BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 2 de julio de 2020

Sec. III. Pág. 46230

caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral
descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».
En el caso que nos ocupa, no se aportó al Registro de la Propiedad, al tiempo de la
calificación recurrida, el título público que acreditara que la parte vendedora hubiera
adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de otorgar el titulo público de
venta.
Suponiendo que cuando se aportara dicho título público previo y se pueda comparar
con el título inmatriculador se cumpla el requisito de que «exista identidad en la
descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador» lo que es
evidente es que no se cumple el requisito legal de que exista también identidad, en todo
caso, «en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral
descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto», pues el título
inmatriculador describe la finca con una superficie de sólo 1.800 metros cuadrados,
mientras que la certificación catastral aportada se refiere a un recinto gráfico de 3.607
metros cuadrados del cual la finca vendida dice ser sólo una parte.
3. Para tratar de subsanar las diferencias existentes entre la descripción de la finca
en los títulos públicos y la que resulta de la certificación catastral, quienes figuran como
compradores en el título público inmatriculador, por sí solos, y sin concurrencia de los
vendedores, rectifican unilateralmente en una nueva escritura la descripción de la finca
comprada para aumentar su superficie y hacerla coincidir plenamente con un recinto
catastral de 3.607 metros cuadrados con el que en la escritura de venta se dijo no
coincidir, sino ser sólo una parte del mismo de tan sólo 1.800 metros cuadrados.
La escritura rectificatoria supone que estamos ante un nuevo otorgamiento negocial
que subsana o rectifica otro anterior, y al que por tanto sustituye, debiendo ajustarse este
nuevo otorgamiento a las reglas generales de prestación del consentimiento negocial
contenidas en los artículos 1254, 1258, 1259, 1261 y 1262 del Código Civil, exigiéndose
en consecuencia el concurso del vendedor en la escritura de complementaria, o su
ratificación posterior, conforme al citado artículo 1259 del Código Civil.
En este punto no cabe sino desestimar las alegaciones del notario autorizante de la
escritura de rectificación descriptiva, y ahora recurrente, cuando viene a sostener que la
rectificación de supuestos errores en títulos públicos que documentan negocios
bilaterales la pueda llevar a cabo, por sí sólo, la parte compradora sin el concurso de la
vendedora, so pretexto de que, exigir la concurrencia y consentimiento de todas las
partes «supondría un grave quebranto de la seguridad jurídica y provocaría un aumento
de las controversias judiciales ante una mera negativa del resto de comparecientes (…)
a prestar su colaboración en este sentido».
Como ha tenido ocasión de manifestar este Centro Directivo (cfr. Resoluciones 28 de
noviembre de 2013 y 5 de septiembre de 2016), como principio general, se pueden
alterar los términos de una escritura cuando estos no se ajustan a la realidad, haciendo
posible la rectificación o aclaración y el posterior acceso de la misma al Registro, sin que
sea necesario un determinado pronunciamiento judicial.
No obstante, tal alteración siempre ha de estar supeditada al hecho de que quede
suficientemente causalizado el acto correspondiente (artículos 1261 y 1275 del Código
Civil y 2 de la Ley Hipotecaria) y, consiguientemente, la razón de la modificación o
rectificación, a fin de evitar que por la vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las
reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos (y las
consecuencias fiscales derivadas de las mismas). Ahora bien, la obligatoriedad de los
pactos contractuales (cfr. artículos 1091 y 1258 del Código Civil) implica que cualquier
alteración de su contenido requiera para su eficacia el consentimiento de todos los que
en él fueron parte (cfr. Resoluciones de 16 de febrero de 1998 o 19 de diciembre
de 2002).
Faltando la intervención de todos los que fueron parte en el otorgamiento del título,
esto es, el concurso de comprador y vendedor (como también resulta de la Resolución
de 16 de enero de 2018), no puede reconocerse a la escritura de rectificación la
virtualidad rectificativa que se pretende y, en consecuencia, habrá que estar al contenido

cve: BOE-A-2020-7070
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Núm. 182