BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 47058

exista el doble título traslativo exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para
inmatricular una finca ha dado lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y
doctrinales.
Por un lado, hay un sector doctrinal que defiende el carácter meramente
especificativo de derechos de la disolución de comunidad y afirma que la característica
esencial del título público de adquisición es contener un acto de adquisición derivativa,
por lo que, por no implicar un título de transferencia inmobiliaria, no es título público
inmatriculable la división de la cosa común. Por otra parte, otro sector doctrinal defiende
el carácter traslativo de la disolución; y finalmente hay quienes consideran que el
negocio jurídico causante de la inmatriculación puede ser un título atributivo o
determinativo, excluyéndose solamente los títulos meramente declarativos o los que
recogen una mera modificación física de la finca, como declaraciones de obra nueva,
división horizontal sin disolución de comunidad, división material, agrupación o
segregación. También esta Dirección General ha abordado el problema.
Así, la Resolución de 14 de diciembre de 2000 negó a la disolución de comunidad el carácter
de título inmatriculable por no acreditar fehacientemente el título de adquisición invocado por los
comuneros. Por su parte, la de 26 de abril de 2003 trata sólo indirectamente el problema
planteado, pues el registrador había considerado suficiente para inmatricular la doble titulación de
disolución de comunidad y compraventa, por lo que el Centro Directivo no entró en el problema.
La Resolución de 18 de diciembre de 2003 abordó el supuesto de una disolución de comunidad
complementada por acta de notoriedad que acredita que es tenido por dueño el que lo es por la
disolución, concluyendo que lo que hay que declarar como notoria es la titularidad de los
comuneros, admitiendo con ello que dichos comuneros son los transferentes. Desde el punto de
vista de la capacidad, cuando existen menores o incapacitados implicados en la disolución de
comunidad, la Dirección General exigió la autorización judicial, propia de los actos de disposición
de bienes inmuebles, en aquellos casos en que habiendo varias cosas en comunidad, se rompe
la regla de posible igualdad del artículo 1061 del Código Civil. Pero no se consideran sujetos a
autorización los actos de adjudicación de la única finca común, aunque se compense en efectivo
al menor (cfr. Resolución de 2 de enero de 2004), o tampoco cuando, siendo varias cosas, se
forman lotes iguales (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007).
También la jurisprudencia ha abordado el tema de la naturaleza jurídica de la división
de la cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que afirman o niegan
rotundamente su carácter traslativo, prevalece en nuestra jurisprudencia una
consideración intermedia de la partición. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo
de 12 de abril de 2007, señala: «esta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la
partición efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes
adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el sentido de
distintos artículos del propio código (...) Así la norma del artículo 1068 del Código
despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva
del bien adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un derecho
abstracto sobre la totalidad de la herencia (...)». Se excluyen así, entre otras, las teorías
que vendrían a equiparar la partición a un conjunto de permutas entre los coherederos o
condueños, que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al adjudicatario
por su cuota previa. Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero
de 2011 recuerda que la doctrina entiende que el acto divisorio es un acto con efecto
extintivo de la situación jurídica anterior, la de la comunidad; y al mismo tiempo tiene un
efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes. En realidad, lo
que sucede es que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica
compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo. Pero en todo
caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto traslativo, se produce como
consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue
la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder
respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011,
según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial), que lo justifica
como título inmatriculador.

cve: BOE-A-2020-7202
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Núm. 183