III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7181)
Resolución de 20 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46865
reseñados en las letras anteriores de dicho artículo (FEIN, FIAE y documento relativo a
diversos escenarios de evolución de tipo de interés, caso de tratarse de préstamo a
interés variable). Ahora bien, dicho artículo ni ninguno otro de la L.C.C.I establece que la
escritura tenga que “coincidir” con la FEIN y la FIAE, si bien es obvio y elemental que
debe de ajustarse a las mismas y debe recoger en esencia el contrato proyectado sin
poder desnaturalizarlo, pues, de lo contarlo, debería iniciarse un nuevo periodo o fase
precontractual y otorgar nueva acta de transparencia.
Esa pretendida coincidencia que demanda el Sr. registrador, supondría tanto como
negar el principio de autonomía de voluntad de las partes contratantes, reconocida en el
artículo 1255 del código civil, al tener que pasar por el proyecto de contrato y no poder
modificarlo. No se puede pretender que la escritura sea un mero calco de la FEIN y/o del
proyecto de contrato cuando se hubieran podido negociar durante el periodo de reflexión
mejoras, no desvirtuadoras de la FEIN y/o del proyecto de contrato, en beneficio del
prestatario, garante o hipotecante no deudor, obligando a dichos interesados a iniciar
una nueva fase precontractual para incorporar tales mejoras a la escritura en la que se
formalizara el contrato negociado.
Por último, desde un punto de vista puramente teórico y suponiendo que el
artículo 30.3.a de la orden EHA 2899/2011 tuviese el tenor literal transcrito por el Sr.
registrador, entendemos que, además de por todo o dicho anteriormente, tampoco puede
mantenerse el defecto, porque de dicho tenor literal se deduciría claramente que la
obligación impuesta al notario de comprobar y advertir antes de autorizar la escritura solo
tendrá lugar si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el
documento contractual finalmente suscrito, por lo que, en sentido contrario, dicha
obligación no tendrá lugar si tales discrepancias no existen.
Discrepancias que hay que entender perjudican al prestatario. Y si el notario no ha
dicho nada al respecto es porque tales discrepancias, en perjuicio del prestatario, no
existen. Y si hubieran existido el precepto no dice que la advertencia deba constar en la
escritura, sino solo que debe advertir, lo que indica que la advertencia puede ser verbal,
y que se entendería incluida dentro de las reservas y advertencias legales que el notario
hace de palabra a los otorgantes, y ello sin perjuicio de que, a juicio del Notario, pudiera
detallarse expresamente en la escritura (art. 194 del R.N).
En base a todo lo anterior, entendemos que no es preciso aseverar la coincidencia
entre las condiciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante exigida por
el Sr. Registrador, ni aportar la misma por no venir tal exigencia impuesta en la Ley, y
también entendemos que tal coincidencia no tiene por qué darse y que pueden existir
ciertas diferencias, no desvirtuadoras de la esencia y naturaleza de la FEIN y del
contrato proyectado, que se hubieran podido introducir en la escritura tras negociación
de las partes contratantes, mejorando y beneficiando la posición de la parte prestataria.
Basta que, en lo esencial, la escritura se ajuste al contenido de la FEIN y el proyecto de
contrato entregado como documentación precontractual.
Por todo lo anterior estimamos que, con relación a este primer defecto recurrido, la
escritura calificada cumple todos los requisitos exigidos para su inscripción en el Registro
de la Propiedad.
Segundo [sic].–Con relación al segundo defecto de la calificación que se recurre, el
Sr. registrador apoya la fundamentación jurídica de su calificación en el artículo, 15.7 de
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario
(L.C.C.I.).
La presente cuestión solo se puede resolver transcribiendo de la escritura calificada
su contenido en lo relativo al defecto alegado:
“V. Que, como ha quedado acreditado mediante el otorgamiento del acta notarial de
fecha tres de octubre de dos mil diecinueve, otorgada ante mí en Málaga, con protocolo
número 2345, la entidad ha cumplido con todas sus obligaciones relativas a la entrega
de la información precontractual exigida para la formalización de la presente operación
de préstamo hipotecario.
cve: BOE-A-2020-7181
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 183
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46865
reseñados en las letras anteriores de dicho artículo (FEIN, FIAE y documento relativo a
diversos escenarios de evolución de tipo de interés, caso de tratarse de préstamo a
interés variable). Ahora bien, dicho artículo ni ninguno otro de la L.C.C.I establece que la
escritura tenga que “coincidir” con la FEIN y la FIAE, si bien es obvio y elemental que
debe de ajustarse a las mismas y debe recoger en esencia el contrato proyectado sin
poder desnaturalizarlo, pues, de lo contarlo, debería iniciarse un nuevo periodo o fase
precontractual y otorgar nueva acta de transparencia.
Esa pretendida coincidencia que demanda el Sr. registrador, supondría tanto como
negar el principio de autonomía de voluntad de las partes contratantes, reconocida en el
artículo 1255 del código civil, al tener que pasar por el proyecto de contrato y no poder
modificarlo. No se puede pretender que la escritura sea un mero calco de la FEIN y/o del
proyecto de contrato cuando se hubieran podido negociar durante el periodo de reflexión
mejoras, no desvirtuadoras de la FEIN y/o del proyecto de contrato, en beneficio del
prestatario, garante o hipotecante no deudor, obligando a dichos interesados a iniciar
una nueva fase precontractual para incorporar tales mejoras a la escritura en la que se
formalizara el contrato negociado.
Por último, desde un punto de vista puramente teórico y suponiendo que el
artículo 30.3.a de la orden EHA 2899/2011 tuviese el tenor literal transcrito por el Sr.
registrador, entendemos que, además de por todo o dicho anteriormente, tampoco puede
mantenerse el defecto, porque de dicho tenor literal se deduciría claramente que la
obligación impuesta al notario de comprobar y advertir antes de autorizar la escritura solo
tendrá lugar si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el
documento contractual finalmente suscrito, por lo que, en sentido contrario, dicha
obligación no tendrá lugar si tales discrepancias no existen.
Discrepancias que hay que entender perjudican al prestatario. Y si el notario no ha
dicho nada al respecto es porque tales discrepancias, en perjuicio del prestatario, no
existen. Y si hubieran existido el precepto no dice que la advertencia deba constar en la
escritura, sino solo que debe advertir, lo que indica que la advertencia puede ser verbal,
y que se entendería incluida dentro de las reservas y advertencias legales que el notario
hace de palabra a los otorgantes, y ello sin perjuicio de que, a juicio del Notario, pudiera
detallarse expresamente en la escritura (art. 194 del R.N).
En base a todo lo anterior, entendemos que no es preciso aseverar la coincidencia
entre las condiciones de la escritura y las condiciones de la oferta vinculante exigida por
el Sr. Registrador, ni aportar la misma por no venir tal exigencia impuesta en la Ley, y
también entendemos que tal coincidencia no tiene por qué darse y que pueden existir
ciertas diferencias, no desvirtuadoras de la esencia y naturaleza de la FEIN y del
contrato proyectado, que se hubieran podido introducir en la escritura tras negociación
de las partes contratantes, mejorando y beneficiando la posición de la parte prestataria.
Basta que, en lo esencial, la escritura se ajuste al contenido de la FEIN y el proyecto de
contrato entregado como documentación precontractual.
Por todo lo anterior estimamos que, con relación a este primer defecto recurrido, la
escritura calificada cumple todos los requisitos exigidos para su inscripción en el Registro
de la Propiedad.
Segundo [sic].–Con relación al segundo defecto de la calificación que se recurre, el
Sr. registrador apoya la fundamentación jurídica de su calificación en el artículo, 15.7 de
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario
(L.C.C.I.).
La presente cuestión solo se puede resolver transcribiendo de la escritura calificada
su contenido en lo relativo al defecto alegado:
“V. Que, como ha quedado acreditado mediante el otorgamiento del acta notarial de
fecha tres de octubre de dos mil diecinueve, otorgada ante mí en Málaga, con protocolo
número 2345, la entidad ha cumplido con todas sus obligaciones relativas a la entrega
de la información precontractual exigida para la formalización de la presente operación
de préstamo hipotecario.
cve: BOE-A-2020-7181
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 183
