III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7181)
Resolución de 20 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46863
nuestro juicio, queda fuera del ámbito de la facultad calificadora del Sr. registrador y en
modo alguno ha de ser aportada para la inscripción de la escritura de préstamo
hipotecario.
El otorgamiento del acta previa en los términos previstos en la Ley 5/2019 es
responsabilidad exclusiva del notario autorizante, quedando sometida a la decisión de
los tribunales competentes caso de resultar contradicha por quien/es ostente/n la
pertinente legitimación activa.
La Ley 5/2019 impone en su art. 15.7 al notario autorizante la obligación de
consignar en la escritura de préstamo hipotecario la reseña relativa al acta señalada en
dicho artículo y en los términos fijados en el mismo, lo que ha sido cumplido con la
aseveración contenida en la escritura calificada y anteriormente transcrita al tratar del
primer defecto. En modo alguno exige la Orden EHA 2899/2011 ni la Ley 5/2019, ni las
normas que la han desarrollado, que el notario emita una dación de fe notarial alguna
sobre la coincidencia o no del contenido de la escritura con el de la oferta vinculante
(FEIN), ni tampoco que se aporte dicho documento para que tal coincidencia pueda ser
comprobada y calificada directamente por el registrador a modo de una instancia
prejudicial. La calificación del registrador ha de limitarse en este extremo a comprobar
que tal reseña se ha recogido en la escritura en los estrictos términos fijados en el
art. 15.7 de la L.C.C.I. En definitiva, que no es preciso acreditar al Sr. Registrador la
coincidencia entre el contenido de la escritura y la oferta vinculante (FEIN).
Lo anterior no obsta para afirmar que la escritura deba de ajustarse en lo esencial a
la FEIN (y al proyecto de contrato). Ahora bien, a nivel teórico, ello no significa que no
pudieran existir algunas diferencias de contenido entre la escritura otorgada y dichos
documentos, diferencias que, sin desnaturalizar la FEIN y/o el contrato proyectado en lo
esencial, la parte prestataria hubiere podido conseguir tras haberlas negociado con la
parte prestamista durante el periodo de reflexión previsto en la Ley y tras haber recibido
el asesoramiento notarial. Pensemos en una mejora del diferencial aplicable, de una
comisión u otro extremo, que en nada afectarían a la transparencia contractual exigible
legalmente. Lo contario conduciría por una parte a privar a la parte prestataria, a la que
la Ley pretende dotar de la mayor protección posible, del poder negociador de las
condiciones inicialmente ofertadas y, por otra, a negar todo sentido y utilidad al
asesoramiento notarial, pues resultaría superfluo. Tales diferencias, que no desvirtuaran
en lo esencial el contrato proyectado, no justificarían, por economía procesal, que fuere
necesario iniciar un nuevo procedimiento para otorgar el acta de transparencia previa a
la formalización de la escritura.
Ahora bien, lo esencial para que se tenga por cumplido el principio de transparencia
no es la pretendida coincidencia ni la dación de fe del notario autorizante que el Sr.
Registrador señala en su nota de calificación, sino:
a) que el prestamista (art. 14 de la LCCI) haga entrega al prestatario, fiador y/o
garante, e hipotecante no deudor de la documentación reseñada en dicho artículo y en
los términos en el mismo fijados, informado y explicando su contenido.
b) que el notario (art 15 LCCI) verifique la documentación acreditativa del
cumplimiento de los requisitos impuestos por el artículo 14.1 LCCI, y
c) que verificado ese cumplimiento, se otorgue la correspondiente acta de
transparencia, en la que el notario hará constar la entrega de tal documentación
precontractual en tiempo y forma; el obligado asesoramiento notarial prestado de forma
personal e individualizada a la parte prestataria, fiadora, garante e/o hipotecante no
deudora relativo a cada una de las cláusulas de la FEIN y FIAE; que se ha realizado en
su presencia por tales interesados el test correspondiente; y que el notario ha
respondido, en su caso, a las preguntas que hubieren realizado los mismos con reseña
de dichas preguntas y respuestas.
Lo reseñado en las letras a), b) y e) es lo verdaderamente esencial para acreditar el
cumplimiento de los requisitos de transparencia y lo exigido en la L.C.C.I y normas que la
han desarrollado.
cve: BOE-A-2020-7181
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 183
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46863
nuestro juicio, queda fuera del ámbito de la facultad calificadora del Sr. registrador y en
modo alguno ha de ser aportada para la inscripción de la escritura de préstamo
hipotecario.
El otorgamiento del acta previa en los términos previstos en la Ley 5/2019 es
responsabilidad exclusiva del notario autorizante, quedando sometida a la decisión de
los tribunales competentes caso de resultar contradicha por quien/es ostente/n la
pertinente legitimación activa.
La Ley 5/2019 impone en su art. 15.7 al notario autorizante la obligación de
consignar en la escritura de préstamo hipotecario la reseña relativa al acta señalada en
dicho artículo y en los términos fijados en el mismo, lo que ha sido cumplido con la
aseveración contenida en la escritura calificada y anteriormente transcrita al tratar del
primer defecto. En modo alguno exige la Orden EHA 2899/2011 ni la Ley 5/2019, ni las
normas que la han desarrollado, que el notario emita una dación de fe notarial alguna
sobre la coincidencia o no del contenido de la escritura con el de la oferta vinculante
(FEIN), ni tampoco que se aporte dicho documento para que tal coincidencia pueda ser
comprobada y calificada directamente por el registrador a modo de una instancia
prejudicial. La calificación del registrador ha de limitarse en este extremo a comprobar
que tal reseña se ha recogido en la escritura en los estrictos términos fijados en el
art. 15.7 de la L.C.C.I. En definitiva, que no es preciso acreditar al Sr. Registrador la
coincidencia entre el contenido de la escritura y la oferta vinculante (FEIN).
Lo anterior no obsta para afirmar que la escritura deba de ajustarse en lo esencial a
la FEIN (y al proyecto de contrato). Ahora bien, a nivel teórico, ello no significa que no
pudieran existir algunas diferencias de contenido entre la escritura otorgada y dichos
documentos, diferencias que, sin desnaturalizar la FEIN y/o el contrato proyectado en lo
esencial, la parte prestataria hubiere podido conseguir tras haberlas negociado con la
parte prestamista durante el periodo de reflexión previsto en la Ley y tras haber recibido
el asesoramiento notarial. Pensemos en una mejora del diferencial aplicable, de una
comisión u otro extremo, que en nada afectarían a la transparencia contractual exigible
legalmente. Lo contario conduciría por una parte a privar a la parte prestataria, a la que
la Ley pretende dotar de la mayor protección posible, del poder negociador de las
condiciones inicialmente ofertadas y, por otra, a negar todo sentido y utilidad al
asesoramiento notarial, pues resultaría superfluo. Tales diferencias, que no desvirtuaran
en lo esencial el contrato proyectado, no justificarían, por economía procesal, que fuere
necesario iniciar un nuevo procedimiento para otorgar el acta de transparencia previa a
la formalización de la escritura.
Ahora bien, lo esencial para que se tenga por cumplido el principio de transparencia
no es la pretendida coincidencia ni la dación de fe del notario autorizante que el Sr.
Registrador señala en su nota de calificación, sino:
a) que el prestamista (art. 14 de la LCCI) haga entrega al prestatario, fiador y/o
garante, e hipotecante no deudor de la documentación reseñada en dicho artículo y en
los términos en el mismo fijados, informado y explicando su contenido.
b) que el notario (art 15 LCCI) verifique la documentación acreditativa del
cumplimiento de los requisitos impuestos por el artículo 14.1 LCCI, y
c) que verificado ese cumplimiento, se otorgue la correspondiente acta de
transparencia, en la que el notario hará constar la entrega de tal documentación
precontractual en tiempo y forma; el obligado asesoramiento notarial prestado de forma
personal e individualizada a la parte prestataria, fiadora, garante e/o hipotecante no
deudora relativo a cada una de las cláusulas de la FEIN y FIAE; que se ha realizado en
su presencia por tales interesados el test correspondiente; y que el notario ha
respondido, en su caso, a las preguntas que hubieren realizado los mismos con reseña
de dichas preguntas y respuestas.
Lo reseñado en las letras a), b) y e) es lo verdaderamente esencial para acreditar el
cumplimiento de los requisitos de transparencia y lo exigido en la L.C.C.I y normas que la
han desarrollado.
cve: BOE-A-2020-7181
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Núm. 183
