BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46389

y 99 y siguientes de su Reglamento y dentro del plazo legal de quince días hábiles a que
se refiere el precepto legal citado.
II. En el caso que nos ocupa, originariamente, como se ha indicado, se constituyó
una hipoteca en garantía de un préstamo. Más tarde este préstamo fue objeto de
ampliación sobre cada una de las fincas de procedencia de esta certificación en virtud de
dos escrituras autorizadas en distinta fecha. Posteriormente cada una de las fincas ha
tenido diversas modificaciones de la hipoteca en virtud de diferentes escrituras.
A partir de las ampliaciones del préstamo, y sus novaciones modificativas, nos
encontramos con que el préstamo originario que era único, se ha dividido en dos
préstamos distintos, garantizados con una pluralidad de inmuebles cada uno de ellos.
III. Como indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2019:
«En el préstamo hipotecario, la causa del préstamo y la causa de la hipoteca están
entrelazadas y no pueden fragmentarse, pues atañen tanto a la obtención del préstamo
por el consumidor en condiciones económicas más ventajosas, como a la garantía real
que tiene el prestamista en caso de impago.
En la sentencia 606/1997, de 3 de julio, establecimos que: «En el negocio jurídico de
constitución de hipoteca, la causa es la creación de un derecho real con la función de
garantía de una obligación; a su vez, tal derecho real de hipoteca, ya constituido, es un
derecho de carácter accesorio que sólo subsiste si hay obligación garantizada».
La causa típica del contrato de hipoteca consiste esencialmente en el aseguramiento
de una obligación, y no en la misma relación obligatoria asegurada, pese a que el
principio de accesoriedad del gravamen conlleve que la existencia y licitud del crédito
sean presupuestos indispensables para la propia validez del contrato de garantía. Es por
esta razón que el art. 12 de la Ley Hipotecaria establece que en la inscripción del
derecho real de hipoteca se identificarán las obligaciones garantizadas. Se trata de
causas interdependientes, en cuanto que la suerte de la garantía dependerá de las
vicisitudes de la obligación garantizada, pero no a la inversa.
Ya en la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 se decía que «el valor
de la finca hipotecada es la causa por (la) que entra en la obligación el que presta con
hipoteca, ya que más bien que a la persona, puede decirse que presta a la cosa». Es
decir, se resaltaba la idea de que la hipoteca sirve fundamentalmente para conseguir la
seguridad en el pago de lo prestado, y que es precisamente el valor de cambio de la
finca hipotecada lo que mueve (es la causa) al prestamista a conceder el préstamo,
puesto que al garantizarse este con la hipoteca, lo relevante es el valor de la cosa dada
en garantía más que la solvencia del deudor. Y lo confirmó la exposición de motivos de la
Ley de 30 de diciembre de 1944, que autorizó la publicación de una nueva redacción de
la Ley Hipotecaria, al descartar la regulación de las hipotecas «desvinculadas de toda
relación causal».
Por ello la ampliación y modificación de la obligación garantizada con hipoteca sobre
una finca, que no afecte a la otra originariamente garantizada, que va a ser objeto de
ampliación y novación ulterior, va a implicar una alteración sustancial de las bases que
determinaron el préstamo hipotecario inicial, provocando una novación que implica en
rigor que el préstamo único se divide en dos préstamos cada uno con un régimen jurídico
diferenciado.
IV. La hipoteca en garantía de un préstamo se caracteriza por su accesoriedad
respecto al mismo (cfr. arts 1857 del Código Civil y 12 y 107 de la Ley Hipotecaria) y por
tratarse de un derecho de realización de valor: el incumplimiento de la obligación
garantizada va a permitir al acreedor iniciar acción directa contra los bienes hipotecados
para satisfacer su crédito, hasta donde esté garantizado, con preferencia respecto de
cualquier otro. Estos caracteres exigen la perfecta determinación de lo garantizado, de la
garantía que se constituye y su inscripción en el Registro.
Por otra parte, el procedimiento de ejecución hipotecaria es esencialmente de
carácter registral, dado el carácter constitutivo que la inscripción tiene con relación al
derecho real de hipoteca (artículo 1875 del Código Civil y artículos 130 y 145 de la Ley
Hipotecaria). De esta manera, el procedimiento de ejecución directa contra los bienes

cve: BOE-A-2020-7090
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 182