BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46328

Asimismo la doctrina de este Centro Directivo (vid., por todas, Resolución de 18 de
diciembre de 2013) ha destacado que de los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria,
relativos a las prohibiciones de disponer desde la perspectiva registral, resulta que sus
efectos son diferentes según procedan de actos a título oneroso o gratuito: las
prohibiciones voluntarias establecidas en actos a título gratuito tienen eficacia real y, en
caso de incumplimiento, producen la nulidad de los actos dispositivos que las
contravengan (salvo que los constituyentes de la prohibición establezcan un efecto
distinto para el caso de contravención). Por el contrario, las impuestas en actos a título
oneroso no tienen eficacia real y su infracción sólo provoca la obligación de indemnizar
los daños y perjuicios causados. Por ello, su acceso al Registro está regulado de
diferente forma según se trate de unas u otras.
También es doctrina reiterada de esta Dirección General distinguir entre dos tipos de
prohibiciones:
a) Las prohibiciones voluntarias y las que tienen su origen en un procedimiento
civil, tratan de satisfacer intereses básicamente privados: pueden cumplir funciones de
garantía (vid. Ley 482 del Fuero Nuevo de Navarra), de tutela (hasta que los hijos
lleguen a determinada edad), para lograr la plena satisfacción de la voluntad del
beneficiario de la prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución
del mismo, etc. Por ello, prevalece la finalidad de evitar el acceso al Registro del acto
dispositivo realizado por quien carece de poder de disposición para ello al no habérsele
transmitido la facultad dispositiva. En consecuencia, si cuando otorgó el acto afectado
por la prohibición de disponer no tenía limitado su poder de disposición el acto fue válido
y debe acceder al Registro a pesar de la prioridad registral de la prohibición de disponer,
aunque se entiende que la inscripción del acto anterior no implica la cancelación de la
propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse. Es esta una solución que
se puede denominar ecléctica. Por un lado, se entiende que, en la medida en que el
artículo 145 del Reglamento Hipotecario impide el acceso registral de los actos
dispositivos realizados posteriormente (salvo los que traen causa de asientos vigentes
anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación), ello presupone, a sensu
contrario, que no impide los realizados con anterioridad –conclusión que resulta también
de la aplicación de la regla general que para las anotaciones dicta el artículo 71 de la
propia Ley Hipotecaria–. Sin embargo, por otro lado, se estima que tal inscripción no ha
de comportar la cancelación de la propia anotación preventiva de prohibición, sino que
ésta se arrastrará.
b) Las adoptadas en los procedimientos penales y administrativos lo que quieren
garantizar es el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación del resultado
de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar. Debe, en
consecuencia, prevalecer el principio de prioridad establecido en el artículo 17 frente a la
interpretación más laxa del artículo 145 del Reglamento Hipotecario que se impone en
las prohibiciones voluntarias y derivadas de procedimientos civiles, provocando así el
cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición. No cabe duda
que tanto en las prohibiciones decretadas en procedimientos penales como en las
administrativas existe cierto componente de orden público que no puede ser pasado por
alto. Y es que en estas últimas la prohibición de disponer no trata de impedir la
disponibilidad del derecho por parte de su titular, desgajando la facultad dispositiva del
mismo, cual ocurre con las voluntarias, sino que tiende a asegurar el estricto
cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal.
Por otro lado, también constituye doctrina consolidada de este Centro Directivo que
la eficacia limitativa de las prohibiciones de disponer, cualquiera que sea su origen (vid.
Resolución de 31 de enero de 2013), ha de matizarse cuando se trata del acceso al
Registro de actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por
la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o
administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien
o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar.

cve: BOE-A-2020-7083
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Núm. 182