BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46902

convencional, en el que se estipuló: «(…) La facultad resolutoria de la parte vendedora
se extinguirá si no fuera ejercitada en el término de un año desde la fecha prevista para
el pago; y si transcurrido el citado término no constase su ejercicio en el Registro de la
Propiedad podrá la parte compradora o el propietario de la finca transmitida, alegar el
pago y solicitar la cancelación de la pactada “Condición Resolutoria”, por lo que se está
restringiendo su solicitud únicamente al titular registral y no al titular del cualquier
derecho sobre la finca afectada, siendo los solicitantes de la cancelación titulares
registrales de una anotación preventiva de embargo sobre dicha finca, anotación de
suspensión letra A, convertida por la B».
3. La nota de calificación debe ser confirmada. La forma normal de cancelación de
la condición resolutoria explícita es la escritura de carta de pago otorgada por el
vendedor, conforme a la regla general de titulación publica proclamada en el artículo 3 de
la ley hipotecaria. Sólo excepcionalmente se prevén por la ley supuestos de cancelación
por caducidad legal o convencional que deben ser objeto de interpretación estricta,
ajustado a lo dispuesto en la ley.
Dispone el artículo 82 de la Ley Hipotecaria lo siguiente: «Las inscripciones o
anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por
sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o
documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona
a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o
representantes legítimos. Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos
cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o
resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación
preventiva. Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su
cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro
interesado exigirla en juicio ordinario. Lo dispuesto en el presente artículo se entiende sin
perjuicio de las normas especiales que sobre determinadas cancelaciones se
comprenden en esta Ley. A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la
finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en
garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en
garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo
concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil
aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más
breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados
desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en
su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del
mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la
hipoteca».
La ley es clara por tanto al legitimar sólo al titular registral de cualquier derecho sobre
la finca para cancelar por prescripción legal las condiciones resolutorias pactadas. Si se
tiene en cuenta que por titular registral debe considerarse a quien tiene inscrito algún
derecho sobre la finca (véase artículo 38 Ley Hipotecaria), y no a quien tiene meramente
a su favor una anotación preventiva -asiento provisional y temporal-, la conclusión es que
el anotante de un embargo no dispone a su favor de la facultad excepcional de acudir a
la cancelación de la condición resolutoria por prescripción de la facultad resolutoria. La
posición jurídica del titular registral es bien distinta que el mero anotante, quien solo goza
del efecto de enervar la fe pública frente a terceros, pero no de los demás efectos del
sistema registral, como la fe pública, la prioridad o la legitimación registral.
4. Tampoco por vía de entender que ha habido caducidad convencional puede
entenderse posible la cancelación de la condición resolutoria por mera instancia, pues en
la caducidad convencional hay que estar, en aras del principio de libertad contractual que
cita el propio recurrente (artículo 1255 del Código Civil) a lo pactado en el título
constitutivo. Y en él se estipuló que la resolutoria de la parte vendedora se extinguirá si
no fuera ejercitada en el término de un año desde la fecha prevista para el pago; y si
transcurrido el citado término no constase su ejercicio en el Registro de la Propiedad

cve: BOE-A-2020-7184
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Núm. 183