedad darán cuenta al
Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos
en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y

cve: BOE-A-2020-7205
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Núm. 183