BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46974

aplazadas facultará a la parte vendedora para proceder a la resolución de pleno derecho
del contrato, conforme al artículo 1504 del Código Civil.
La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, al pactarse
condición resolutoria en garantía del pago de la parte del precio aplazado, y referirse la
compraventa a varias fincas, se debe distribuir el precio entre las fincas vendidas,
conforme a los artículos 11, 119 y 120 de la Ley Hipotecaria.
2. Como cuestión previa debe analizarse el reproche formulado por el recurrente al
afirmar en su escrito de impugnación que la registradora ha infringido la obligación de
realizar una calificación unitaria y global, por haber formulado otras dos calificaciones
anteriores sin expresar el defecto ahora invocado.
Ciertamente, la calificación debe ser unitaria y global (artículo 258.5 de la Ley
Hipotecaria), por lo que el registrador de la propiedad debe evitar que una sucesión de
calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación genere una
inseguridad jurídica en el rogante de su función incompatible con la finalidad y eficacia
del Registro de la Propiedad.
Pero, por una parte, también tiene declarado la Dirección General de los Registros y
del Notariado que las consideraciones anteriores no pueden prevalecer sobre uno de los
principios fundamentales del sistema registral como es el de legalidad, lo que justifica la
necesidad de poner de manifiesto los defectos que se observen aun cuando sea
extemporáneamente -cfr. artículo 127 del Reglamento Hipotecario (vid. Resoluciones
de 12 de noviembre de 2001, 28 de diciembre de 2004, 2 de abril y 18 de noviembre
de 2005, 5 de marzo de 2014, 4 de octubre de 2017 y 13 de febrero y 19 de septiembre
de 2019)-. Por otra parte, caducados los asientos de presentación anteriores de un
documento, el artículo 108 del Reglamento Hipotecario permite volver a presentar dichos
títulos que pueden ser objeto de una nueva calificación, en la que el registrador -él
mismo, o quien le suceda en el cargo- puede mantener su anterior criterio o variarlo, si lo
estimase justo. Como ha reiterado asimismo ese Centro Directivo, el registrador, al llevar
a cabo el ejercicio de su competencia calificadora de los documentos presentados a
inscripción, no está vinculado, por aplicación del principio de independencia en su
ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores o por las propias
resultantes de la anterior presentación de la misma documentación. Y ello porque,
caducado un asiento de presentación, cesan todos sus efectos y, de la misma forma que
el registrador no puede tener en cuenta en modo alguno títulos con asiento de
presentación caducado para calificar, ni siquiera para lograr un mayor acierto en la
calificación y evitar asientos inútiles, tampoco puede verse vinculado por las
calificaciones anteriormente efectuadas aun cuando sean propias. En definitiva, la nueva
presentación significa el inicio -«ex novo»- de todo el procedimiento registral, como ha
sucedido en el presente caso entre las distintas notas de calificación emitidas por la
registradora (cfr. Resoluciones de 5 de marzo de 2014, 1 de abril, 5 de junio y 7 de
septiembre de 2015 y 2 de noviembre de 2016).
Por lo demás, como expresa en su preceptivo informe, la registradora reconoce que,
por error, omitió en esas otras dos calificaciones anteriores el defecto referente a la falta
de distribución de las cantidades aseguradas por la condición resolutoria, «y asume la
responsabilidad que por esta equivocación pudiera derivarse».
3. Respecto de la cuestión de fondo planteada, es doctrina de la Dirección General
de los Registros y del Notariado (cfr., por todas, la Resolución de 28 febrero 1994) que
cuando al impago del precio aplazado de varias fincas vendidas se liga la facultad
resolutoria del contrato por la parte vendedora, tal pacto no es inscribible sin distribuir o
determinar cuál es parte del precio pendiente del que ha de responder cada una de las
fincas vendidas, pues la exigencia del artículo 11 de la Ley Hipotecaria, como una
manifestación del conocido como principio de determinación, consecuencia a su vez del
de especialidad que la llevanza del Registro por fincas impone, no deja lugar a dudas
sobre su necesidad. La seguridad del tráfico jurídico inmobiliario demanda que el tercero
pueda saber si cada una de las concretas fincas vendidas está sujeta o no a la acción
resolutoria por impago del precio, si posteriormente ha quedado total o parcialmente

cve: BOE-A-2020-7193
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Núm. 183