III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2020-7090)
Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota calificación suscrita por el registrador de la propiedad de Ávila n.º 2, por la que acuerda denegar la expedición de una certificación de dominio y cargas según lo prevenido en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de julio de 2020
Sec. III. Pág. 46398
hipotecario, y en la misma o en diversas ejecuciones hipotecarias, cualesquiera que
hayan sido las vicisitudes de la obligación garantizada.
Indudablemente esa será la regla general, pero también es evidente, que la división
del préstamo o crédito garantizado no solo tiene lugar cuando la misma sea pactada
expresamente entre las partes, sino también cuando los distintos negocios jurídicos
celebrados en torno al mismo, normalmente pactos de modificación o novación «ex»
artículo 4 de la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios,
escindan o dividan el crédito fácticamente al configurar cada parte del capital inicial en
obligaciones absolutamente diferentes, ya que en virtud de los principios de
accesoriedad y determinación hipotecaria y a salvo excepciones (ej. hipoteca flotante del
artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, o cuando dos obligaciones diferentes tienen una
conexión causal o de dependencia entre sí -Resoluciones 17 de marzo y 24 de abril
de 2008-), cada hipoteca garantiza una sola obligación y ésta debe tener un régimen
único y uniforme; o caso de que no estén sometidas al mismo régimen jurídico y tengan
distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria será necesario, en principio y por
exigencias de determinación del derecho real de hipoteca -artículos 9 y 12 de la Ley
Hipotecaría-, establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación
responde la garantía.
En el caso que nos ocupa, la obligación garantizada seguirá siendo única y la misma
aunque el préstamo se amplíe sucesivamente en escrituras que afecten unas a la
responsabilidad hipotecaria de una finca y otras a la responsabilidad de las otras fincas
gravadas, siempre que en todas ellas se parta y actualice del capital inicial o ampliado de
forma global; y aunque se distribuya nuevamente la responsabilidad hipotecaria entre las
distintas fincas resultantes de las inicialmente hipotecadas, siempre que sus cláusulas
financieras sigan siendo las mismas. Ahora bien, en el momento que se alteran las
condiciones financieras básicas de toda obligación, especialmente, plazo de
vencimiento, sistema de amortización y tipo de interés, como ocurre en el presente
supuesto, figurando circunscrita la parte del capital afectada por cada grupo de nuevas
condiciones diferenciadas a la responsabilidad de una o varias fincas, debe entenderse
que ello implica que la hipoteca se ha dividido y que la responsabilidad hipotecaria de
cada una de esas fincas o de cada grupo de ellas garantiza sólo esa porción
determinada del respectivo crédito.
6. Sentado este criterio, queda por analizar si, como señala el registrador de la
propiedad calificante, la accesoriedad de la hipoteca respecto de la obligación
garantizada y la imposición de la perfecta determinación registral de ésta (artículos 1857
del Código Civil y 12 y 107 de la Ley Hipotecaria), así como su función de realización de
valor de la finca en caso de incumplimiento y el carácter esencialmente registral
procedimiento de ejecución hipotecaria (artículos 1875 del Código Civil y 130 y 145 de la
Ley Hipotecaria), imponen necesariamente la ejecución separada de aquellas hipotecas
que garantizan obligaciones diferentes y cuya estructura de responsabilidad hipotecaria
es asimismo diversa.
A este respecto debe tenerse en cuenta que las condiciones financieras de cada
obligación garantizada van a determinar la extensión objetiva de la hipoteca que la
garantiza, porque ésta tiene que ser coherente con los términos definitorios de aquella,
siendo además posible que la responsabilidad hipotecaria por los distintos conceptos
accesorios garantizados (intereses ordinarios, moratorios o costas) se haya estructurado
de distinta forma (número de años, tipo máximo, etc.), lo que determinará una distinta
forma de imputar el precio del remate (Resoluciones de 24 de agosto de 1998 y 31 de
octubre de 2013).
Es por ello y porque, en presencia de terceros, lo entregado al acreedor por cada uno
de los conceptos garantizados (principal de su crédito, los intereses devengados y las
costas y gastos causados) no puede exceder del límite de la respectiva cobertura
hipotecaria (artículos 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 132.3 de la Ley
Hipotecaria), sin que se pueda utilizar el exceso de la cobertura hipotecaria
correspondiente a uno de los conceptos para garantizar la deuda correspondiente a otro
cve: BOE-A-2020-7090
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 182
Jueves 2 de julio de 2020
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hipotecario, y en la misma o en diversas ejecuciones hipotecarias, cualesquiera que
hayan sido las vicisitudes de la obligación garantizada.
Indudablemente esa será la regla general, pero también es evidente, que la división
del préstamo o crédito garantizado no solo tiene lugar cuando la misma sea pactada
expresamente entre las partes, sino también cuando los distintos negocios jurídicos
celebrados en torno al mismo, normalmente pactos de modificación o novación «ex»
artículo 4 de la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios,
escindan o dividan el crédito fácticamente al configurar cada parte del capital inicial en
obligaciones absolutamente diferentes, ya que en virtud de los principios de
accesoriedad y determinación hipotecaria y a salvo excepciones (ej. hipoteca flotante del
artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria, o cuando dos obligaciones diferentes tienen una
conexión causal o de dependencia entre sí -Resoluciones 17 de marzo y 24 de abril
de 2008-), cada hipoteca garantiza una sola obligación y ésta debe tener un régimen
único y uniforme; o caso de que no estén sometidas al mismo régimen jurídico y tengan
distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria será necesario, en principio y por
exigencias de determinación del derecho real de hipoteca -artículos 9 y 12 de la Ley
Hipotecaría-, establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación
responde la garantía.
En el caso que nos ocupa, la obligación garantizada seguirá siendo única y la misma
aunque el préstamo se amplíe sucesivamente en escrituras que afecten unas a la
responsabilidad hipotecaria de una finca y otras a la responsabilidad de las otras fincas
gravadas, siempre que en todas ellas se parta y actualice del capital inicial o ampliado de
forma global; y aunque se distribuya nuevamente la responsabilidad hipotecaria entre las
distintas fincas resultantes de las inicialmente hipotecadas, siempre que sus cláusulas
financieras sigan siendo las mismas. Ahora bien, en el momento que se alteran las
condiciones financieras básicas de toda obligación, especialmente, plazo de
vencimiento, sistema de amortización y tipo de interés, como ocurre en el presente
supuesto, figurando circunscrita la parte del capital afectada por cada grupo de nuevas
condiciones diferenciadas a la responsabilidad de una o varias fincas, debe entenderse
que ello implica que la hipoteca se ha dividido y que la responsabilidad hipotecaria de
cada una de esas fincas o de cada grupo de ellas garantiza sólo esa porción
determinada del respectivo crédito.
6. Sentado este criterio, queda por analizar si, como señala el registrador de la
propiedad calificante, la accesoriedad de la hipoteca respecto de la obligación
garantizada y la imposición de la perfecta determinación registral de ésta (artículos 1857
del Código Civil y 12 y 107 de la Ley Hipotecaria), así como su función de realización de
valor de la finca en caso de incumplimiento y el carácter esencialmente registral
procedimiento de ejecución hipotecaria (artículos 1875 del Código Civil y 130 y 145 de la
Ley Hipotecaria), imponen necesariamente la ejecución separada de aquellas hipotecas
que garantizan obligaciones diferentes y cuya estructura de responsabilidad hipotecaria
es asimismo diversa.
A este respecto debe tenerse en cuenta que las condiciones financieras de cada
obligación garantizada van a determinar la extensión objetiva de la hipoteca que la
garantiza, porque ésta tiene que ser coherente con los términos definitorios de aquella,
siendo además posible que la responsabilidad hipotecaria por los distintos conceptos
accesorios garantizados (intereses ordinarios, moratorios o costas) se haya estructurado
de distinta forma (número de años, tipo máximo, etc.), lo que determinará una distinta
forma de imputar el precio del remate (Resoluciones de 24 de agosto de 1998 y 31 de
octubre de 2013).
Es por ello y porque, en presencia de terceros, lo entregado al acreedor por cada uno
de los conceptos garantizados (principal de su crédito, los intereses devengados y las
costas y gastos causados) no puede exceder del límite de la respectiva cobertura
hipotecaria (artículos 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 132.3 de la Ley
Hipotecaria), sin que se pueda utilizar el exceso de la cobertura hipotecaria
correspondiente a uno de los conceptos para garantizar la deuda correspondiente a otro
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