III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7183)
Resolución de 20 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algete, por la que se deniega la inscripción de una escritura de donación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46890
posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué
otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y
control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinación que
constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia en sede registral.
Recuérdese aquí el Preámbulo del Real Decreto 1093/1997: «(…) La regulación de
la inscripción de los actos de parcelación se hace en el capítulo X. Al respecto, se ha
tenido en cuenta la existencia de distintas normas urbanísticas materiales en diferentes
Comunidades Autónomas, por lo que los artículos son estrictamente tabulares dejando a
aquellas normas las cuestiones de fondo; ello significa que la aplicación de las
soluciones hipotecarias –únicas y uniformes– dependerán, en gran medida, de la previa
aplicación de las diversas regulaciones sustantivas autonómicas, sobre todo en lo que se
refiere a sus propios criterios en materia de parcelación. Por otra parte, se pretende, en
todo caso, una regulación equilibrada, que tenga en cuenta, simultáneamente, la
necesaria labor de policía administrativa en la represión del ilícito, de cualquier tipo que
éste sea, y la seguridad del tráfico inmobiliario, que se refleja básicamente en la
exactitud del Registro. Como consecuencia del criterio del dictamen del Consejo de
Estado, en materia de parcelación el Reglamento hace referencia exclusivamente a la
actuación de los Registradores de la Propiedad, sin que el articulado entre en la
regulación de la actuación notarial (…)».
De manera que la exigencia de licencia para inscribir las operaciones a que se
refieren los artículos 53 y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no puede
considerarse absoluta o genérica, pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté
sujeto el concreto acto jurídico.
3. Esta remisión a la legislación urbanística aplicable nos conduce al artículo 143
de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid establece que:
«Actos de parcelación. 1. Tendrán la consideración de actos de parcelación con
independencia de su finalidad concreta y de la clase de suelo, cualesquiera que
supongan la modificación de la forma, superficie o lindes de una o varias fincas. 2.
Cualquier acto de parcelación precisará licencia urbanística previa. No podrá autorizarse
ni inscribirse escritura pública alguna en la que se documente un acto de parcelación con
independencia de su naturaleza, o del que resulte o derive ésta, sin la aportación de la
preceptiva licencia urbanística, que los Notarios deberán testimoniar íntegramente en
aquélla».
Por tanto, no sólo los actos expresos de parcelación son cualquier escritura pública
de la que resulte o derive un ato de parcelación, con independencia de su naturaleza,
está sometido a licencia.
4. Continúa diciendo el artículo 144: «Actos de parcelación rústica. 1. Tienen la
consideración legal de actos de parcelación rústica, todos aquellos que se produzcan en
suelo no urbanizable de protección o suelo urbanizable no sectorizado en que no se
haya aprobado definitivamente el Plan de Sectorización. 2. Las fincas resultantes de los
actos de parcelación rústica habrán de cumplir las dimensiones y características mínimas
fijadas en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza. 3. En suelo no
urbanizable de protección y en suelo urbanizable no sectorizado quedan prohibidas las
parcelaciones urbanísticas. 4. La licencia urbanística para actos de parcelación rústica
requerirá informe previo y vinculante en caso de ser desfavorable, de la Consejería
competente en materia de agricultura».
5. También este Centro Directivo (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») ha
señalado, como el propio recurrente reconoce, que existen indicios de parcelación
urbanística cuando consta registralmente la incoación de un expediente de disciplina
urbanística sobre la finca en cuestión; o la venta sucesiva de varias participaciones
indivisas junto a la declaración de obras nuevas sobre el mismo inmueble; o cuando
existe un historial jurídico de la finca matriz con múltiples segregaciones previas; cuando
en una comunidad hereditaria existen sucesivas ventas de cuota a personas ajenas a la
comunidad hereditaria; o cuando en la misma escritura se contenga la declaración de
que la cuota indivisa conlleva el uso exclusivo de una parte concreta de la finca por el
cve: BOE-A-2020-7183
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 183
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46890
posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué
otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y
control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinación que
constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia en sede registral.
Recuérdese aquí el Preámbulo del Real Decreto 1093/1997: «(…) La regulación de
la inscripción de los actos de parcelación se hace en el capítulo X. Al respecto, se ha
tenido en cuenta la existencia de distintas normas urbanísticas materiales en diferentes
Comunidades Autónomas, por lo que los artículos son estrictamente tabulares dejando a
aquellas normas las cuestiones de fondo; ello significa que la aplicación de las
soluciones hipotecarias –únicas y uniformes– dependerán, en gran medida, de la previa
aplicación de las diversas regulaciones sustantivas autonómicas, sobre todo en lo que se
refiere a sus propios criterios en materia de parcelación. Por otra parte, se pretende, en
todo caso, una regulación equilibrada, que tenga en cuenta, simultáneamente, la
necesaria labor de policía administrativa en la represión del ilícito, de cualquier tipo que
éste sea, y la seguridad del tráfico inmobiliario, que se refleja básicamente en la
exactitud del Registro. Como consecuencia del criterio del dictamen del Consejo de
Estado, en materia de parcelación el Reglamento hace referencia exclusivamente a la
actuación de los Registradores de la Propiedad, sin que el articulado entre en la
regulación de la actuación notarial (…)».
De manera que la exigencia de licencia para inscribir las operaciones a que se
refieren los artículos 53 y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, no puede
considerarse absoluta o genérica, pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté
sujeto el concreto acto jurídico.
3. Esta remisión a la legislación urbanística aplicable nos conduce al artículo 143
de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid establece que:
«Actos de parcelación. 1. Tendrán la consideración de actos de parcelación con
independencia de su finalidad concreta y de la clase de suelo, cualesquiera que
supongan la modificación de la forma, superficie o lindes de una o varias fincas. 2.
Cualquier acto de parcelación precisará licencia urbanística previa. No podrá autorizarse
ni inscribirse escritura pública alguna en la que se documente un acto de parcelación con
independencia de su naturaleza, o del que resulte o derive ésta, sin la aportación de la
preceptiva licencia urbanística, que los Notarios deberán testimoniar íntegramente en
aquélla».
Por tanto, no sólo los actos expresos de parcelación son cualquier escritura pública
de la que resulte o derive un ato de parcelación, con independencia de su naturaleza,
está sometido a licencia.
4. Continúa diciendo el artículo 144: «Actos de parcelación rústica. 1. Tienen la
consideración legal de actos de parcelación rústica, todos aquellos que se produzcan en
suelo no urbanizable de protección o suelo urbanizable no sectorizado en que no se
haya aprobado definitivamente el Plan de Sectorización. 2. Las fincas resultantes de los
actos de parcelación rústica habrán de cumplir las dimensiones y características mínimas
fijadas en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza. 3. En suelo no
urbanizable de protección y en suelo urbanizable no sectorizado quedan prohibidas las
parcelaciones urbanísticas. 4. La licencia urbanística para actos de parcelación rústica
requerirá informe previo y vinculante en caso de ser desfavorable, de la Consejería
competente en materia de agricultura».
5. También este Centro Directivo (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») ha
señalado, como el propio recurrente reconoce, que existen indicios de parcelación
urbanística cuando consta registralmente la incoación de un expediente de disciplina
urbanística sobre la finca en cuestión; o la venta sucesiva de varias participaciones
indivisas junto a la declaración de obras nuevas sobre el mismo inmueble; o cuando
existe un historial jurídico de la finca matriz con múltiples segregaciones previas; cuando
en una comunidad hereditaria existen sucesivas ventas de cuota a personas ajenas a la
comunidad hereditaria; o cuando en la misma escritura se contenga la declaración de
que la cuota indivisa conlleva el uso exclusivo de una parte concreta de la finca por el
cve: BOE-A-2020-7183
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Núm. 183
