III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7202)
Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 3, por la que se deniega la inmatriculación de una finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 47056
En la misma, la Dirección General de Registros y del Notariado, insistiendo en que la
extinción de condominio sí es un título traslativo y título inmatriculable, acuerda revocar
una resolución del Registro de la Propiedad (en ese caso de la localidad de Cieza) que
acordaba la suspensión de la inmatriculación de una finca posterior a un doble título y
siendo la extinción de la comunidad como el segundo de los títulos, es decir, un caso
análogo al que nos ocupa. Los motivos expuestos por la DGRN son los siguientes:
«Este Centro Directivo va ha abordado esta cuestión en varias Resoluciones (vid. las
de 19 de mayo y 26 de julio 2011, 29 de enero de 2014 y 1 de julio de 2016).
Según doctrina de este Centro Directivo respecto la cuestión sustancial debatida en
este expediente, esto es, si la documentación presentada con posterioridad al 1 de
noviembre de 2015 constituye o no título traslativo hábil para lograr la inmatriculación
conforme el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, la nueva redacción legal al amparo de la
Ley 13/2015, de 24 de junio, exige que se trate de «los títulos públicos traslativos
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público...
(...) Con base en ello, es de aplicación la doctrina de este Centra Directivo al
considerar a la extinción de comunidad como título inmatriculador. En este sentido el
debate sobre la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de la
herencia a los efectos de que exista el doble título traslativo exigido por el artículo 205 de
la Ley Hipotecaria para inmatricular una finca ha dado lugar a numerosas aportaciones
jurisprudenciales y doctrinales (...)
(...) Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011
recuerda que la doctrina entiende que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de
¡a situación jurídica anterior, la de la comunidad; y al mismo tiempo tiene un efecto
modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.
En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una
naturaleza jurídica compleja, difícil de reducirá la dicotomía entre lo traslativo y lo
declarativo. Pero en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto
traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de
carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del
comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal
Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera
atribución patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador. En definitiva, por la
disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la
totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada.
Asumido lo anterior, y a fin de garantizar la objetividad del procedimiento
inmatriculador, debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título
inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la
concordancia catastral y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la
documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación. Por esta
razón se consideró también como título apto a efectos del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria la aportación a la sociedad de gananciales (cfr. Resolución de 19 octubre
de 2010), demostrando que caben títulos inmatriculadores en los que no se exige que la
finca sea totalmente ajena.
En aplicación de la doctrina expuesta al supuesto concreto de este expediente, no
puede entenderse que, componiéndose el ‘iter’ inmatriculador de una donación en favor
de dos donatarios por cuotas indivisas y de una posterior disolución de comunidad en la
que se adjudica el bien completo a uno solo de los condóminos, exista una sola
transmisión, y no más bien un complejo ‘iter’ adquisitivo.
Por otro lado, debe tenerse presente que entre la adjudicación pro indiviso y la
disolución de comunidad transcurrió más de un año, por lo que (como declaró la
Resolución de 8 de junio de 2009 para un supuesto análogo), no cabe pensar en que
hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación. Por tanto el
defecto alegado por el registrador debe ser revocado».
cve: BOE-A-2020-7202
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 183
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 47056
En la misma, la Dirección General de Registros y del Notariado, insistiendo en que la
extinción de condominio sí es un título traslativo y título inmatriculable, acuerda revocar
una resolución del Registro de la Propiedad (en ese caso de la localidad de Cieza) que
acordaba la suspensión de la inmatriculación de una finca posterior a un doble título y
siendo la extinción de la comunidad como el segundo de los títulos, es decir, un caso
análogo al que nos ocupa. Los motivos expuestos por la DGRN son los siguientes:
«Este Centro Directivo va ha abordado esta cuestión en varias Resoluciones (vid. las
de 19 de mayo y 26 de julio 2011, 29 de enero de 2014 y 1 de julio de 2016).
Según doctrina de este Centro Directivo respecto la cuestión sustancial debatida en
este expediente, esto es, si la documentación presentada con posterioridad al 1 de
noviembre de 2015 constituye o no título traslativo hábil para lograr la inmatriculación
conforme el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, la nueva redacción legal al amparo de la
Ley 13/2015, de 24 de junio, exige que se trate de «los títulos públicos traslativos
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público...
(...) Con base en ello, es de aplicación la doctrina de este Centra Directivo al
considerar a la extinción de comunidad como título inmatriculador. En este sentido el
debate sobre la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de la
herencia a los efectos de que exista el doble título traslativo exigido por el artículo 205 de
la Ley Hipotecaria para inmatricular una finca ha dado lugar a numerosas aportaciones
jurisprudenciales y doctrinales (...)
(...) Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011
recuerda que la doctrina entiende que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de
¡a situación jurídica anterior, la de la comunidad; y al mismo tiempo tiene un efecto
modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.
En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una
naturaleza jurídica compleja, difícil de reducirá la dicotomía entre lo traslativo y lo
declarativo. Pero en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto
traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de
carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del
comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal
Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera
atribución patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador. En definitiva, por la
disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la
totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada.
Asumido lo anterior, y a fin de garantizar la objetividad del procedimiento
inmatriculador, debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título
inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la
concordancia catastral y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la
documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación. Por esta
razón se consideró también como título apto a efectos del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria la aportación a la sociedad de gananciales (cfr. Resolución de 19 octubre
de 2010), demostrando que caben títulos inmatriculadores en los que no se exige que la
finca sea totalmente ajena.
En aplicación de la doctrina expuesta al supuesto concreto de este expediente, no
puede entenderse que, componiéndose el ‘iter’ inmatriculador de una donación en favor
de dos donatarios por cuotas indivisas y de una posterior disolución de comunidad en la
que se adjudica el bien completo a uno solo de los condóminos, exista una sola
transmisión, y no más bien un complejo ‘iter’ adquisitivo.
Por otro lado, debe tenerse presente que entre la adjudicación pro indiviso y la
disolución de comunidad transcurrió más de un año, por lo que (como declaró la
Resolución de 8 de junio de 2009 para un supuesto análogo), no cabe pensar en que
hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación. Por tanto el
defecto alegado por el registrador debe ser revocado».
cve: BOE-A-2020-7202
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 183
