BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46914

título de propiedad, como así ha ocurrido en este caso, en que en el acta de
requerimiento consta la descripción registral y la actualizada, aportándose el título de
propiedad que legitima el expediente, y que en este caso contiene una descripción
coincidente con la registral que se pretende rectificar.
Como decía anteriormente, lo contrario conduciría a circunscribir o limitar el
expediente del artículo 201 a solamente aquellos casos en que en el título de adquisición
se hubiere hecho constar (sin ninguna trascendencia registral por supuesto), la
descripción actualizada que ahora se pretende registrar, lo que si bien es relativamente
frecuente en los títulos de no mucha antigüedad en que se suele hacer constar además
de la descripción del antetítulo la descripción catastral, acorde a las exigencias de la
moderna legislación sobre Catastro, es totalmente inusual que ocurra en títulos de una
mayor antigüedad en los que solo se hacía constar la descripción literaria que resultaba
del antetítulo y del registro.
Por las mismas razones, el artículo 203 en su regla Tercera establece las
circunstancias que ha de verificar el registrador para expedir la certificación, entre ellas,
la primera, perfectamente acorde con la finalidad de este expediente, "la
correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la
certificación catastral", lo que de ninguna manera ha de ser aplicado al expediente del
artículo 201, pues nos llevaría al total absurdo de aplicar también la letra b), es decir "la
falta de previa inmatriculación", lo que no merece más comentarios.
Es el propio artículo 201 el que regula este aspecto, debiendo únicamente
procederse a la denegación de la certificación cuando el registrador albergare dudas
fundadas sobre la posibilidad de que el expediente encubrieses un negocio traslativo u
operaciones de modificación de entidad hipotecaria; en este sentido la Resolución
D.G.R.N. de 20 de diciembre de 2016, que nos dice que "el último párrafo del apartado 1
del artículo 201 de la Ley Hipotecaria limita los supuestos en los que pueden
manifestarse dudas de identidad de la finca", "además de esto, considerando la
necesaria aportación al procedimiento de una representación gráfica catastral o
alternativa conforme a las letras b) y d) del apartado 1, esta representación debe ser
objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9. Como ya se
afirmó en las Resoluciones de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las dudas que en tales
casos puede albergar el registrador han de referirse a que la representación gráfica de la
finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, sin que exista limitación
de utilización de estos procedimientos solo por razón de la diferencia respecto a la
cabida inscrita." "Hay que considerar que en el procedimiento para la rectificación de la
descripción de fincas regulado en el artículo 201 es preceptiva la aportación de una
representación gráfica georreferenciada de la finca ya sea catastral o alternativa, tal y
como se desprende de las letras b) y d) del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria. De
conformidad con el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria (EDL 1946/59), 'una vez inscrita la
representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha
representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la
descripción literaria'. Esto supone que la descripción de la finca es la resultante de la
representación gráfica, que prevalece y, si es necesario, rectifica la descripción literaria.".
Nada ni siquiera parecido a que la rectificación pretendida deba constar previamente
reflejada en el título de propiedad. Sólo el hecho de que el registrador albergue dudas,
en el sentido antes indicado, y que tales dudas sean fundadas, puede motivar la
denegación de la certificación.
En el mismo sentido la Resolución de 17 de octubre de 2016: "es indiscutible que
para proceder a cualquier rectificación de la descripción es preciso que no existan dudas
sobre la realidad de la modificación solicitada. El artículo 201 de la Ley Hipotecaria, tras
la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, regula el expediente notarial de
rectificación de descripción de fincas. El último párrafo del apartado 1 del citado precepto
prevé que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el

cve: BOE-A-2020-7186
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 183