III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7184)
Resolución de 21 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Boi de Llobregat, por la que se deniega la inscripción de una instancia solicitando la cancelación de una condición resolutoria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 183
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46899
compradora o al propietario de la finca, deduciendo dicha interpretación del pacto
siguiente obrante en la inscripción:
“La facultad resolutoria de la parte vendedora se extinguirá si no fuera ejercitada en
el término de un año desde la fecha prevista para el pago; y si transcurrido el citado
término no constase su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrá la parte
compradora o el propietario de la finca transmitida, alegar el pago y solicitar la
cancelación de la pactada condición resolutoria.”
Tal interpretación es totalmente contraria a derecho.
El art. 82 LH es una norma imperativa que opera al margen de lo pactado entre las
partes, las cuales tienen simplemente facultad para determinar el plazo de duración de la
garantía real que puede ser más breve (no más largo) que la obligación garantizada.
Lo que las partes no pueden hacer es excluir el ámbito y alcance de aplicación del
art. 82 LH, restringiendo total o parcialmente sus efectos: al igual que no se podría pactar
válidamente que nadie podrá cancelar por caducidad una garantía real a pesar de que
caducara, tampoco pueden las partes excluir dicha facultad cancelatoria de terceros,
restringiendo el ámbito de legitimación que la ley atribuye, ya no solo por el carácter
imperativo del precepto legal en cuestión, sino por el hecho de que ello iría contra los
principios más básicos de nuestro ordenamiento jurídico, y en particular del sistema
registra): lo que no puede ser es que una garantía real como es la condición resolutoria
caduque o se extinga entre las partes otorgantes, pero que no caduque ni se extinga
respecto a terceros. La caducidad y la extinción de los derechos reales inscritos en el
Registro de la Propiedad es erga omnes, pues existen o no existen, sin que puedan
existir para unos y para otros no.
Dicho esto, si las partes pactaron una duración de ese derecho o facultad real y así
consta en el Registro, y ya ha transcurrido más de un año de esa duración pactada, ese
derecho o facultad inscrita ha caducado automáticamente por efecto del art. 82 LH,
pudiendo pedir su cancelación registral cualquier de las personas a que se hace alusión
al inicio su último párrafo: “a solicitud del titular de... cualquier derecho sobre la finca
afectada”; siendo que mis mandantes son titulares de la anotación preventiva de
embargo letra A, convertida en definitiva letra B, practicadas judicialmente a su favor, y
por tanto, teniendo interés y estando legitimadas legalmente a tal efecto, sin que las
partes que constituyeron tal faculta resolutoria pudieran ni tuvieran capacidad ni
legitimación para excluir dicha legitimación legal de terceros.
Pero es que, a mayor abundamiento, cabe decir que en todo caso tampoco fue esa
la intención de los constituyentes de la condición resolutoria, si se lee atentamente el
pacto en cuestión: su voluntad no fue la de coartar, limitar ni restringir el ámbito de
aplicación y los efectos del art. 82 LH, sino todo lo contrario; pretendieron anticipar los
efectos propios de la facultad cancelatoria de la garantía establecida. Pensemos en tres
iters cronológicos:
1.º
2.º
3.º
12 de abril de 2012: vencimiento precio aplazado.
12 de abril de 2013: vencimiento duración condición resolutoria expresa.
12 de abril de 2014: caducidad legal condición resolutoria expresa ex. art. 82
Como se ve, los efectos legales del art. 82 LH que habilitaban a las partes y a los
demás legitimados en dicho precepto legal para poder cancelar la condición resolutoria
expresa no se producirían sino hasta el 13 de abril de 2014, una vez caducada ésta ope
legis. Por tanto, en principio, por ley, no se podría cancelar en los más de cinco años
entre el otorgamiento de la escritura en marzo de 2009, y la caducidad legal de la
garantía en abril de 2014.
En cambio, lo que pretendieron las partes es facilitar y agilizar esa cancelación,
permitiendo incluso anticiparla, no siendo ni siquiera necesario el transcurso del año
siguiente al que se hace alusión en el último inciso del propio art. 82 LH, pues las partes
cve: BOE-A-2020-7184
Verificable en https://www.boe.es
LH.
Núm. 183
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46899
compradora o al propietario de la finca, deduciendo dicha interpretación del pacto
siguiente obrante en la inscripción:
“La facultad resolutoria de la parte vendedora se extinguirá si no fuera ejercitada en
el término de un año desde la fecha prevista para el pago; y si transcurrido el citado
término no constase su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrá la parte
compradora o el propietario de la finca transmitida, alegar el pago y solicitar la
cancelación de la pactada condición resolutoria.”
Tal interpretación es totalmente contraria a derecho.
El art. 82 LH es una norma imperativa que opera al margen de lo pactado entre las
partes, las cuales tienen simplemente facultad para determinar el plazo de duración de la
garantía real que puede ser más breve (no más largo) que la obligación garantizada.
Lo que las partes no pueden hacer es excluir el ámbito y alcance de aplicación del
art. 82 LH, restringiendo total o parcialmente sus efectos: al igual que no se podría pactar
válidamente que nadie podrá cancelar por caducidad una garantía real a pesar de que
caducara, tampoco pueden las partes excluir dicha facultad cancelatoria de terceros,
restringiendo el ámbito de legitimación que la ley atribuye, ya no solo por el carácter
imperativo del precepto legal en cuestión, sino por el hecho de que ello iría contra los
principios más básicos de nuestro ordenamiento jurídico, y en particular del sistema
registra): lo que no puede ser es que una garantía real como es la condición resolutoria
caduque o se extinga entre las partes otorgantes, pero que no caduque ni se extinga
respecto a terceros. La caducidad y la extinción de los derechos reales inscritos en el
Registro de la Propiedad es erga omnes, pues existen o no existen, sin que puedan
existir para unos y para otros no.
Dicho esto, si las partes pactaron una duración de ese derecho o facultad real y así
consta en el Registro, y ya ha transcurrido más de un año de esa duración pactada, ese
derecho o facultad inscrita ha caducado automáticamente por efecto del art. 82 LH,
pudiendo pedir su cancelación registral cualquier de las personas a que se hace alusión
al inicio su último párrafo: “a solicitud del titular de... cualquier derecho sobre la finca
afectada”; siendo que mis mandantes son titulares de la anotación preventiva de
embargo letra A, convertida en definitiva letra B, practicadas judicialmente a su favor, y
por tanto, teniendo interés y estando legitimadas legalmente a tal efecto, sin que las
partes que constituyeron tal faculta resolutoria pudieran ni tuvieran capacidad ni
legitimación para excluir dicha legitimación legal de terceros.
Pero es que, a mayor abundamiento, cabe decir que en todo caso tampoco fue esa
la intención de los constituyentes de la condición resolutoria, si se lee atentamente el
pacto en cuestión: su voluntad no fue la de coartar, limitar ni restringir el ámbito de
aplicación y los efectos del art. 82 LH, sino todo lo contrario; pretendieron anticipar los
efectos propios de la facultad cancelatoria de la garantía establecida. Pensemos en tres
iters cronológicos:
1.º
2.º
3.º
12 de abril de 2012: vencimiento precio aplazado.
12 de abril de 2013: vencimiento duración condición resolutoria expresa.
12 de abril de 2014: caducidad legal condición resolutoria expresa ex. art. 82
Como se ve, los efectos legales del art. 82 LH que habilitaban a las partes y a los
demás legitimados en dicho precepto legal para poder cancelar la condición resolutoria
expresa no se producirían sino hasta el 13 de abril de 2014, una vez caducada ésta ope
legis. Por tanto, en principio, por ley, no se podría cancelar en los más de cinco años
entre el otorgamiento de la escritura en marzo de 2009, y la caducidad legal de la
garantía en abril de 2014.
En cambio, lo que pretendieron las partes es facilitar y agilizar esa cancelación,
permitiendo incluso anticiparla, no siendo ni siquiera necesario el transcurso del año
siguiente al que se hace alusión en el último inciso del propio art. 82 LH, pues las partes
cve: BOE-A-2020-7184
Verificable en https://www.boe.es
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