III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7181)
Resolución de 20 de febrero de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46868
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en Resoluciones de 3, 6 y 12 de febrero
de 2020 y debe ahora reiterarse.
La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad
y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa
en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de
la escritura de préstamo hipotecario, pero que incluye también otros aspectos
adicionales: el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la
documentación informativa hasta la firma de la escritura, del cumplimiento en su
clausulado de las limitaciones que con carácter imperativo se imponen en los
artículos 20 al 25, del depósito de las condiciones generales del contrato en el
correspondiente Registro, etc. Como se expresa en el apartado IV del Preámbulo de
dicha ley, se atribuye al notario «la función de asesorar imparcialmente al prestatario,
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de
información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su
fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el
asesoramiento previsto en ese artículo. A ello se añade la disposición final sexta, que
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos
previstos en la ley.
Por su parte, la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y
protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan
vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos
contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo
contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de
Información Personalizada», e impone a los notarios, en «su condición de funcionarios
públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios
que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no
cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente», de comprobar «si el cliente ha
recibido adecuadamente y con la suficiente antelación la Ficha de Información
Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta
vinculante y el documento contractual finalmente suscrito», e informar al cliente, entre
otros extremos, de los efectos que el incumplimiento de esas obligaciones informativas
pueda tener.
Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por
tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo
hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones
del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la Ficha
Europea de Información Normalizada:
a) El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre
las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada
(FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a
cada una -artículo 15.2.c)-. Ese asesoramiento sólo puede referirse a la FEIN del
préstamo, no a otra diferente, como es evidente; es decir, a la FEIN cuyas condiciones
coinciden precisamente con las del préstamo hipotecario.
cve: BOE-A-2020-7181
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 183
Viernes 3 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46868
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en Resoluciones de 3, 6 y 12 de febrero
de 2020 y debe ahora reiterarse.
La Ley 5/2019 impone a los notarios unos amplios deberes de control de la legalidad
y la transparencia material del contrato de préstamo, cuyo centro de gravedad se sitúa
en el acta de información que se debe firmar al menos un día antes del otorgamiento de
la escritura de préstamo hipotecario, pero que incluye también otros aspectos
adicionales: el control del transcurso del plazo de 10 días desde la entrega de la
documentación informativa hasta la firma de la escritura, del cumplimiento en su
clausulado de las limitaciones que con carácter imperativo se imponen en los
artículos 20 al 25, del depósito de las condiciones generales del contrato en el
correspondiente Registro, etc. Como se expresa en el apartado IV del Preámbulo de
dicha ley, se atribuye al notario «la función de asesorar imparcialmente al prestatario,
aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que
tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado
principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de
autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario».
Tanta importancia tiene la realización de estos controles, y en particular del acta de
información previa, que el artículo 15.7 de la Ley 5/2019 ordena que en la escritura
pública del préstamo el notario autorizante de ésta inserte una reseña identificativa del
acta de transparencia, con expresión de número de protocolo, notario autorizante y su
fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el
asesoramiento previsto en ese artículo. A ello se añade la disposición final sexta, que
modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del
orden social, para calificar como infracción muy grave el incumplimiento por el notario de
sus deberes de controlar el período de información precontractual obligatorio previo a la
autorización de la escritura y de levantar el acta previa a su formalización en los términos
previstos en la ley.
Por su parte, la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y
protección del cliente de servicios bancarios, en sus artículos 29 y 30, que continúan
vigentes, establece que «las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos
contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo
contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de
Información Personalizada», e impone a los notarios, en «su condición de funcionarios
públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios
que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no
cumpla lo previsto en esta orden y la legalidad vigente», de comprobar «si el cliente ha
recibido adecuadamente y con la suficiente antelación la Ficha de Información
Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta
vinculante y el documento contractual finalmente suscrito», e informar al cliente, entre
otros extremos, de los efectos que el incumplimiento de esas obligaciones informativas
pueda tener.
Pues bien, son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por
tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo
hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones
del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la Ficha
Europea de Información Normalizada:
a) El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre
las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada
(FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa a
cada una -artículo 15.2.c)-. Ese asesoramiento sólo puede referirse a la FEIN del
préstamo, no a otra diferente, como es evidente; es decir, a la FEIN cuyas condiciones
coinciden precisamente con las del préstamo hipotecario.
cve: BOE-A-2020-7181
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 183
