BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46314

sea preciso pronunciarse ahora sobre el alcance de la excepción sobre la relación
contractual, parece incuestionable que cuando las partes ligadas por la relación de
representación reconocen en escritura pública la titularidad del representado sobre los
bienes adquiridos en ejercicio de la facultad de representación hasta entonces
reservada, la excepción resulta aplicable –incluso se puede llegar a entender que en tal
caso se produce un supuesto de representación directa, como puso de relieve la
Resolución de 28 de enero de 1987–, lo que confirma la relación directa que entonces se
produce entre representado y tercero de conformidad con lo dispuesto en la norma.
7. Las consecuencias anteriores no quedan desvirtuadas por la necesidad de
proteger a los terceros de buena fe que confiaron en la situación de titularidad formal o
aparente del representante indirecto –por ejemplo, en caso de realizar un acto dispositivo
faltando a la confianza en él depositada–. La escritura que documenta el negocio
adquisitivo del representante indirecto reflejará un acto otorgado por una persona en su
propio nombre y, por tanto, formalmente, la titularidad le corresponderá a él, lo que
obligará a proteger a los terceros de buena fe que confiaron en su titularidad aparente.
Se trata de un caso de protección a la apariencia jurídica que no puede considerarse en
absoluto excepcional: además de los casos de protección al tráfico mobiliario
(artículo 464 del Código Civil, 85 y 86 del Código de Comercio), deben citarse aquellos
otros supuestos propios de la representación directa en que el poder se encuentra de
hecho revocado o existe abuso en la actuación del apoderado (artículos 1.725, 1.734,
1.738 del Código Civil) o, incluso, desde la perspectiva hipotecaria, los supuestos en que
prevalece la protección del tercero –obsérvese que la situación que se produce es
coincidente en ambos casos, si se sustituye la titularidad que deriva de la inscripción por
la que está reflejada en la escritura pública–. En cualquier caso, este es un riesgo que
debe asumir quien autorizó al representante a actuar en su propio nombre.
8. Expuesta la situación desde el punto de vista sustantivo, debe analizarse el
punto de vista registral. Es doctrina de este Centro Directivo que lo que accede a los
libros registrales es el título material por el que se produce la transmisión o la declaración
del dominio que, a su vez, ha de estar consignado en un título formal de los previstos en
el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, por lo que sólo si el reconocimiento de dominio tiene
la condición de título material transmisivo o declarativo del dominio puede acceder al
Registro de la Propiedad, y por ello es necesaria la expresión de la causa (cfr.
Resolución de 19 de enero de 1994). De aquí resulta que el reconocimiento de dominio
efectuado sin expresión de causa carece de virtualidad traslativa y no procede su
inscripción. Pero en el supuesto en estudio no es esa la situación que se produce. Según
se desprende de los razonamientos anteriores, la escritura de reconocimiento de dominio
no recoge una transmisión carente de causa, sino que los otorgantes pretenden concluir
y extraer todos los efectos de la relación representativa. La transmisión y su causa se
recogen en el título previo, y ahora sólo se pretende hacerlos concordar con la realidad.
El reconocimiento de dominio no es, por tanto, un título carente de causa, sino que en él
se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido
reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real –cfr. art. 40.d) de la Ley
Hipotecaria–. En el supuesto, el título de adquisición inicial había accedido al Registro,
haciéndose precisa la rectificación, para lo que es suficiente la declaración de las partes
ligadas por la relación de representación, en los términos que acaban de ser expuestos,
pues la situación del vendedor no queda alterada –a salvo la incidencia del artículo 1.717
del Código Civil en el ámbito contractual, como tal, sin trascendencia registral–. Que lo
que accede al Registro en el presente caso es la relación de representación lo confirma
el que la inscripción deba practicarse directamente a favor del representado si la relación
representativa ha sido acreditada en el momento de solicitarse la inscripción del título
traslativo”.
3. La doctrina expuesta ha sido claramente corroborada en las Sentencias del
Tribunal Supremo de 30 de mayo y 10 de junio de 2016, según las cuales en la
convención negocial de fiducia “cum amico”, incluso cuando exista causa ilícita o torpe,
no será aplicable la excepción del artículo 1306 Código Civil y los bienes dados en esa

cve: BOE-A-2020-7081
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 182