III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7206)
Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almuñécar, por la que se deniega la inscripción de una cláusula sobre interés de demora en un préstamo hipotecario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 47093
tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide la
garantía parcial de la obligación principal. En este sentido, la garantía hipotecaria puede
garantizar parte de la obligación, principal o de intereses (artículos 1255 y 1826 del
Código Civil [Leg 1389. 27]).
Por ello, no puede mantenerse la calificación Impugnada en cuanto parte de|
presupuesto de que el tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios
deban coincidir necesariamente con el importe resultante de sumar dos puntos
porcentuales al tipo máximo del 14 % que –únicamente a efectos hipotecarios– se ha
fijado para los intereses ordinarios.
En realidad, como resulta de lo anteriormente expuesto, los intereses ordinarios y
moratorios pactados sólo vinculan su determinación a efectos hipotecarios en cuanto que,
por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, éstos en ningún caso podrán garantizar
intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional. pero por lo demás los
contratantes son libres de garantizar los intereses de manera plena ó parcial o no
garantizarlos y ello, independientemente en cuanto a ambos conceptos. La naturaleza
indemnizatoria de los intereses moratorios, que por su propia naturaleza son superiores a
los ordinarios, opera en al ámbito obligacional y en nada condiciona, salvo lo señalado
anteriormente, la cuantía de la respectiva garantía; sin que el hecho de que se haya previsto
el referido margen de dos puntos porcentuales para, mediante su adición al tipo de los
intereses ordinarios, calcular el importe de los intereses de demora devengados, implique
que ese mismo margen deba emplearse cuando de los tipos máximos a efectos meramente
hipotecarios se trata (vid. Resolución de 28 de mayo de 2014 [RJ 2014, 3812]).”
En el mismo sentido, resulta bastante clarificador el FD cuarto de la Resolución de 28
de mayo de 2014 (…).
“De cuanto antecede resulta que la determinación de la hipoteca en su alcance y
extensión, con fijación de un límite máximo al que puede ascender la cobertura
hipotecaria de los intereses ordinarios o moratorios implica que más allá de dicho límite
no podrán ser ya satisfechos con cargo al precio de remate del bien hipotecado, aun
cuando los efectivamente devengados y exigibles en las relaciones personajes acreedordeudor, fueren superiores.
En el presente caso el importe de los intereses ordinarios y de demora que pueden
devengarse no se sujeta a ningún límite (ni es aplicable el nuevo límite legal que en el
art. 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria [RCL 1946, 886] se impone a los intereses
moratorios de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y
destinados a financiar su adquisición), toda vez que el tipo máximo se fija únicamente ‘a
efectos hipotecarios’, expresión que no puede ser entendida sino en el sentido de fijar la
extensión de la cobertura hipotecaria de tales intereses, esto es, de definir el alcance del
propio derecho real de hipoteca y tanto ínter partes como erga omnes según ha quedado
anteriormente expuesto. Por ello, no puede mantenerse la calificación impugnada en
cuanto parte del presupuesto de que los intereses de demora no podrán superar el
importe resultante de sumar seis puntos porcentuales al tipo máximo del ocho por ciento
que –únicamente a efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios,
cuando, en realidad, como resulta inequívocamente del texto literal de las estipulaciones
contenidas en la escritura, dicho margen de seis puntos se suma al tipo de interés
ordinario que sea aplicable según la cláusula de variabilidad del mismo pactada, y, por
ende, como mantiene la recurrente, los intereses moratorios pueden devengarse a un
tipo superior al quince por ciento fijado a efectos hipotecarios. Por lo demás, el hecho de
que se haya previsto el referido margen de seis plintos porcentuales para, mediante su
adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el importe de los intereses de demora
no implica que ese mismo margen deba emplearse cuando de los tipos máximos a
efectos meramente hipotecarios se trata.”
En conclusión, contrariamente a los resuelto por la Ilma. Registradora de Almuñécar,
la hipoteca objeto de calificación recurrida es inscribible por cuanto no contraviene
ningún precepto legal que le sea de aplicación, y se ajusta a la doctrina y Criterio del
Centro Directivo al que tengo el honor de dirigirme».
cve: BOE-A-2020-7206
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 183
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 47093
tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide la
garantía parcial de la obligación principal. En este sentido, la garantía hipotecaria puede
garantizar parte de la obligación, principal o de intereses (artículos 1255 y 1826 del
Código Civil [Leg 1389. 27]).
Por ello, no puede mantenerse la calificación Impugnada en cuanto parte de|
presupuesto de que el tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios
deban coincidir necesariamente con el importe resultante de sumar dos puntos
porcentuales al tipo máximo del 14 % que –únicamente a efectos hipotecarios– se ha
fijado para los intereses ordinarios.
En realidad, como resulta de lo anteriormente expuesto, los intereses ordinarios y
moratorios pactados sólo vinculan su determinación a efectos hipotecarios en cuanto que,
por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, éstos en ningún caso podrán garantizar
intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional. pero por lo demás los
contratantes son libres de garantizar los intereses de manera plena ó parcial o no
garantizarlos y ello, independientemente en cuanto a ambos conceptos. La naturaleza
indemnizatoria de los intereses moratorios, que por su propia naturaleza son superiores a
los ordinarios, opera en al ámbito obligacional y en nada condiciona, salvo lo señalado
anteriormente, la cuantía de la respectiva garantía; sin que el hecho de que se haya previsto
el referido margen de dos puntos porcentuales para, mediante su adición al tipo de los
intereses ordinarios, calcular el importe de los intereses de demora devengados, implique
que ese mismo margen deba emplearse cuando de los tipos máximos a efectos meramente
hipotecarios se trata (vid. Resolución de 28 de mayo de 2014 [RJ 2014, 3812]).”
En el mismo sentido, resulta bastante clarificador el FD cuarto de la Resolución de 28
de mayo de 2014 (…).
“De cuanto antecede resulta que la determinación de la hipoteca en su alcance y
extensión, con fijación de un límite máximo al que puede ascender la cobertura
hipotecaria de los intereses ordinarios o moratorios implica que más allá de dicho límite
no podrán ser ya satisfechos con cargo al precio de remate del bien hipotecado, aun
cuando los efectivamente devengados y exigibles en las relaciones personajes acreedordeudor, fueren superiores.
En el presente caso el importe de los intereses ordinarios y de demora que pueden
devengarse no se sujeta a ningún límite (ni es aplicable el nuevo límite legal que en el
art. 114, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria [RCL 1946, 886] se impone a los intereses
moratorios de los préstamos hipotecarios constituidos sobre la vivienda habitual y
destinados a financiar su adquisición), toda vez que el tipo máximo se fija únicamente ‘a
efectos hipotecarios’, expresión que no puede ser entendida sino en el sentido de fijar la
extensión de la cobertura hipotecaria de tales intereses, esto es, de definir el alcance del
propio derecho real de hipoteca y tanto ínter partes como erga omnes según ha quedado
anteriormente expuesto. Por ello, no puede mantenerse la calificación impugnada en
cuanto parte del presupuesto de que los intereses de demora no podrán superar el
importe resultante de sumar seis puntos porcentuales al tipo máximo del ocho por ciento
que –únicamente a efectos hipotecarios– se ha fijado para los intereses ordinarios,
cuando, en realidad, como resulta inequívocamente del texto literal de las estipulaciones
contenidas en la escritura, dicho margen de seis puntos se suma al tipo de interés
ordinario que sea aplicable según la cláusula de variabilidad del mismo pactada, y, por
ende, como mantiene la recurrente, los intereses moratorios pueden devengarse a un
tipo superior al quince por ciento fijado a efectos hipotecarios. Por lo demás, el hecho de
que se haya previsto el referido margen de seis plintos porcentuales para, mediante su
adición al tipo de los intereses ordinarios, calcular el importe de los intereses de demora
no implica que ese mismo margen deba emplearse cuando de los tipos máximos a
efectos meramente hipotecarios se trata.”
En conclusión, contrariamente a los resuelto por la Ilma. Registradora de Almuñécar,
la hipoteca objeto de calificación recurrida es inscribible por cuanto no contraviene
ningún precepto legal que le sea de aplicación, y se ajusta a la doctrina y Criterio del
Centro Directivo al que tengo el honor de dirigirme».
cve: BOE-A-2020-7206
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 183
