III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7183)
Resolución de 20 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algete, por la que se deniega la inscripción de una escritura de donación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46884
forma expresa que la titularidad de las mismas atribuye derecho al uso exclusivo de un
espacio determinado, y que tampoco es del caso.
Porque además, la donación documentada - que no requiere ni de conocimiento ni
de consentimiento del condueño -, no se trata de un acto dispositivo por el que madre e
hija creen nuevos objetos de derecho, físicos, -porciones de terreno-, o ideales, cuotas
pro indiviso del dominio, acciones, participaciones u otros derechos societarios, si no que
como decimos la transmisión operada, que no crea objeto de derecho alguno, físico o
ideal, únicamente transmite la titularidad de un objeto, -la participación indivisa-,
existente con anterioridad en la vida registral y sobre la que ningún reparo se hizo antes.
Resulta destacable además (aparte el cambio de criterio del funcionario) por tratarse
de circunstancia no apreciada por el Sr. Registrador de la Propiedad, que la finca
registral 2.132 de la que se transmite una cuota previamente existente como decimos, se
encuentra en la realidad física dividida por el camino (…) de titularidad municipal, y de
cuya circunstancia, la división en dos, entendemos no hará responsable el Sr.
Registrador a donante ni donataria;
Y además, dicha finca registral, “además” catastralmente la conforman ya dos (2)
parcelas catastrales, la 148 (de más de 30.000 m2) y la 156 (de menos de 30.000 m2)
creadas y formadas por los poderes públicos (Dirección General de Catastro), por lo que
difícilmente, como dice la calificación substitutoria apoyando a la resolución del Registro
de Algete, se ha podido ejecutar parcelación ilegal alguna. Las parcelas ya existían y
fueron creadas por la autoridades competente. Existe, es cierto, un pacto entre las
partes, para que “una vez que la finca registral sea legalmente divisible”, ya sea por un
certificado de innecesaridad de segregación que se ha pedido al Ayuntamiento, o por la
compra de más m2 para completar los 30.000 m2 necesarios de la parcela 156, asignar
cada participación indivisa a la propiedad de cada una de las dos mencionadas parcelas.
Acuerdo por otro lado subsanado y supeditado en cualquier caso a la legalidad
urbanística (condición suspensiva).
Es decir, y no exige mucho esfuerzo comprenderlo, “si existiese” alguna apariencia o
indicio de parcelación ilegal, que negamos, ciertamente se debe hacer responsable a la
autoridad Local titular del descuento y a la catastral creadora de las dos parcelas, pero
no a los legítimos condueños de la finca.
No existen, en suma, datos jurídicos, ni fácticos, que puedan revelar indicios de
parcelación ilegal, -menos aún evidentes como se afirma-, y los que desde una “cicatera
perspectiva registral” pudieran verse (2 parcelas catastrales - 1 camino público) exceden
del ámbito de lo calificable por el Sr. Registrador y en ningún caso serían responsabilidad
de quienes actúan al amparo de la normativa civil, fiscal, y registral vigente.
Nos encontramos, pues, ante una escritura que instrumenta un “acto neutro” desde el
punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de
contratación (1.255 Cc) y solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la
existencia de una parcelación física ilegal cabría enjuiciar negativamente la utilización
abusiva o torticera de aquella libertad contractual, que por éstas parte no se discute.
De acuerdo con la Resolución de 12 de julio de 2012, lo fundamental... no es si nos
encontramos ante la constitución de la cuota o ante su posterior transmisión -habida
cuenta de que la misma ya consta inscrita a favor de su titular-, sino si existen indicios
fácticos suficientes de estar ante la posible formación de un núcleo de población, y que
resulta notorio, no se dan en el caso.
Cabe además preguntarse:
¿por qué la presunción de acto de parcelación urbanística ilegal la ciñe el Sr.
Registrador a la segunda transmisión de una cuota indivisa ya inscrita y no al supuesto
de la primera que se autorizó e inscribió ?, ¿por qué se hace de peor condición a los
ulteriores que se limitan a adquirir un porcentaje ya creado sin crear otras nuevas
participaciones indvisas [sic]?
¿dónde está la parcelación? y la ilegalidad?.
cve: BOE-A-2020-7183
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 183
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46884
forma expresa que la titularidad de las mismas atribuye derecho al uso exclusivo de un
espacio determinado, y que tampoco es del caso.
Porque además, la donación documentada - que no requiere ni de conocimiento ni
de consentimiento del condueño -, no se trata de un acto dispositivo por el que madre e
hija creen nuevos objetos de derecho, físicos, -porciones de terreno-, o ideales, cuotas
pro indiviso del dominio, acciones, participaciones u otros derechos societarios, si no que
como decimos la transmisión operada, que no crea objeto de derecho alguno, físico o
ideal, únicamente transmite la titularidad de un objeto, -la participación indivisa-,
existente con anterioridad en la vida registral y sobre la que ningún reparo se hizo antes.
Resulta destacable además (aparte el cambio de criterio del funcionario) por tratarse
de circunstancia no apreciada por el Sr. Registrador de la Propiedad, que la finca
registral 2.132 de la que se transmite una cuota previamente existente como decimos, se
encuentra en la realidad física dividida por el camino (…) de titularidad municipal, y de
cuya circunstancia, la división en dos, entendemos no hará responsable el Sr.
Registrador a donante ni donataria;
Y además, dicha finca registral, “además” catastralmente la conforman ya dos (2)
parcelas catastrales, la 148 (de más de 30.000 m2) y la 156 (de menos de 30.000 m2)
creadas y formadas por los poderes públicos (Dirección General de Catastro), por lo que
difícilmente, como dice la calificación substitutoria apoyando a la resolución del Registro
de Algete, se ha podido ejecutar parcelación ilegal alguna. Las parcelas ya existían y
fueron creadas por la autoridades competente. Existe, es cierto, un pacto entre las
partes, para que “una vez que la finca registral sea legalmente divisible”, ya sea por un
certificado de innecesaridad de segregación que se ha pedido al Ayuntamiento, o por la
compra de más m2 para completar los 30.000 m2 necesarios de la parcela 156, asignar
cada participación indivisa a la propiedad de cada una de las dos mencionadas parcelas.
Acuerdo por otro lado subsanado y supeditado en cualquier caso a la legalidad
urbanística (condición suspensiva).
Es decir, y no exige mucho esfuerzo comprenderlo, “si existiese” alguna apariencia o
indicio de parcelación ilegal, que negamos, ciertamente se debe hacer responsable a la
autoridad Local titular del descuento y a la catastral creadora de las dos parcelas, pero
no a los legítimos condueños de la finca.
No existen, en suma, datos jurídicos, ni fácticos, que puedan revelar indicios de
parcelación ilegal, -menos aún evidentes como se afirma-, y los que desde una “cicatera
perspectiva registral” pudieran verse (2 parcelas catastrales - 1 camino público) exceden
del ámbito de lo calificable por el Sr. Registrador y en ningún caso serían responsabilidad
de quienes actúan al amparo de la normativa civil, fiscal, y registral vigente.
Nos encontramos, pues, ante una escritura que instrumenta un “acto neutro” desde el
punto de vista urbanístico y amparado por un principio general de libertad de
contratación (1.255 Cc) y solo si hechos posteriores pudieran poner de relieve la
existencia de una parcelación física ilegal cabría enjuiciar negativamente la utilización
abusiva o torticera de aquella libertad contractual, que por éstas parte no se discute.
De acuerdo con la Resolución de 12 de julio de 2012, lo fundamental... no es si nos
encontramos ante la constitución de la cuota o ante su posterior transmisión -habida
cuenta de que la misma ya consta inscrita a favor de su titular-, sino si existen indicios
fácticos suficientes de estar ante la posible formación de un núcleo de población, y que
resulta notorio, no se dan en el caso.
Cabe además preguntarse:
¿por qué la presunción de acto de parcelación urbanística ilegal la ciñe el Sr.
Registrador a la segunda transmisión de una cuota indivisa ya inscrita y no al supuesto
de la primera que se autorizó e inscribió ?, ¿por qué se hace de peor condición a los
ulteriores que se limitan a adquirir un porcentaje ya creado sin crear otras nuevas
participaciones indvisas [sic]?
¿dónde está la parcelación? y la ilegalidad?.
cve: BOE-A-2020-7183
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Núm. 183
