BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 47075

e idéntica calificación del mismo título y con idéntica situación registral de la finca, se
reabriesen tales plazos; d) el carácter de principio general del derecho que presenta la
doctrina civil de los actos propios, en conexión con la citada doctrina de los actos
consentidos, lo que supone que es contrario a las exigencias de la buena fe reproducir
un recurso contra una decisión desestimatoria de su pretensión frente a la que el
recurrente se aquietó al dejar expirar los plazos para su impugnación judicial, creando
una situación registral definitiva y firme, y atentando contra la necesidad de conciliar el
derecho a la tutela judicial efectiva con el valor de la seguridad jurídica; e) la ilimitada e
indefinida posibilidad de reiterar todo el procedimiento de recursos contra las
calificaciones registrales respecto de un mismo título, sin alteración de circunstancias
fácticas o jurídicas sobrevenidas que permitan apreciar una falta de identidad en la
pretensión, supondría admitir la posibilidad discrecional del postulante de provocar el
cierre registral de la finca y la inviabilidad de inscribir sobre la misma otros títulos
posteriores, conforme al principio de prioridad del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, de
forma indefinida, con perjuicio de terceros, y f) que en el caso del procedimiento registral
nos encontramos, como ratifica la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero
de 2011, ante un procedimiento especial, especialidad que se extiende también al
recurso contra la calificación, integrando uno de los denominados procedimientos
triangulares, en el que ha de primar la seguridad jurídica y en el que no se enfrentan el
interés de la Administración y del administrado, sino el de diversos administrados entre sí
–quien solicita la inscripción y quien como consecuencia de ella va a verse expulsado del
Registro o afectado por su contenido– por lo que no hay razón alguna para que prime el
interés de uno de ellos (quien no recurrió la Resolución denegatoria) frente al de otros
terceros (los perjudicados o afectados por la inscripción) –como ha declarado la
sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 26 de abril de 2010, «razones de
certeza y seguridad jurídica, así como de incidencia respecto de terceros, exigen el
cumplimiento estricto de los plazos y la especialidad procedimental registral»–.
4. Ajustándose plenamente la calificación impugnada a los postulados de la
Dirección General de los Registros y del Notariado reseñados por extenso más arriba, la
cuestión de fondo habrá de plantearse ante los tribunales de Justicia; pues, al
encontrarse los asientos del registro bajo la salvaguardia de los tribunales con arreglo al
artículo 1 de la Ley Hipotecaria, los mismos sólo podrán cancelarse o rectificarse con
consentimiento del titular registral o mediante resolución judicial firme recaída en el
procedimiento declarativo correspondiente, seguido contra todos aquellos a quienes los
asientos que se traten de rectificar concedan algún derecho (cfr. artículo 40 Ley
Hipotecaria).
La mera iniciación de estos procedimientos ante los tribunales no puede motivar
asiento alguno, pues es necesario que el juzgado o tribunal competente decrete la
correspondiente medida preventiva o cautelar que proceda, a través de la
correspondiente anotación preventiva; asiento idóneo para recogerlas en los libros
registrales mediante la resolución del correspondiente órgano judicial y el consiguiente
mandamiento decretando la práctica de dicha anotación. Por ello, no cabe tampoco que
el interesado solicite directamente en el Registro la práctica de una medida cautelar, ni
que ésta proceda –indirectamente- por el mero hecho de alegar, o incluso acreditar, la
presentación de la demanda en el Juzgado correspondiente.
Las medidas cautelares son los mecanismos establecidos por la legislación procesal
para asegurar la efectividad de la tutela judicial que pudiera obtenerse en la sentencia
estimatoria que se dictare, o en el laudo arbitral que pusiera fin a la controversia; y
siendo su finalidad ese tratamiento asegurativo (obtener una verdadera «restitutio in
integrum») su adopción puede tener lugar no sólo durante la tramitación y conclusión del
procedimiento sino también con carácter previo al proceso -antes de la demanda- o en el
momento inicial del mismo.
El artículo 727.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil recoge como medida cautelar la
anotación preventiva de demanda cuando ésta se refiera a bienes o derechos
susceptibles de inscripción en Registros públicos, y el artículo 738.2, párrafo tercero de

cve: BOE-A-2020-7204
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