BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46916

descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre
ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la
celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada,
de la situación jurídica de la finca inscrita».
De la simple lectura de los preceptos transcritos hasta ahora resulta una evidente
diferencia respecto al inicio del procedimiento según tenga finalidad inmatriculadora o de
rectificación de descripción. En el supuesto del expediente de dominio para la
inmatriculación se exige la aportación del título de dominio, debiendo ser coincidente la
descripción del mismo con la que resulta del Catastro, según se ha expuesto. En este
expediente inmatriculador resulta fundamental la acreditación del dominio de la finca
pues, no en vano, conforme al artículo 7 de la Ley Hipotecaria «la primera inscripción de
cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a
los procedimientos regulados en el Título VI de esta Ley».
A diferencia de ello, en el expediente para la rectificación de descripción de la finca,
el artículo 201 expresa como particularidad que su inicio se realiza «mediante la
aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada»,
sin que sea, por tanto, preciso aportar el título dominical. En efecto, ello es coherente
con el objeto y finalidad de este procedimiento, en el que no se pretende acreditar el
dominio de una finca, sino que únicamente se pretende la adecuación de su descripción
registral a la realidad física, constando ya inscrito el dominio, por lo que lo relevante será
la acreditación de la representación gráfica de la finca, que determina su exacta
ubicación y delimitación.
De seguir la tesis de la registradora, como destaca el recurrente, el expediente de
dominio para la rectificación de descripción quedaría injustificadamente limitado a
escasos supuestos, pues sólo se admitiría la adecuación de la descripción registral a la
realidad física mediando un título dominical en el que figure la nueva descripción (en
particular, el título de dominio aportado en este expediente ya consta inscrito en el
Registro de la Propiedad desde el año 2001), quedando vedada la posibilidad de lograr
la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral en los demás casos
en los que no haya tenido lugar una transmisión o, de otro modo, obligando a acudir a la
rectificación del título dominical ya inscrito. Esta última posibilidad, que invoca la
registradora en su informe, haría estéril la regulación de un procedimiento específico
para la rectificación de descripción de fincas. Y además podría suponer, según las
circunstancias de cada caso, importantes dificultades (en ocasiones insalvables) para
lograr la concordancia entre el registro y la realidad. En este punto es preciso recordar
que el procedimiento para la rectificación de superficie cuenta con diversas garantías
entre las que se encuentra la notificación a «aquel de quien procedan los bienes o sus
causahabientes» (cfr. regla quinta del apartado 1 del artículo 203 de la Ley Hipotecaria).
Asimismo no puede compartirse la tesis de la registradora, expresada en su informe,
referida a que «no estamos ante un expediente que al concluir con una decisión judicial
sobre el fondo del asunto, permita suplir la inexistencia o inexactitud del título de
propiedad, sino ante un expediente de notificaciones notariales que complementa al
título de propiedad, que ha de existir y ser exacto, y aportarse en todo caso, y en el que
la descripción de la finca ha de ser coincidente con la que se pretende rectificar a través
del expediente notarial». Esta tesis es contraria con la naturaleza y finalidad del
expediente de dominio que, con distintas finalidades, se ha regulado en la Ley 13/2015,
de 24 de junio. Así la Dirección General de los Registros y del Notariado ha señalado en
su Resolución de 7 de noviembre de 2019 que «tras la reforma de la Ley Hipotecaria
operada por la Ley 13/2015, y en línea con el objetivo de desjudicialización que expresa
su exposición de motivos, se ha optado por suprimir los expedientes de jurisdicción
voluntaria tramitados por el juez y potenciar los tramitados por el notario. Para ello, la ley
podría haber suprimido el expediente de dominio y mantenido, con modificaciones, el
acta de notoriedad. Pero lo que ha hecho realmente ha sido exactamente lo contrario:
suprimir el acta de notoriedad y mantener, con modificaciones, el expediente de
dominio». Por tanto, el expediente de dominio notarial es un verdadero expediente de

cve: BOE-A-2020-7186
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