BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46932

1. El presente recurso tiene como objeto la calificación de una sentencia dictada en
un procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales. Dicha sentencia acuerda
excluir del haber ganancial liquidable una finca que aparece inscrita en cuanto a la nuda
propiedad a favor de ambos cónyuges, porque entiende que la compraventa por la que
estos realizaron la adquisición, en realidad era una donación encubierta y que existió
simulación.
La registradora deniega la inscripción porque entiende que es necesario para
declarar la simulación que en el proceso judicial no solo hayan intervenido los dos
cónyuges titulares registrales, sino también el vendedor que en su día otorgó la escritura
que ahora se declara incursa en simulación contractual.
2. Toda la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y del Reglamento
Hipotecarios y de las Resoluciones de este Centro Directivo relativa a la rectificación del
Registro parte del principio esencial que afirma que los asientos registrales están bajo la
salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su
inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria). Por ello, como ha reiterado
este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de
diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 5 y 20 de febrero y 27
de marzo de 2015), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del
titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la
voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado
contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún
derecho. La rectificación registral se practica conforme indica el artículo 40 de la Ley
Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del
Registro que debe repararse; estos supuestos son: a) no haber tenido acceso al Registro
alguna relación jurídica inmobiliaria; b) haberse extinguido algún derecho que conste
inscrito o anotado; c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad o
defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general de cualquier otra causa no
especificadas en la Ley: en este último supuesto, que es el constituye el objeto de este
recurso, la rectificación precisará del consentimiento del titular o, en su defecto,
resolución judicial.
3. Los principios de legitimación registral y de tracto sucesivo imponen al
registrador la obligación de asegurarse de que no pueda modificarse el contenido de los
asientos registrales, ni siquiera en los casos en los que se declara la nulidad o falsedad
del título que los motivó, sin que quede acreditado que en el procedimiento en el que se
ha acordado dicha ineficacia han tenido la adecuada intervención los titulares registrales
afectados.
Por esa razón, en un caso en el que se declara judicialmente que el título que
provocó la inscripción, aunque inicialmente se calificó como compraventa, realmente era
una donación, dado que existió una simulación contractual, teniendo esto como
consecuencia que la titularidad de la finca pase de ser ganancial a privativa del esposo,
para que se pueda practicar la rectificación del asiento registral correspondiente, es
imprescindible que en el procedimiento judicial hayan participado, como ocurre en el
caso objeto de este recurso, los dos cónyuges a cuyo favor figura inscrita la finca como
ganancial.
4. Sin embargo, la registradora exige que también haya sido demandada el anterior
titular registral que transmitió la finca en el negocio que ahora ha sido calificado como
donación, a consecuencia de declaración de simulación contractual.
A juicio de este Centro Directivo esta exigencia no puede mantenerse. En primer
lugar, porque ni el principio de legitimación registral, ni el de tracto sucesivo imponen que
para modificar un asiento tengan que intervenir otras personas que las que aparecen
como actuales titulares según el Registro. Y, en segundo término, porque las cuestiones
referidas a la adecuada constitución de la legitimación pasiva en el proceso judicial, en
tanto no afecten a la necesaria intervención de los titulares registrales, son apreciadas
por el juez en el procedimiento, sin que pueda el registrador, dentro del respeto a los

cve: BOE-A-2020-7188
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Núm. 183