III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7206)
Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almuñécar, por la que se deniega la inscripción de una cláusula sobre interés de demora en un préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 47094
V
La registradora de la propiedad emitió informe y elevó el expediente a la Dirección
General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos
de crédito inmobiliario; 1255 del Código Civil; 9, 12 y 114 de la Ley Hipotecaria; 51 del
Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 28 de mayo de 2014 y 25 de enero de 2017.
1. Se debate en el presente recurso si es inscribible una escritura de préstamo
hipotecario en lo relativo a la cláusula de limitación a efectos hipotecarios de los
intereses de demora. En la cláusula tercera bis relativa al interés ordinario se estipula:
«F) Tipo máximo a efectos hipotecarios. A efectos hipotecarios, tanto respecto de la
parte deudora como de terceros. el| tipo máximo que puede alcanzar el interés nominal
anual aplicable al préstamo, durante la fase sujeta a intereses variables, será del cinco
con ciento cincuenta por ciento (5,150 %). A efectos obligacionales tal limitación del tipo
de interés no existirá respecto de la parte deudora, cuya responsabilidad, conforme a la
Ley, será por tanto ilimitada (…)». Mientras que en la cláusula sexta relativa al interés de
demora se dice: «El tipo de interés de demora será el resultado de sumar tres (3,000)
puntos al tipo de interés remuneratorio/ordinario en la presente escritura, variable al alza
o a la baja para ajustarse al resultado de sumar tres (3,000) puntos al tipo de interés
remuneratorio/ordinario vigente en cada momento (…) A efectos hipotecarios, tanto
respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora
nominal anual, será, como máximo, del siete con ciento cincuenta por ciento (7,150 %)
nominal actual».
Entiende la registradora que existe una contradicción pues en la cláusula de
constitución se garantizan intereses de demora hasta el límite máximo resultante de
sumar tres puntos al tipo de interés remuneratorio pactado –con un máximo
de 5,150 %–, cuando en la cláusula de intereses de demora se dice que el tipo máximo a
efectos hipotecarios será del 7,150 %. Entiende que de acuerdo con el principio de
accesoriedad de la hipoteca respecto al crédito garantizado y teniendo en cuenta el
artículo 25 de la Ley de crédito inmobiliario, y dado que se trata de hipotecas de máximo
o seguridad, tanto lo relativo a los intereses ordinario como de demora, para ver si se da
cumplimiento a la exigencia legal de los tres puntos sobre el interés ordinario, habrá de
partir del tope señalado para los intereses ordinarios y sumarle los tres puntos con lo
cual el máximo a efectos hipotecarios no sería el 7,150 % sino el 8,150 %.
El recurrente entiende que no hay contradicción alguna ni contravención del principio
de especialidad pues el tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios
no debe coincidir necesariamente con el importe resultante de sumar tres puntos
porcentuales al tipo máximo que –únicamente a efectos hipotecarios– se ha fijado para
los intereses ordinarios.
2. El recurso debe ser estimado. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo
(véase Resoluciones citadas en los «Vistos», así como las citadas por éstas) en lo
tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses
que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los límites legales
imperativos (artículos 25 de la ley de crédito inmobiliario, artículos 114.2.º y 3.º de la Ley
Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), opera la libertad de pacto, la cual puede
ejercitarse, bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, bien
fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, bien
señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan
que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de
uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide
la garantía parcial de la obligación principal.
cve: BOE-A-2020-7206
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 183
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 47094
V
La registradora de la propiedad emitió informe y elevó el expediente a la Dirección
General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos
de crédito inmobiliario; 1255 del Código Civil; 9, 12 y 114 de la Ley Hipotecaria; 51 del
Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 28 de mayo de 2014 y 25 de enero de 2017.
1. Se debate en el presente recurso si es inscribible una escritura de préstamo
hipotecario en lo relativo a la cláusula de limitación a efectos hipotecarios de los
intereses de demora. En la cláusula tercera bis relativa al interés ordinario se estipula:
«F) Tipo máximo a efectos hipotecarios. A efectos hipotecarios, tanto respecto de la
parte deudora como de terceros. el| tipo máximo que puede alcanzar el interés nominal
anual aplicable al préstamo, durante la fase sujeta a intereses variables, será del cinco
con ciento cincuenta por ciento (5,150 %). A efectos obligacionales tal limitación del tipo
de interés no existirá respecto de la parte deudora, cuya responsabilidad, conforme a la
Ley, será por tanto ilimitada (…)». Mientras que en la cláusula sexta relativa al interés de
demora se dice: «El tipo de interés de demora será el resultado de sumar tres (3,000)
puntos al tipo de interés remuneratorio/ordinario en la presente escritura, variable al alza
o a la baja para ajustarse al resultado de sumar tres (3,000) puntos al tipo de interés
remuneratorio/ordinario vigente en cada momento (…) A efectos hipotecarios, tanto
respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora
nominal anual, será, como máximo, del siete con ciento cincuenta por ciento (7,150 %)
nominal actual».
Entiende la registradora que existe una contradicción pues en la cláusula de
constitución se garantizan intereses de demora hasta el límite máximo resultante de
sumar tres puntos al tipo de interés remuneratorio pactado –con un máximo
de 5,150 %–, cuando en la cláusula de intereses de demora se dice que el tipo máximo a
efectos hipotecarios será del 7,150 %. Entiende que de acuerdo con el principio de
accesoriedad de la hipoteca respecto al crédito garantizado y teniendo en cuenta el
artículo 25 de la Ley de crédito inmobiliario, y dado que se trata de hipotecas de máximo
o seguridad, tanto lo relativo a los intereses ordinario como de demora, para ver si se da
cumplimiento a la exigencia legal de los tres puntos sobre el interés ordinario, habrá de
partir del tope señalado para los intereses ordinarios y sumarle los tres puntos con lo
cual el máximo a efectos hipotecarios no sería el 7,150 % sino el 8,150 %.
El recurrente entiende que no hay contradicción alguna ni contravención del principio
de especialidad pues el tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios
no debe coincidir necesariamente con el importe resultante de sumar tres puntos
porcentuales al tipo máximo que –únicamente a efectos hipotecarios– se ha fijado para
los intereses ordinarios.
2. El recurso debe ser estimado. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo
(véase Resoluciones citadas en los «Vistos», así como las citadas por éstas) en lo
tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses
que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los límites legales
imperativos (artículos 25 de la ley de crédito inmobiliario, artículos 114.2.º y 3.º de la Ley
Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), opera la libertad de pacto, la cual puede
ejercitarse, bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, bien
fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, bien
señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan
que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de
uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide
la garantía parcial de la obligación principal.
cve: BOE-A-2020-7206
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 183
