BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46397

que ya no será aplicable, total o parcialmente, el antes mencionado principio de
indivisibilidad de la hipoteca respecto de la obligación originariamente garantizada.
4. La regla general en nuestro sistema hipotecario es que la simple distribución de
la responsabilidad hipotecaria entre varias fincas que exige el artículo 119 de la Ley
Hipotecaria, aunque se puede considerar que da lugar a tantas hipotecas como fincas
gravadas porque se exige la determinación de la cantidad o parte de gravamen de que
cada una pueda responder, no implica la división del crédito garantizado. Es por ello que,
como ha señalado el Tribunal Supremo en Sentencia de 4 de febrero de 2005, el
artículo 124 de la Ley Hipotecaria referido a la posibilidad de cancelación parcial de la
hipoteca que grava una de las distintas fincas en las que se ha dividido la hipoteca
constituida en garantía de un crédito, solo es aplicable cuando se esté ante una escritura
de constitución de hipoteca de la que resulte la división del crédito mismo entre varias
fincas o cuando éste se haya dividido con posterioridad; pero no cuando se trate de un
único crédito para cuyo pago se hipotecan diversas fincas que es el supuesto del citado
artículo 119 de la Ley Hipotecaria.
A este respecto, el artículo 1169.1 del Código civil establece que «a menos que el
contrato expresamente lo autorice, no podrá compelerse al acreedor a recibir
parcialmente las prestaciones en que consista la obligación», sin que el pacto de
distribución de la responsabilidad hipotecaria pueda entenderse como la expresa
autorización de pagos parciales del crédito a que este precepto se refiere. En
consecuencia, cuando exista pacto claro en el sentido indicado, o cuando el acreedor ha
aceptado voluntariamente el pago de una cantidad con el destino a la liberación de una
determinada finca (artículo 1172 del Código Civil), será aplicable el artículo 124 de la Ley
Hipotecaria y el acreedor estará obligado a consentir la cancelación parcial.
Y la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1986 destaca que «el
elemento característico de la hipoteca como derecho real de garantía dirigido a asegurar
el cumplimiento de una obligación, su indivisibilidad; de ahí que en tanto el débito del que
responde no se satisfaga íntegramente seguirá la hipoteca gravando la totalidad del
fundo a ella sujeto. Consecuencia de esto es que el hecho de que por pagos o acuerdos
se vaya disminuyendo la deuda, no altera la función ni la extensión de la hipoteca hasta
que el débito se satisfaga por completo».
Como se deduce de los artículos 120 y 121 de la Ley Hipotecaria, la limitación
meramente cuantitativa de la parte del crédito de que deba responder cada finca que se
verifica con la distribución de la responsabilidad hipotecaria sólo actúa frente a terceros
poseedores, pero queda inoperante entre los contratantes (deudor o hipotecante de
deuda ajena) y adquirentes subrogados en la deuda. Así, la regla del artículo 221 del
Reglamento Hipotecario, que señala que distribuido el crédito hipotecario entre varias
fincas, si alguna de ellas pasa a tercer poseedor, éste podrá pagar al acreedor el importe
de la responsabilidad especial de la misma, y, en su caso, el de los intereses
correspondientes y exigir la cancelación de la hipoteca en cuanto a la finca o fincas
liberadas; confirma que la regla general es que cuando el que paga es el deudor, el
acreedor no está obligado a aceptar el pago con ese destino específico.
5. De todo lo hasta ahora expuesto resulta que la regla de la indivisibilidad de la
hipoteca en principio solo desaparece si se pacta expresamente por las partes también
la división del crédito de tal manera que cada finca garantice sólo una porción
determinada del crédito (artículo 1860 del Código Civil), o si se distribuida la
responsabilidad hipotecaria entre las distintas fincas que garantizan un único crédito, una
de las fincas es adquirida posteriormente por un tercero, en cuyo caso la división del
crédito tiene lugar por disposición legal en virtud del cambio de deudor.
Quiere ello decir que a falta de pacto expreso el crédito garantizado será siempre
indivisible entre los contratantes iniciales o sus subrogados y funcionando la hipoteca
entre ellos como si fuera solidaria, teniendo derecho el acreedor a perseguir
ejecutivamente todas y cada una de las fincas indistintamente, por la totalidad del crédito

cve: BOE-A-2020-7090
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Núm. 182