III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7193)
Resolución de 27 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ontinyent a inscribir una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46975
liberada de la misma por imputación al precio de que respondía de pagos parciales
posteriores, o cuál sea la cantidad que presumiblemente le corresponderá percibir de
aquella que, en caso de resolución, venga obligado a devolver el vendedor.
El mismo Centro Directivo ha reiterado dicha doctrina en las recientes Resoluciones
de 28 de noviembre y 19 de diciembre de 2019, si bien la primera de ellas admite que la
fijación del «valor» concreto que se atribuya a cada una de las fincas vendidas equivalga
a la determinación de la parte del precio de que haya de responder la finca de que se
trate, de modo que el registrador puede tomar tales valores para reflejar en el asiento
registral la distribución del precio entre las diversas fincas vendidas.
En el presente caso de los términos de la escritura calificada resulta
inequívocamente que se pacta un «precio global y no distribuido». Y para eludir la
obligación de distribución del precio entre las diversas fincas, a los efectos de la
inscripción de la garantía, carece de toda base la afirmación por el recurrente en el
escrito de recurso de que, aun cuando se venden veintisiete fincas registrales, la realidad
física responde a un único terreno rústico.
Alega el recurrente que no se ha solicitado por las partes otorgantes de la escritura
calificada la inscripción de la condición resolutoria por lo que considera que debe
inscribirse dicha escritura sin esa garantía real.
En general, respecto de la posibilidad de inscripción parcial de los títulos que se
sometan a calificación, es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y
del Notariado que el registrador tiene que denegar o suspender la inscripción si entiende
que las cláusulas que no deben acceder al Registro inciden en el total negocio
celebrado, pero lo que no puede hacer es alterar su contenido reflejando en el asiento un
negocio distinto del calificado (vid., por todas, las Resoluciones de 24 de abril de 1992,
18 de abril de 1994, 17 de diciembre de 1996 y 6 de julio de 2015). Por ello, en materia
de condición resolutoria explícita por incumplimiento de uno de los contratantes ha
afirmado que, teniendo en cuenta que en el Registro de la Propiedad no se inscriben
abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o
negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede desconocerse la unidad
negocial tal y como aparece configurada por los otorgantes, de modo que no podrá
inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por
cuanto ello implicaría la alteración del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio
efectos distintos de los requeridos por los interesados (cfr., en un caso en que se
solicitaba la inscripción total, la Resolución de 16 de octubre de 1989). En estos mismos
términos se pronunció en Resolución de 28 de mayo de 2005, para añadir que,
actualmente, el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria parte en su párrafo segundo del
presupuesto de que la inscripción parcial debe solicitarla el interesado, y es evidente que
-en el supuesto concreto entonces analizado- la única persona cuyo consentimiento
permitiría tal inscripción parcial era el vendedor, que es el beneficiado por la condición
resolutoria en garantía del pago del precio aplazado, sin que pudiera bastar el
consentimiento del presentante.
De tal doctrina resulta que, aun cuando se trate de una estipulación que pudiera ser
considerada esencial para el equilibrio negocial, puede ser excluida de la inscripción si
es consentido por el contratante favorecido por ella. Así debería admitirse si se solicitara
por el vendedor que no se inscribiera la condición resolutoria en garantía del precio
aplazado, pues el mismo, como único beneficiario, puede excluir de la presentación tal
extremo, conforme a los artículos 425, 433 y 434 del Reglamento Hipotecario.
Por las consideraciones precedentes, en el presente caso no puede accederse a la
solicitud de inscripción parcial que no ha sido expresada en la escritura inequívocamente
por el vendedor en los términos antes referidos, sino únicamente por el comprador ahora
recurrente.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
impugnada.
cve: BOE-A-2020-7193
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 183
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46975
liberada de la misma por imputación al precio de que respondía de pagos parciales
posteriores, o cuál sea la cantidad que presumiblemente le corresponderá percibir de
aquella que, en caso de resolución, venga obligado a devolver el vendedor.
El mismo Centro Directivo ha reiterado dicha doctrina en las recientes Resoluciones
de 28 de noviembre y 19 de diciembre de 2019, si bien la primera de ellas admite que la
fijación del «valor» concreto que se atribuya a cada una de las fincas vendidas equivalga
a la determinación de la parte del precio de que haya de responder la finca de que se
trate, de modo que el registrador puede tomar tales valores para reflejar en el asiento
registral la distribución del precio entre las diversas fincas vendidas.
En el presente caso de los términos de la escritura calificada resulta
inequívocamente que se pacta un «precio global y no distribuido». Y para eludir la
obligación de distribución del precio entre las diversas fincas, a los efectos de la
inscripción de la garantía, carece de toda base la afirmación por el recurrente en el
escrito de recurso de que, aun cuando se venden veintisiete fincas registrales, la realidad
física responde a un único terreno rústico.
Alega el recurrente que no se ha solicitado por las partes otorgantes de la escritura
calificada la inscripción de la condición resolutoria por lo que considera que debe
inscribirse dicha escritura sin esa garantía real.
En general, respecto de la posibilidad de inscripción parcial de los títulos que se
sometan a calificación, es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y
del Notariado que el registrador tiene que denegar o suspender la inscripción si entiende
que las cláusulas que no deben acceder al Registro inciden en el total negocio
celebrado, pero lo que no puede hacer es alterar su contenido reflejando en el asiento un
negocio distinto del calificado (vid., por todas, las Resoluciones de 24 de abril de 1992,
18 de abril de 1994, 17 de diciembre de 1996 y 6 de julio de 2015). Por ello, en materia
de condición resolutoria explícita por incumplimiento de uno de los contratantes ha
afirmado que, teniendo en cuenta que en el Registro de la Propiedad no se inscriben
abstractamente las titularidades reales inmobiliarias, sino el completo hecho, acto o
negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede desconocerse la unidad
negocial tal y como aparece configurada por los otorgantes, de modo que no podrá
inscribirse la transmisión y denegarse el acceso registral de la cautela resolutoria, por
cuanto ello implicaría la alteración del equilibrio negocial pretendido y atribuir al negocio
efectos distintos de los requeridos por los interesados (cfr., en un caso en que se
solicitaba la inscripción total, la Resolución de 16 de octubre de 1989). En estos mismos
términos se pronunció en Resolución de 28 de mayo de 2005, para añadir que,
actualmente, el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria parte en su párrafo segundo del
presupuesto de que la inscripción parcial debe solicitarla el interesado, y es evidente que
-en el supuesto concreto entonces analizado- la única persona cuyo consentimiento
permitiría tal inscripción parcial era el vendedor, que es el beneficiado por la condición
resolutoria en garantía del pago del precio aplazado, sin que pudiera bastar el
consentimiento del presentante.
De tal doctrina resulta que, aun cuando se trate de una estipulación que pudiera ser
considerada esencial para el equilibrio negocial, puede ser excluida de la inscripción si
es consentido por el contratante favorecido por ella. Así debería admitirse si se solicitara
por el vendedor que no se inscribiera la condición resolutoria en garantía del precio
aplazado, pues el mismo, como único beneficiario, puede excluir de la presentación tal
extremo, conforme a los artículos 425, 433 y 434 del Reglamento Hipotecario.
Por las consideraciones precedentes, en el presente caso no puede accederse a la
solicitud de inscripción parcial que no ha sido expresada en la escritura inequívocamente
por el vendedor en los términos antes referidos, sino únicamente por el comprador ahora
recurrente.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
impugnada.
cve: BOE-A-2020-7193
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 183
