BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46864

Cabría preguntarse si es posible o no que la escritura modifique la FEIN (y por lo
tanto el proyecto de contrato inicialmente entregado a la parte prestataria). La respuesta,
a nuestro juicio, debe ser positiva porque si no ¿qué sentido tendría el asesoramiento
prestado por el notario? ¿Solo cumplir con el principio de transparencia sin ayudar al
prestatario a tomar las determinaciones que considere oportunas una vez recibido el
asesoramiento? El sentido común y la inexistencia de una norma prohibitiva nos lleva a
dar una respuesta positiva a la cuestión planteada y aceptar que el prestatario pudiere,
una vez recibida la documentación precontractual y el obligatorio asesoramiento notarial,
acudir al prestamista y negociar determinados extremos de la FEIN (y del contrato
proyectado) al objeto de mejorar las condiciones del préstamo que está negociando. No
aceptar esta posibilidad supondría quitarle todo sentido y razón de ser al asesoramiento
notarial que no solo tiene por objeto dar cumplimiento al principio de transparencia, sino
informar al prestatario de la normativa reguladora del préstamo y facilitarle información y
asesoramiento para poder obtener unas mejores condiciones. De hecho esta sería la
interpretación más acorde con el sentido del artículo 29 de la orden EHA 2899/11
invocado por el Sr. registrador, que prohíbe aquellas cláusulas de los documentos
contractuales que, en perjuicio del cliente, desvirtúen el contenido de la FEIN, por lo que,
en sentido contrario, se permitirían como venimos diciendo aquellas cláusulas de los
documentos contractuales que, en beneficio del cliente, desvirtúen el contenido de la
FEIN. Parece obvio que es posible modificar en sentido positivo la FEIN (y el proyecto de
contrato) y por lo tanto la escritura en tanto en cuanto beneficie y mejore la situación de
la parte deudora. Igualmente parece obvio que no sería posible tal modificación en
perjuicio de la parte deudora, modificación que, por otro lado, resultaría impensable
teniendo cuenta que lo normal sería que no fuera aceptada tal modificación perjudicial
por la parte prestataria, quien puede exigir a la parte prestamista el cumplimiento de las
condiciones reflejadas en la oferta vinculante dentro de su plazo de vigencia.
El artículo 14 L.C.C.I impone entregar a la parte prestataria, entre otros documentos,
la FEIN que, al tener el carácter de oferta vinculante, obliga a la parte prestamista
durante su periodo de vigencia; y, asimismo, el proyecto de contrato ajustado a ella. No
podemos olvidar que lo que se ha de entregar es un “proyecto de contrato”. Y, al tratarse
de un mero proyecto de contrato, será posible que pudiera concluirse bien en los
términos establecidos en el mismo, que son los contenidos en la FEIN, bien en otros
términos diferentes, por lo que la escritura de préstamo hipotecario que se otorgare
podría no coincidir totalmente con la FEIN ni con el proyecto inicial de contrato con base
en lo negociado durante la fase precontractual por el cliente con la entidad. De lo
contrario no sería un mero proyecto en base a la oferta que contiene la FEIN, sino ya el
contrato definitivo negociado y solo pendiente de formalización en la correspondiente
escritura pública, lo que haría inútiles e innecesario tanto el periodo de reflexión como el
obligado asesoramiento notarial a la parte prestataria.
Durante la fase precontractual se reconoce a la parte prestataria el derecho a
reflexionar sobre la documentación recibida, se le obliga a recibir el correspondiente
asesoramiento notarial, a realizar un test y el notario viene obligado a responder, dejando
constancia de ello en el acta de transparencia, a las cuestiones que le hubiera planteado
la parte interesada al recibir el asesoramiento. ¿Qué sentido tendría todo ello si las
condiciones de la FEIN (contenidas en el proyecto de contrato) no pudieran negociarse
durante ese periodo de reflexión y tras recibir el asesoramiento notarial? ¿Para que
serviría el asesoramiento notarial si tras recibirlo y haber reflexionado los interesados, se
niega a los mismos la posibilidad de modificar, sin desnaturalizar la FEIN el contrato
proyectado que se está negociando, e introducir determinadas modificaciones que, como
decimos, no alteren su naturaleza y lo esencial de la misma? Negar esta posibilidad
supone tanto como quitarle todo sentido a ese derecho de reflexión y a esa obligación de
recibir asesoramiento previsto durante la fase precontractual.
Como se ha señalado anteriormente, el artículo 14.1.d L.C.C.I exige que se entregue
a la parte prestataria, garante e hipotecante no deudora durante la fase precontractual un
“proyecto de contrato” cuyo contenido deberá “ajustarse” al contenido de los documentos

cve: BOE-A-2020-7181
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Núm. 183