BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46396

2. En relación con la función calificadora que los registradores ejercen respecto de
los documentos judiciales, cabe destacar la Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del
Tribunal Supremo, número 625/2017, de 21 de noviembre, relativa a una Resolución de
esta Dirección General. Dicha resolución del Alto Tribunal, no obstante tener un objeto
que no tiene que ver con el de este recurso, analiza la función del registrador en torno a
los documentos judiciales y la posterior valoración de hechos que no pudieron tenerse en
cuenta por el registrador y por la Dirección General. Afirma la citada Sentencia en su
fundamento tercero: «(...) Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función
calificadora que con carácter general le confiere al registrador el artículo 18 LH, y más en
particular respecto de los documentos expedidos por la autoridad judicial el artículo 100
RH. Conforme al artículo 18 LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos
dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los
asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el
artículo 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del
juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en
que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador
revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de
cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el
mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que
preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya
cancelación se ordena por el tribunal». En este sentido, puede el registrador valorar si
teniendo en cuenta el contenido de los libros del Registro, el procedimiento que se sigue
para la ejecución de una hipoteca se ajusta al contenido de aquél, dado que el
procedimiento de ejecución hipotecaria es esencialmente de carácter registral, por el
carácter constitutivo que la inscripción tiene con relación al derecho real de hipoteca
(artículos 1875 del Código Civil y 130 y 145 de la Ley Hipotecaria). De esta manera, el
procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, como establece el
artículo 130 de la Ley Hipotecaria, sólo podrá ejercitarse como realización de una
hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se
hayan recogido en el asiento respectivo. En el momento en que se entable la ejecución,
los terceros que puedan resultar afectados por la misma deben conocer con exactitud lo
que se reclama y el resultado de lo reclamando una vez que se verifique la enajenación
del bien y la satisfacción del acreedor hipotecario.
3. Para un correcto análisis de la cuestión suscitada en este recurso, ha de partirse
del examen del principio de indivisibilidad de la hipoteca respecto de la obligación
garantizada que rige en el derecho hipotecario español, principio que tiene especial
repercusión en materias como la posibilidad de cancelación parcial, la subrogación de un
nuevo prestatario o, como en el supuesto a que se refiere este expediente, en la
ejecución hipotecaria de las distintas fincas gravadas originariamente en una misma
escritura.
Este principio de indivisibilidad tiene su razón de ser, como ha señalado el Tribunal
Supremo en Sentencias de julio de 1997 y 11 de septiembre de 2019, entre otras, en la
consideración del préstamo hipotecario como un negocio jurídico unitario, cuyas
respectivas causas (de préstamo y de hipoteca) están entrelazadas y no pueden
fragmentarse; consistiendo la causa del contrato de hipoteca en «su función de garantía
de una obligación», lo que genera, una vez constituido el derecho real de hipoteca, el
carácter accesorio de tal derecho, que sólo subsistirá si hay obligación garantizada y que
seguirá siempre sus vicisitudes.
Así, partiendo del reconocimiento de las partes de la existencia inicial en este caso
de un único préstamo en cuya garantía se constituye una hipoteca distribuida entre
varias fincas, debemos preguntarnos en qué supuestos debe entenderse dividido el
mismo en varios préstamos u obligaciones distintas y/o independientes, supuestos en los

cve: BOE-A-2020-7090
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 182