BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46889

circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin
perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se
pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal,
la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por
sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario,
bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un
espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12
de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta
de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida
parcelación».
En esta línea, en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real
Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley
de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace
sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del
Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística -cfr.
Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013-.
Partiendo de tal normativa, esta Dirección General -cfr. Resoluciones de 14 de julio
de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012 y 2 de enero y 15 de
abril de 2013- acorde con los pronunciamientos jurisprudenciales, ha ido desarrollando
una doctrina, asumiendo tal concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso
que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para
protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional
segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del
aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose
formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya
sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones
en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos
objetivos.
«También ha señalado que, la ausencia de asignación formal y expresa de uso
individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la
formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación
urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o
voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la
posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia
de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos
garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o
incluso tácita. Concepción que, por otra parte, asume la propia legislación urbanística
andaluza –artículo 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía-».
El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas
complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, comparte tal toma
de posición y así su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y
segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no sólo a los estrictos supuestos de
división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo
supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones,
localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas
segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de
población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los
términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable.
Dado que la competencia legislativa sobre urbanismo ha sido atribuida a las
comunidades autónomas, como se desprende de la Constitución (artículos 148.1.3.ª
y 149.1 de la Constitución Española y Sentencias del Tribunal Constitucional
números 61/1997 y 164/2001) y de los respectivos estatutos de autonomía, ha de ser la
propia legislación urbanística que resulte aplicable, la que ha de establecer qué actos
están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una

cve: BOE-A-2020-7183
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Núm. 183